邦信阳律师事务所

家事法研究 | 新规聚焦：公有住房承租权可以继承了？

2020-01-07

高兴上海邦信阳中建中汇律师事务所合伙人律师

gaoxing@boss-young.com

2019年12月起，新版《上海市公有住房差价交换办法》开始实施，试行整整20年的老规定《上海市公有住房差价换房试行办法》宣告废止。在关注新规对房地产市场带来冲击的同时，不应忽略政策的另一处悄然变化——公有住房，在一定范围内可以“继承”了。

公有住房，全称公有居住房屋，又称公房、使用权房，指的是“政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋”[1]。日常生活中人们说的“单位分的房子”，往往指的就是公有住房。

公有住房的产权属于国家或者单位。属于国家的，称为直管公房，由房管部门下属的房管所（现在都改制成了物业公司）直接进行管理。属于单位的，称为系统公房，由国有企事业单位、机关团体投资兴建、自行管理。可以看出，公房的产权不属于私人。尽管这个房子可以一直住，没有租赁期限，租金便宜得和物业费差不多，符合条件的还能通过“差价换房”进行上市交易进行，但毕竟没有私人产权。

没有私人产权，就意味着没有房产证，使用人手里拿到的只能是“租赁凭证”，上面登记的权利人只能是“承租人”，就意味着房子不是承租人的财产，如果承租人去世，也不会成为遗产发生继承。

那么承租人去世了怎么办呢？长期以来，上海的公房管理政策规定了一套复杂的规则确定新的承租人：

首先，需要“在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致”

如果协商不一致的，先在这些人中按照下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；

c.原承租人的父母；

d.其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。

如果不存在“在本处有本市常住户口的共同居住人”的，则按下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他处住房情况）；

c.原承租人的父母；

d.原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。

简而言之：不能对公房立遗嘱，公房不发生法定继承，承租人死亡后根据公房管理政策确定新的承租人[2]，至少在上海市的范围内如此。

随着新版《上海市公有住房差价交换办法》颁布，这个认识发生了变化。该办法第23条规定：“差价换房后，公有住房的权属性质不变。租赁期间，承租人丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的，可以由其有本市城镇常住户口的配偶或直系亲属继续承租，但同住人仍享有居住权。继续承租的个人可以由取得公有住房承租权的当事人指定；取得公有住房承租权的当事人未指定的，可以参照财产继承顺序确定。”

这就意味着，原公房承租人可以在生前，从其有本市城镇常住户口的配偶或直系亲属当中指定一位，作为他去世以后该房屋新的承租人，相当于允许针对公房承租权订立遗嘱。如果原承租人未指定承租人的，可以参照法定继承的顺序确定新的承租人，相当于将公房承租权纳入法定继承的范围。

今后再也不能说，公房不能继承了。

存疑的是，是只有经过差价交换的公有住房承租权才可以适用继承制度，还是所有的公有住房承租权都可适用继承制度？对新规第23条似乎可以作出不同解释。笔者认为，仅有经过差价交换的公有住房承租权，才可以适用继承制度，理由如下：

文义解释

新规第23条将指定新承租人的主体表述为“取得公有住房承租权的当事人”而不是“原承租人”，应当特指通过差价交换“取得公有住房承租权”的人。

目的解释

新规是为了规范公有住房差价交换的规定，未发生差价交换的公有住房，本不属于新规调整的范围。

整体解释

将公房管理政策作为一个整体来看，2019年9月新实施的《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》中，并未涉及公房承租权的继承问题。

逻辑解释

通过差价交换取得公房承租权的当事人，对该权利付出了实实在在的经济对价，虽然取得的仍是公房承租权，但取得的过程类似于购买，其获得的权利也具有更强的财产属性。将其和通过无偿分配取得的公房承租权区别对待，也合乎逻辑。

虽然不能适用于全部的公有住房承租权，但新规毕竟在公房制度和继承制度之间，打开了一条通道。公房承租权是特定历史时期的产物，本无法与民事法律体系完全对接。它肯定不是物权，但也不同于债权；它常常无法被纳入民事诉讼的受理范围，有时只能作为历史遗留问题按照政策特事特办。但万川归海，民法典都要颁布了，总不能长期保留一块法律体系之外的政策自留地。从这个意义上说，我认为新规的这条规定，这个风向，比什么“突破限购”、“重创楼市”更值得关注。

[1]上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》，2000年颁布

[2]根据上海市住房保障和房屋管理局《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》，2009年颁布

往期推荐

🔗

家事法研究 | 代位继承的几个问题

家事法研究 | 离婚了，股票期权怎么分？

家事法研究 | 婚前按揭房屋在离婚时的分配和补偿原则

长按下图识别二维码关注我们

本文仅作为交流学习之目的使用，文中观点不代表本所立场，亦非作者的正式法律意见。本文系邦信阳中建中汇律师原创文章，转载请完整注明作者信息及出处。

点击“阅读原文”，登录邦信阳中建中汇官网了解更多资讯

上一篇: 同行同享 | 邦信阳中建中汇2020年会成功举办

下一篇: 宏图大展，裕业有孚 | 庆祝邦信阳中建中汇落子宁波