1. 法拍房的价格优势

拍卖房产时，应当确定保留价（起拍价）。拍卖房产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定。法律规定，起拍价不得低于评估价或者市价的70%。如果出现流拍，再次拍卖时，将酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。即若第一次拍卖流拍，可申请进行第二次拍卖，但拍卖总计不超过两次，两次拍卖均未成交，即进入变卖流程。例如房屋总价为1000万，二拍起拍价可能低至560万。

法拍房的评估价格一般由以下几种方式确定：①评估公司估价；②网络询价；③定向询价；④与被执行人议价。¹

①评估公司估价

并非所有评估公司都有资格进行评估，只有进入法院准入名单的评估公司才有资格进行评估。

中国执行信息公开网人民法院司法评估机构名单库：

http://zxgk.court.gov.cn/ccpg/findSfpgjgPage

实际实施过程中，为防止出现人为干扰评估价格的情况，法院将以摇号方式抽选出推进评估流程的评估公司。

评估机构将从多方面多角度对房产进行评估，出具评估报告书。评估报告将详细说明估价财产的基本情况、估价方法、估价标准、估价结果和有效期等内容。

在上述四种评估方式中，评估公司估价的方式成本较高，但估值结果中性客观，论证过程也较为充分。目前，法院较多地采用这种估值方法。

②网络询价

京东、淘宝和工商银行是目前法院认可的三大网络询价平台。

网络询价只需法官在线上进行操作，登录上述三个平台进行信息填写后，即可自动生成房屋评估报告。虽然此种方式快捷方便，但由于房产市场变化极快，网络数据的更新速度跟不上房产市场价格的变化速度。同一个房子的价格有时会在三个平台上出现较大差异，最终评估价格将取三者的平均价格，法院较少采取此种方式对房产进行评估，若采取网络询价的方式，还会将之与评估公司的估价结合进行综合评估。

③定向询价

法院出具询价函，要求被询价机构（一般为房管局）在指定期限内给出评估结果。此种询价方式也较少为法院所采纳。

④与被执行人议价

此种方式由申请人与被申请执行人双方进行协商确认一个双方都认可的价格，仅适用于涉案当事人不多，容易达成一致结果的情况。若协议价格不合理合法，该价格就不能作为参考价格。换言之，若被申请执行人下落不明或不配合议价，当事人众多或不能达成一致意见，法院只能采取其他方式对房产进行评估。

2.法拍房的贷款优势

随着二胎、三胎政策的提出，国内房地产市场的需求持续增加。但因国家对新建商品房市场增大管控力度，新建商品房市场扩张速度减缓，存量房市场的影响逐渐显现，但近两年二手房贷款业务却逐渐出现停滞的趋势，新闻中频频出现银行停止办理二手房贷款业务的新闻。

与二手房相比，法拍房具有贷款优势。在以往的司法拍卖中，为抵御拍卖价款不能到位的风险，往往要求买受人一次性付清全款，增大买受人的压力。为改变这种局面，现在法拍房的贷款政策向所在城市的二手房贷款政策看齐，并且还在以下几个方面更具优势：

①贷款审批流程快，3-5个工作日内即可完成贷款审批；

②法拍房买受人征信只查询一次，二手房按揭贷款查询两次征信。征信查询次数多将反映出买受人的负债压力大，潜在风险高，不便于买受人日后其他金融类业务的办理；

③部分法拍房可以用信用贷做首付，最终可达到0首付。

有一点需要特别注意的是，由于拍卖流程快，从竞拍当天到付款截止日期总共10天左右，如果需要贷款，建议买受人提前做好贷款预审的工作。

3.法拍房产权交割清晰

法拍房自司法拍卖作出的执行裁定书送达买受人时即转移所有权。房屋拍卖成交后，法院收到买受人所支付的房款，将出具：1、成交确认书；2、法院执行裁定书；3、协助执行通知书。买受人持以上文件直接到国土资源、房地产管理部门办理过户和房产证。如买受人欲办理贷款，事后其还需将房产证提交至银行。执行裁定书与成交确认书均载明买受人的真实身份信息，买受人需持以上文件及其本人真实身份证明，至房屋管理部门进行变更登记，房屋只可过户在执行裁定和成交确认书中载明的买受人名下。

4.法拍房不产生中介费

市面上无论是一手房交易还是二手房交易都需要由中介机构参与，交易后必然涉及支付给中介机构的中介费或佣金，而法拍房并不收取佣金，仅产生拍卖成功后的部分交易费用，但此交易费用也远低于市面上房产中介的佣金比例。

1. 法拍房过户需承担房屋未清偿税费

与二手房相比，法拍房上所负未清偿的税费均会在挂拍信息上明确显示，购买房屋之前买受人即会对自己将负担的税费具备认识。一般可能涉及到的税费有营业税、个人所得税、契税、印花税和土地增值税等，这些信息可以通过产权查询和税务咨询获得。房屋上可能还存在前一任房主未缴纳的物业费水电费等费用。

2.法拍房可能存在房屋已被占用情况

房屋处于出租状态或原房主强占房屋不愿腾退。在参与房屋拍卖之前，买受人需主动了解房屋占用、租约、腾退等情况，法院将集中组织一次现场看房，可通过现场勘验查看沟通房屋的占用情况，涉及到其他特殊情况需要咨询相关法院执行局机构。

3.法拍房所涉学籍学位问题

不少人买房是为了解决孩子的学区问题，但法拍房上的学籍可能已经被占用，买受人需在购房前对此进行调查和咨询。

《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（下称“规定”）称，自2022年1月1日起，全国法拍房将纳入各地房地产限购政策范围之内，受限购政策限制的竞买人将不被允许参与法拍房竞拍。

某房产市场分析师表示，此次新规从全国层面、法律层面将法拍房纳入限购范围，彻底堵住通过法拍房违规进入楼市的漏洞，违反相关规定将上升到承担法律责任的层面，这预示着房地产调控的渗透和监管力度更强、更严格。

法拍房的价格是其最大优势，具备购房资格且追求性价比的买受人还需擦亮双眼，仔细分辨这其中的风险。

¹《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条，对拟拍卖的财产，人民法院可以委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。