在现实生活中，出于种种需求，借名买房时有发生，而在实行限购政策的情形下，更有很多购房者选择这一颇有一定风险的操作模式。在实务中，借名买房签订的合同形式上有叫借名买房合同或借名购房协议，也有称为房屋代持协议、委托购房协议等等。就其法律关系内容而言，借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为，房屋的实际出资人为借名人，是实际上的购房人或者真正购房人，被借名之人为“出名人”，是登记的“名义购房人”。

借名人作为购房的实际出资人，并非不动产权登记薄公示的所有权人，也不是商品房买卖合同所载明的买受人，这种“房屋代持”的现象，不可避免地就会给相关当事人特别是借名人或者出名人的债权人带来风险。一方面，一旦出名人否认代持事实、擅自转让或者房屋被出名人的债权人强制执行，真正购房人就可能面临无法获得房屋产权的风险。另一方面，也确实存在被执行人为避免其名下房屋被强制执行，与第三人串通虚构“房屋代持”之假象，虚假诉讼，损害债权人利益的情况。本文试以司法文件和案例检索为基础，从实证角度就裁判案例中关于借名买房的事实认定标准、合同效力、物权归属以及能否排除强制执行等法律问题逐一进行探析。

借名人与出名人之间是否成立借名买房法律关系，往往是此类案件审理中首要的争议焦点。由于借名人与出名人，多为亲朋好友或生意伙伴，有时候未必签订书面协议，再与平时的资金往来混淆，夹杂家庭关系、账户混用以及各种不规范的代付行为，就会导致法院最终对是否成立借名买房做出截然不同的裁判，影响当事人的权益。综合检索案例，借名买房合同关系的认定，除了支付购房款的证据外，主要考察当事人双方是否形成了借名买房的合意。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，法院不予支持。

首先，书面借名买房合同是证明双方达成“借名买房”之合意的最有力的证据，而单方面的声明、微信聊天、电话录音等证据，一般用词相对随意，在意思表示解释过程中需要结合场景等综合因素予以认定，故案件结果有很大不确定性，比如案例一中，虽然赵某在短信与录音证据中有做出“房子与自己无关”等表示，但法院认为不足以认定代持关系。当然，合同也存在虚假、后补的可能，所以仅有合同也不足以认定借名买房关系。书面约定需要结合实际出资行为，才能确定借名买房关系。

其次，书面合同并不是成立“借名买房”法律关系的必要条件。即便没有书面约定，如果商品房买卖合同的签约、付款以及房屋占有使用等客观综合情况能形成完整的证据链，也可以推定借名买房的合意。诸如房屋买卖合同的签约人系借名人代出名人签署的，或者房产证归借名人保管，或者有水电费物业费等缴费单据证明房屋归借名人实际占有或控制等等事实，均属于对认定借名买房有利的证据材料。反之，要否认借名买房关系，也可以从这些事实证据中找出不合常理之处进行抗辩。

民事法律关系遵循意思自治原则，借名买房合同只要签约双方具有完全民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，就应当认定为有效。合同有效，借名人才具有要求配合办理过户登记手续的请求权。否则一旦合同被认定为无效，出名人无需承担继续履行合同的义务，无配合过户的义务，出名人作为产权登记所有人享有所有权自然毫无争议了。此时，借名人不但无法取得房屋产权，其主张赔偿利息、房屋增值等损失也很难得到法院支持，甚至出资能否返还也会因涉及赠与问题存在风险，案件结果就会对借名人非常不利。不过目前并没有法律和行政法规条款就借名买房做出效力性的强制规定，检索案例也证实，借名买房合同大多都被认定为有效。那么实务中，在主体适格、意思表示真实无瑕疵的前提下，有哪些常见的情形可能被法院认定借名买房合同无效呢？

第一种情形，如果借名买房购买的房屋标的并非普通房屋，而是具有经济适用住房等具有保障性质的房屋，一般认为此类借名买房合同无效。比如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发〔2010〕458号）第十六条就明确规定，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2014修订）》也认为：借名买房协议一般应认定为有效。当然，如果借名购买经济适用房等政策性保障性住房，占用有限的社会保障资源，构成恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，则另当别论。其他各地法院也多判定此类借名买房合同无效。

第二种情形，借名人并不符合当地房屋购买条件，为规避限购政策进行借名买房，最高院有案例认为这种情形下签订的借名买房合同，其规避限购政策违背了公序良俗，故而属于无效合同，具体详见本文案例三。但这一判例在社会上引起了极大的关注，从最高院到基层法院争议很大。最高院法官也有不同声音，比如司伟博士撰文认为：公序良俗作为克服私法自治异化的解释原则而存在，故其应当保有节制品格，切忌把公序良俗原则的适用普遍化，将违反政策的情形一概装入违背公序良俗的“口袋”；限购政策作为短期宏观调控手段，难逃其短期性、临时性、阶段性的特点，故一般性地将规避限购政策嵌入违背公序良俗的范畴，在法律适用的妥当性上不无疑问。（参见《法治研究》2021年第4期《借名买房排除强制执行的法律规则——基于学说与案例的分析与展开》一文，作者司伟）。徐某欣案件判决后，各地方法院在实际裁判中也有支持合同有效的，也有认定合同无效的，这一案例对实务的影响有待进一步观察。

不过值得注意的是，无效合同也可以通过消除导致无效的因素而补正效力，在徐某欣案中，最高院虽然认为借名购房合同无效，但因徐某欣在诉讼过程中已经符合了购房的条件，合同效力得以补正，所以其依据合同进行产权过户获得所有权的行为也是有效的。

借名买房合同有效，那么借名人能否根据借名买房合同中关于产权归属的约定，直接要求法院判决房屋所有权归借名人所有呢？这一问题长期存在“债权说”、“物权说”两种不同观点之争议，各有不同案例，不过近年来，实务裁判思路愈加统一，借名人依据合同取得的是债权请求权，而非物权，物权的归属应该按照民法典物权变动规则进行确认。民法典第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定除外”，可见，我国基于法律行为的不动产物权实行登记主义原则，以登记作为生效要件。物权变动规则是强制规范而非任意规范，借名买房合同中关于所有权的约定并不发生物权归属的法律效力。当借名买房合同法律关系成立并有效的，借名人可以要求出名人协助办理房屋产权变更登记手续，将房屋的所有权人变更为借名人。借名人如果直接提起确权之诉，要求法院确认所有权的，一般不能得到支持。当然如果因为限购政策等原因导致事实上无法完成过户手续的，法院也不支持产权过户的请求。

如果出名人擅自将房屋赠与或转让给第三人，则情况会更加复杂。借名人想要取得房屋产权，唯有主张出名人与第三人之间的赠与或转让合同无效，如果房屋产权已经变更为第三人，则需要进一步诉请该第三人配合将房屋产权所有人变更登记为借名人。要证明赠与或转让合同无效，在《民法典》之前，常用法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。《民法典》则规定在第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民法法律行为无效。借名人对出名人与第三人相互串通构成通谋虚假意思表示负有举证责任。在借名买房的情形中，出名方明知自己仅是房产的“代持人”，未经借名人同意擅自转让，显然属于恶意，这一点不证自明。但是要证明第三人具有恶意，明知代持关系，实务中具有相当的难度，如果举证不能，则不利后果由借名人承担。毕竟，出名人与第三人签订转让或赠与合同时，出名人系房产登记薄上的房屋所有权人，根据物权公示原则，第三人享有受法律保护的信赖利益。

当出名人因自身债权债务关系成为被执行人，其名下的房产就可能被法院强制执行。此时，借名人要维护自己的权益，就会与出名人的债权人之间发生案外人执行异议之诉，这也是执行异议诉讼案件中比较高发且疑难的一类案件，其核心是不同权利特别是不同债权之间的优先效力问题。借名人依据借名合同所享有的权利，能否优先于强制执行的申请人所依据的权利。如果申请强制执行的申请人依据的权利是物权（比如抵押权），则物权优先于债权，借名人无法排除强制执行。如果申请强制执行的申请人依据的是普通债权，一般认为借名人可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条请求排除强制执行。《执行异议和复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一般认为借名人作为实际出资人，与买受人具有相似的法律权益需要保护，可以参照适用。不过要适用这一规定，借名人要证明自己对未过户登记并不存在过失或过错。借名人如未达到当地限购政策下的购房条件，通常也归入因买受人自身原因之列，即未满足此条规定中排除执行的法定条件。

在案例五中，最高院认为借名人所享有的债权的法律性质具有物权期待权特征，优先于普通债权，故支持了借名人排除强制执行的诉请，不过最高院在其他案件说理部分中也有认为借名买房关系是普通债权，不享有物权或物权期待权（比如在本文案例三徐某欣案件中）。

总之，实务案例中可以看出法官对于借名人的债权会有倾斜性保护的考量，但由于法理上对于借名买房关系中出名人享有的权利是否构成物权期待权存在争议，而且对是否可以参考适用《执行异议和复议规定》第28条也有不同观点，实务裁判中借名人对抗其他普通债权人对所涉房产的强制执行仍然存在不容忽视的风险。

综上，借名买房合同相关纠纷案件中，主要争议往往集中在借名买房关系是否成立，是否产生法律效力，产生何种法律效力以及产生的效力能否排除强制执行等。每一个环节都可能存在风险，这也是此类案件大多要经历一审、二审甚至再审程序的原因所在。所以，我们建议谨慎采用借名方式进行购房，如果确有需要的，当事人务必要有风险防范意识，做好风险评估。签订书面合同，保留相关证据并形成证据链条，尽可能设置抵押权、居住权等，并在条件成熟之时及时变更产权，一旦发生纠纷应尽早聘请专业人员采取法律手段维护自身的合法权益。

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