本期作者：郑钰  专职律师   唐旌捷  律师助理

上海邦信阳中建中汇律师事务所  房地产建设工程部

目前尚无新冠肺炎疫情的相关案例，但本次疫情与非典疫情时期十分相似，据此参考非典时期的司法裁判案例对新冠肺炎疫情期间的房租减免纠纷处理有一定的借鉴。

现我们将检索到的关于非典时期承租方请求租金减免的典型案例共13例，以及相应法院裁判观点罗列在附件一《因疫情减免租金案件法院裁判观点及案件汇总》，供承租方参考，并将主要判决结果呈现如下：

1. 若因政府通知强制要求停业的，对于承租方减免租金的请求，法院主要启用“不可抗力”、“公平原则”、“情势变更”的规定进行裁判，而判决结果主要呈现为（1）免除全部租金、（2）减免部分租金两种观点，鲜有不予支持减免租金的法院判决。

2. 若政府未强制要求停业，承租方主动停业或继续经营的，对于减免租金的请求，法院则进行个案判断。可能启用“公平原则”对于租金数额加以酌定，或者认定疫情属于“正常的经营风险”不予干预。判决结果主要呈现为（1）减免部分租金、（2）不予支持减免租金两种观点。

3. 若承租双方中任意一方提出解除合同关系，法院将审查疫情发生是否必然导致租赁合同“直接”或“根本”不能履行，或者导致合同目的不能实现，以综合判断是否能够依据“不可抗力”或“情势变更”制度解除合同。法院判决基本不支持解除租赁合同。

综上，从案例中可以总结出：

本解析是基于房屋租赁合同并未明确约定在疫情肆虐的情形下减免商业用房租金的适用条款，据此，结合非典期间案例，本次新冠肺炎疫情期间的房租减免问题可从“不可抗力”、“情势变更”或“公平原则”着手寻求相应的法律依据。

1. 新冠肺炎疫情属于“不可抗力事件”，但不必然导致房租减免

本次新冠肺炎疫情作为国家级别“重大突发公共卫生事件”，本身是普通公众不能预见的，而且是具备专业知识的医学专家亦不可能预见的。疫情爆发至今，尚未确定有效的治疗方法。因此，本次新冠肺炎疫情是不可预见、不可避免，且截至目前的医疗水平仍无法克服的客观情况，符合《合同法》第117条以及《民法总则》第180条规定的“不可抗力”的构成条件，并且目前上海、浙江、湖北等地高院均已出台相关司法解答、意见或说明，确认新冠肺炎疫情属于不可抗力。

但是，即便新冠肺炎疫情构成不可抗力，也并不必然适用于商业地产租赁合同，同样，不必然导致租金减免。

浙江省高院民一庭《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见》第二、3条；浙江省高院民二庭《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》第5条；上海高院在记者招待会上就疫情期间民商事案件的审理作出相关说明第三、四条均达成较为一致的倾向性意见：承租方主张在新冠肺炎疫情期间租金减免是否能适用不可抗力，则首先需要判断相应的商业地产租赁合同是否根本无法履行。而因不可抗力导致合同确实根本无法履行的，当事人的法律责任是根据不可抗力的影响可部分或全部免除。也就是说，因受疫情影响导致合同不能履行，构成不可抗力的，应当依照合同法118条的规定，考量疫情对合同履行的影响程度，部分或全部免除不能履行的承租方的责任。因受疫情影响，继续履行房屋租赁合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，承租方可主张情势变更，适用公平原则处理。若无法影响到房屋租赁合同的履行或无法判断是否有影响或影响并不显著，则无法减免租金。

所谓情势变更及公平原则，系《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第26条的规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”也就是说，承租方可以基于该规定，结合实际情况主张减免全部或部分租金。

2. 根据新冠肺炎疫情对房屋租赁合同履行的影响程度来判断是否能减免租金

最高人民法院于2003年6月11日针对非典疫情发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》“以下简称《2003最高院通知》”虽已失效，但考虑到新冠肺炎疫情与非典疫情具有高度相似性，据此该规定连同前述非典期间案例一样对处理新冠肺炎疫情期间民事案件具有一定的参考价值。

现参考《2003最高院通知》第三条第（三）项的规定“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”，并根据浙江省高院民一庭《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见》第二、3条、7条；浙江省高院民二庭《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》第2、第5条；上海高院在记者招待会上就疫情期间民商事案件的审理作出相关说明第三、四条规定；结合因本次新冠肺炎疫情的突然出现和迅速蔓延，国家和各地政府依法出台和颁布的各项防控该疫情的紧急命令和措施，致全国各地均出现了限制/禁止人员、限制/封锁交通、取消各类活动、限制上班、以及全国宣布各旅行社暂停开展业务、旅游景区、星级旅游饭店暂停举办一切大型活动、各大公园暂停对外开放等限制和有重大影响的情形，按照新冠肺炎疫情对房屋租赁合同履行的影响程度，我们分析并总结出以下几种情况以帮助承租方判断是否能减免租金：

1) 政府及有关部门为防治新冠肺炎疫情而采取行政措施直接导致房屋租赁合同不能履行的，承租方可以根据《合同法》第94条、第117条、第118条以及《民法总则》第180条的规定主张减免停业期间全部或部分租金。人民法院将依据新冠肺炎疫情的影响程度，免除当事人全部或部分法律责任。

例如：承租方经营的酒店、游乐场、网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等若因政府疫情防控需要被政府及有关部门要求停业的情形。但是否能免除全部或部分租金则需要考虑停业时间、停业损失等综合判断影响程度。

2) 因新冠肺炎疫情影响导致合同虽能继续履行但将对承租方权益产生重大影响的或按照原房屋租赁合同的约定承担租金，对承租方显失公平的，承租方可以根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第26条的规定，主张减免疫情重大影响期间的全部或部分租金。人民法院将适用公平原则，从平衡出租方、承租方双方当事人利益的角度出发，衡量疫情对合同履行的影响程度，酌情裁判租金全部、部分减免或不予减免。

例如承租方经营的酒店、游乐场、网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等若因疫情影响导致客源锐减、经营困难并有显著且巨大损失的，可适用公平原则处理。

3) 新冠肺炎疫情对房屋租赁合同履行不造成影响或未造成明显影响，未导致承租方的收益有明显的损失或疫情与影响和损失无直接因果关系或无法判断是否有因果关系的，承租方一般无法主张减免租金。

例如承租方经营的药店，在本次新冠肺炎疫情期间，营业额不降反升；或者承租方经营的商铺在往年春节期间本就是暂停营运状态；或者承租方的收益没有明显损失；或者承租方的损失源于市场供需波动、价格急剧变动等属于正常经营风险的情形等），则承租方一般无法主张减免租金。

由于目前相关的法律、行政法规未有明确规定，且非典疫情案例中关于减免租金的比例,都是个案个判，不具有可参考的规律性，因此，减免房屋租金比例暂无可参考的依据。

但我们也注意到，多省市就本次新冠肺炎疫情都发布了关于减免房租的政策意见：例如《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》“7.减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。（责任单位：省国资委，各市、县〔市、区〕政府）。”；《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，促进中小微企业持续健康发展的若干措施》“一、2.减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。”；《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》“二、（九）减免企业房屋租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。”等。

各地政策普遍对承租国有、集体企业资产类经营用房的中小企业提供1至3个月不等的减、免租；支持创业园、科技企业孵化器等载体对小微企业、初创企业租户给予租金减免。对租用其他经营用房的，各地政策普遍鼓励动员业主方、市场运营方等为中小微企业租户适度减免疫情期间租金。该些政策对于辖区内房屋租金减免民事案件的处理，具有举足轻重的积极意义。

总结，基于本次新冠肺炎疫情相比非典疫情更加严峻（传染性强、范围大、确诊和疑似病例多）、政府防控政策更加严苛（各项限制和有重大影响政策），同时考虑到目前政府态度是以鼓励房东（业主）减免部分租金为主流媒体宣传基调，我们认为若后续确实发生关于商业用房租金减免争议的，若出租方是国有、集体企业，法院会更倾向于保护承租方，支持减免1-3个月租金；除此之外，法院会根据公平原则，从平衡出租方、承租方双方当事人利益的角度出发，以维护交易稳定，在充分考虑租赁合同实际履行情况、合同双方的经济损失(包括承租方因疫情影响受到收入锐减等较大经营损失、部分以租赁为主要经营业务的出租方的经济压力、出租方承担的税金、出租方贷款还款和资金周转等）、承租方的经营状况、疫情的严峻程度以及政府防控政策和措施对于合同履行的影响程度等要素，酌情裁判租金全部、部分减免或不予减免。

根据上文分析内容，我们建议承租方在处理减免房屋租金事件时需要完成如下几项工作：

1. 承租方就房屋租赁合同提出减免租金、解除租赁合同时, 需特别注意应事先核实房屋租赁合同中本事件是否已有特别约定，有约定从约定。

例如房屋租赁合同中存在关于“不可抗力”或“情势变更”的特别约定, 包括在该等情况下如何处理的条款的情形，则应适用合同约定。

2. 汇总因疫情造成的经营业绩锐减情况

例如前三年同期客户比例、营业额，以及新冠肺炎疫情期间客户比例、营业额，各大旅游平台、旅行社、个人因疫情导致的退单和退票等。

3. 对相关政府部门发布的管控通知进行存档

例如政府部门直接要求承租方停业的通知，政府部门各大旅游平台、旅行社、个人要求退房的通知等。

4. 对相关政府部门发布的减免租金的政策进行存档

例如《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》7.减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业，自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收，第2、第3个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。（责任单位：省国资委，各市、县〔市、区〕政府）。

就前述3、4项政策我们已将截止到目前为止全国、各重大省市影响房屋租赁合同履行的防疫政策汇总在附件二《新冠肺炎疫情防控政策汇编》，供承租方留存。

5. 通知出租方：以新冠肺炎疫情为由并结合政府限制、重大影响政策和实际受损情况，主张不可抗力/情势变更，主动与出租方协商变更合同条款，申请减免房租或延长租期

我们已结合有关情形草拟了模板，具体详见附件三《关于减免租金的商请函模板》，供承租方适用。

6. 去相关部门进行疫情影响的认定

例如《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》17.其他各类因疫情影响的困难企业，由所在市、县（市、区）负责认定，可参照此意见给予支持。

7. 以租赁为主要经营业务的出租方，在接收到承租方相应免租申请后，可将己方的损失一并转发给产权方，并汇同产权方一起，三方协商解决问题，共克时艰。

8. 不建议承租方以疫情为由直接向出租方发出《止付通知》，解除或中止合同履行。这在非典疫情的司法实践中被直接认定为违约，且无法达到减免租金的效果。援引到新冠肺炎疫情，也很可能会被直接认定为违约。

9. 不建议承租方以疫情为由解除合同。除非承租方能证明疫情已长期影响租赁合同的履行，导致承租方租赁承租房屋的目的无法实现，否则难以得到法院的支持。

10. 建议在签署房屋租赁合同时，将疫情期间租金的支付等问题约定明确，以确保发生争议时有约可依。

相关附件及模板

附件一：因疫情减免租金案件法院裁判观点及案件汇总

附件二：新冠肺炎疫情防控政策汇编

附件三：关于减免租金的商请函模板