第359条
住宅建设用地续期
01
主要条文变动对照表
02
律师解读
“居者有其屋”，自古以来住房对于人民群众的生活就是至关重要的大事。上世纪九十年代，我国开始实行住房制度改革，住宅商品化影响了千家万户。由于城市的土地所有权属于国家所有，购房者享有的是对房屋的所有权和对其所占用的建设用地的使用权。房屋虽有实际使用年限，但在法律上认为所有权是永久的，因此有期限限制的土地使用权届满后命运如何，自然备受关注。
1995年，中华人民共和国城市房地产管理法生效，该法第21条（2009年修正后为第22条）没有区分不同类型的建设用地使用权，一律规定为到期前需提出续期申请并再支付土地使用权出让金。2007年生效的物权法修改了这一规定，对于住宅建设用地使用权规定为到期自动续期。但是，对于续期后是否需要缴纳土地出让金、缴纳标准和支付方式如何等问题，物权法进行了回避，留待今后立法予以明确。由于1990年颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条已经将居住用地使用权的最高年限规定为70年，故住宅用地使用权期限届满后如何处理的问题尚不十分急迫。
民法典在物权法规定的基础上，补充了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。”从该规定来看，期满后的续期费用可以要求缴纳，也可以进行减免。具体操作授权今后法律或者行政法规来明确，也就是说有权确定的主体是中央立法机关和国务院，各地不能自行其是。
住宅建设用地使用权期满后如何续期的问题，在物权法立法过程中就产生了十分激烈的争议，民法典仍然未予彻底明确。从参与立法的学者和官员的观点而言，普遍认为“国不与民争利”。即使期满后要缴纳土地出让金的，也不能要求数额过高甚至等同于首次出让的标准再收一次，不能导致住房所有权人难以承受从而事实上丧失对住房的权利。我们将持续关注这一事关国计民生的重大法律问题，相信随着我国综合国力的进一步提升，这个问题可以得到妥善解决，不会损害广大人民群众的切身利益。
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