作者|杨文珺、王蓓楚，上海邦信阳律师事务所
本文转载自微信公众号优图团队
前言
在经历疫情三年之后，今年房地产企业破产案件比往年更为多见。在房地产企业破产案件中，承租方为房屋的使用人往往成为最直接的利益受损者。本文从承租方角度出发，结合法律理论、实际案例及实践经验，就如何处理破产情形下的房屋租赁合同纠纷进行解析，旨在帮助承租方了解破产相关机制，最大化实现承租方的合法权益。
| 破产企业履约情形 | 合同相对人履约情形 | 管理人处理方式 |
| 已履行完毕 | 未履行或部分履行 | 破产企业因相对人未履行享有的债权，属于破产财产，管理人应当追回。 |
| 未履行或部分履行 | 已履行完毕 | 破产企业因自身未履行而负有的债务，属于破产债权，如果管理人继续履行该合同会构成对个别债权人的违法清偿，管理人应告知相对人申报破产债权。 |
| 未履行或部分履行 | 未履行或部分履行 | 该合同属于破产法上的待履行合同，破产法赋予管理人选择解除还是继续履行该合同，目的在于使破产财产价值最大化和尽量减少负债。 |
《企业破产法》第18条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”
此条款赋予破产管理人针对破产受理前成立的但双方未履行完毕的合同，有权予以解除。对于是否履行完毕的认定中，法院倾向认为房屋租赁合同承租人义务不仅包括支付租金，还包括保管租赁物、返还租赁物等义务；出租人提供房产的义务是持续状态，应当持续至租赁期限届满。
根据破产法18条规定，破产企业已履行完毕，合同相对人未履行或部分履行的，破产企业因相对人未履行而享有的债权，属于破产财产，管理人应当追回；破产企业未履行或部分履行，合同相对人已履行完毕的，破产企业因自身未履行而负有的债务，属于破产债权，如管理人继续履行该合同会构成对个别债权人的违法清偿，管理人应告知相对人申报破产债权；破产企业未履行或部分履行，合同相对人未履行或部分履行的，该合同属于破产法上的待履行合同，破产法赋予管理人选择权，无论解除还是继续履行该合同，目的在于使破产财产价值最大化和尽量减少负债。
（1）管理人行使解除权成功案
最高人民法院
（2020）最高法民申3299号
“王圣琼与金凯进供公司之间签订了一份《房屋租赁合同》，该份租赁合同约定租赁期限为1180个月，于2028年12月8日届满。在租赁期限届满前，金凯进公司交付房屋的义务未履行完毕，而王圣琼仅支付了96个月的租金，其支付租金的义务未履行完毕，且租赁期内，王圣琼作为承租人的义务不仅包括支付租金，还包括保管租赁物、返还租赁物等义务。原审法院认定案涉房屋租赁合同为双方均未履行完毕的合同，理据充足、并无不当。王圣琼提出其已支付96个月租金即合同前8年租期属于双方均已履行完毕的合同主张，无事实及法律依据，本院不予支持。”生效的（2016）粤03破申7号民事裁定书已裁定受理金凯进公司破产清算一案，据此原审法院判决认定金凯进公司管理人解除案涉房屋租赁合同有效，事实认定清楚，法律适用正确，并无不当，本院予以维持。
（2）管理人行使解除权失败案
最高人民法院
（2021）最高法民申2156号
2017年9月20日廊坊市中级人民法院裁定债务人进入破产程序。“2018年4月13日债务人向广阳区人民法院提出诉讼（案号2194号），要求王超支付欠付的370万租金。2018年5月14日廊坊市中级人民法院指定破产管理人。2018年7月9日广阳区人民法院出具调解书。2018年8月15日管理人接管债务人公章。2018年9月28日前，王超欠付租金370万元，后管理人向王超清收了租金。2018年9月20日管理人委托评估机构出具评估报告，于2018年8月28日向占有债务人财产的中国平安保险公司（转租人）发出通知书（通知内容为收取占有使用费）、于2018年9月26日向王超发出解除合同通知。2019年6月13日王超向管理人申报了损失债权。王超于2019年9月17日向法院提起诉讼要求继续履行租约。”
一审法院认为：租赁合同是持续性合同，对于2018年9月28日之后是否继续履行，管理人经过专业评估公司的评估与原租赁合同进行对比，租金明显低于市场价，管理人因此作出解除合同的行为，是维护全体债权人的利益。这一事实，从次承租人支付的占有使用费金额亦能得出结论；最高院认为：一审法院审理破产清算后，于2018年5月14日即指定了管理人，该时间点在广阳区人民法院出具调解书之前，且管理人接受了承租人王超为履行该调解书内支付的370万租金。同时，管理人向中国平安保险公司发出通知书并接受其缴纳的租金亦或资金占用费，显然是基于裕景置业公司与王超之间的房屋租赁关系，承租人王超有理由相信管理人有权继续履行合同的意思表示。其次，民事调解书作为生效非法律文书与民事判决书具有同等法律效力，在没有被撤销之前，相关当事人均受其既判力的拘束。二审结合本案具体情况，认定管理人单方面向王超发出解除合同书行为无效，适用法律并无不当。《破产法》第十八条第一款规定了管理人解除合同的选择权，但该项权利不应绝对化。
《企业破产法》第42条：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：
一、因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；
二、债务人财产受无因管理而产生的债务；
三、因债务人不当得利所产生的债务；
四、为债务人继续经营而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；
五、管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；
六、债务人财产之人损害所产生的债务。”
《企业破产法》第43条“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费费用和共益债务的，先行清偿破产费用。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。”
共益债务是为全体债权人利益而必须发生的债务，可以在破产程序中享有法定优先权，由债务人财产随时优先清偿。
最高人民法院《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》载明合同解除后的超付租金应定为不当得利根据破产法的相关规定未共益债务。
最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函的意见，租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应予以返还。根据《破产法》第43条第3项规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。
（1）民法典赋予租赁债权物权化的表现
《民法典》
第725条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
第726条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”
第734条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”
分别体现了“买卖不破租赁”原则、承租人的的优先购买权、优先续租权。
（2）外国立法中对管理人解除权的限制
日本《破产法》第56条：“在出租人破产时，承租人可依租赁权对抗第三人，管理人不得行使合同解除权。”
德国《破产法》第108条第1款：“破产时债务人关于不动产标的或房产的使用租赁和收益租赁关系以债务人的雇佣关系继续有效。”
美国破产法第365条（h）：“管理人有权拒绝履行债务人是出租人的未到期的不动产租约，承租人可以选择以拒绝履行为由终止租约，从而搬出该不动产，并就其因租约被拒绝所遭受的损失主张债权；也可以选择保留其依据租约享有的权利（包括关于支付租金的数额和时间、其他应当由承租人支付的费用以及使用、占有、安宁的享有、转租、转让或者设置担保的权利）继续占有并使用不动产，当然也必须继续向管理人支付租金。”
从上述各国立法来看，日本、美国、德国三国都对破产中租赁合同的管理人合同解除权做出了特别规定，虽然各国立法有所不同，但是都针对租赁合同管理人的合同解除权进行了限制来保障承租人的利益。
（3）国内司法判例
湖南省高院
（2017）湘民再461号案件
双方于2013年6月23日签订《租赁合同》，千姿公司将女人街地下车库，总面积3900平方米（已出售使用权的车位除外）租给文普华经营，租赁期为20年，并约定以出租方应付承租方工程欠款和承租人车库改造垫资工程款冲抵租金，应当认定承租人合同义务已履行完毕。但是“买卖不破租赁”的特殊性是基于普通债权而言，破产清算是破产财产处置的特殊程序，如果采用对租赁权进行特殊保护原则，势必影响破产财产的变现。
焦点一：管理人是否有解除权
2014年8月4日，株洲市石峰区人民法院受理千姿公司的破产清算后，破产管理人根据《破产法》第十八条规定，行使解除权符合立法精神。文普华提出已全部履行完毕，破产管理人无权解除租赁合同的理由不能成立。该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件，管理人即可以单方解除合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。由于租赁合同具有继续性的重要特点，交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务，承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务以及通知等附随义务等等，因此在租期届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同过程中；同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，也是处于履行租赁合同的过程中。因此，租赁合同只要在租赁期内，承租人与出租人的义务即均未履行完毕，千姿公司管理人单方解除该租赁合同有法律依据。
争议焦点二：合同解除后，剩余租期的租金如何处理？
本院认为，案涉租赁合同即为继续性合同，对承租人而言，合同解除后负有返还租赁物的义务；对出租人而言，合同解除后，多收的剩余租期租金即构成不当得利，根据权利义务对等原则，亦应予以返还。本案中，承租人不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待。参照最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复本院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”，本案租赁合同解除后，文普华应将承租的所有人为千姿公司的地下车库返还给对方，千姿公司也应将剩余租期的租金返还给文普华，返还租金的计算方式为：返还数额=租金总额÷总租赁年限×剩余年限。
（1）押金的性质——特殊的担保物权
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第85条规定，押金在以特户、封金、保证金等形式特定化后可以成为质押标的。即司法机关已经认可了押金是一种特殊的担保物权。是经过“特定化的货币，其更加侧重是一种静态上的担保功能，其流通功能丧失。
（2）破产程序中用户行使取回权的障碍
《企业破产法》第38条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回，但是本法另有规定的除外。”
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）》第27条规定：“权利人依据企业破产法第三十八条的规定向管理人主张取回相关财产，管理人不予认可，权利人以债务人为被告向人民法院提起诉讼请求行使取回权的，人民法院应予受理。”
虽然法律已对取回权作了明确规定，但在具体司法实践中，由于货币是一种特殊种类物，动产货币如果与一般作为流通的货币混同，不能被区别或识别的话，动产货币的所有权人向被宣告破产的企业主张行使取回权就很难得到人民法院的支持。建议实际操作中，承租人在建立租赁关系时用履约保函替代租赁保证金，避免取回权无法行使的情况。
（3）破产程序中，保证金是否能用来和租金抵销
《民法典》第549条第2项规定，“同一合同”应基于抵消预期予以解释。在以封金、专户方式设立保证金担保或者保证金收受人有设立保证金专户的法定义务时，保证金权益归属于给出人对保证金协议外的第三人有约束力，保证金给出人的权利为取回权或共益债权，保证金给出人的抵销预期对第三人有约束力，无需考虑破产抵销的偏颇清偿问题。
依据案例（2020）沪0118民初20732号，是否享有优先受偿权争议的焦点在于对出租人破产导致房屋租赁合同解除的情况下房屋装修装饰残值的性质认定，如认为相关装修装饰物残值是承租人即原告基于房屋租赁合同中约定的预期的房屋使用权所作的配套收入，在合同解除后管理人赎回装饰物所有权而未支付对方的补偿款应属于获得不当得利，由此产生的债权属于被告的共益债务。
江苏省常州市中级人民法院做出的（2021）苏04民终5847号判决，“涉案房屋和土地早在2014年就设定了抵押权，而出租的时间是在2016年，进入破产的时间是2018年，未有证据证明抵押权人知晓或者认可弹簧厂对房房屋土地进行出租，该租赁事实已经侵害了抵押权人的权利，其也不得对抗抵押权人行使权利，现进入破产程序也是为了保护抵押权人的合法权益，若定为共益债务显然可能影响抵押权人的受偿数额，故超付部分不应作为债务人不当得利更无须定位共益债务。同理，王波自行添附产生的价值性质和前述超付租金一致，故也不应定为共益债务。二审认定共益债务应紧扣法律规定，围绕该债务是否是为全体债权人的利益而发生、是否符合共益债务的内涵、外延、性质等角度来认定。而不能以弹簧厂主张的可能侵害抵押权人利益，或王波主张的客观上并未侵害抵押权人利益等实际受偿结果作为认定标准。因王波超付的租金系因弹簧厂管理人解除房屋租赁合同、收回案涉房屋以保障顺利处置、实现破产财产价值最大化而产生，有助于实现全体债权人的利益，符合共益债务的范畴，故应依法认定为共益债务。”
房地产破产案件颇具特殊性，常见在涉案房地产上同时有多种权利相冲突，此时需要灵活运用各种合法手段化解危机。管理人有权依据《企业破产法》第18条选择解除房屋租赁合同，承租人可就合同解除后的已预付租金作为共益债务优先得到受偿。
我国《民法典》赋予租赁债权物权化，体现了“买卖不破租赁”原则、承租人的的优先购买权、优先续租权。其他国家立法虽各有出入，但是都针对租赁合同管理人的合同解除权进行了限制来保障承租人的利益。另外，承租人预先缴纳的押金在一定条件下可作为特殊的担保物权，在建立租赁关系时用履约保函替代租赁保证金可以避免取回权无法行使。租赁合同解除后的相关装修装饰物残值可作为共益债务。承租人的共益债务与抵押权人物权担保债权冲突时应视具体情况而定。
yangwenjun@boss-young.com
杨文珺律师，上海邦信阳中建中汇律师事务所合伙人、上海破产管理人协会破产重整业务研究委员会委员、上海仲裁委员会仲裁员、上海律协房地产业务研委会委员、上海工商联房地产商会法律分会会员、2017年度上海市巾帼建功标兵 。杨律师擅长房地产建设开发、建设工程纠纷、商业地产运营、破产重整、外商投资等领域，常年担任知名房地产企业及外资商业地产公司的法律顾问。
上海邦信阳律师事务所专职律师
wangbeichu@boss-young.com
王蓓楚律师致力于商业地产、争议解决等领域的诉讼与非诉讼业务，为多家企事业顾问单位提供常年服务，包括合同审查、司法催收等法律服务，具有丰富的实践经验。
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