邦信阳律师事务所

房屋租赁合同纠纷中的可得利益损失研究

2021-10-08

前言

民法典第五百八十四条规定了“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”而在房屋租赁合同纠纷中,可得利益损失具体包含哪些内容，是否能够得到法院支持，以及法院在审理此类诉求时考虑的因素等对于案件诉请的主张均具有重要的影响。

一、何谓可得利益损失

根据民法典第五百八十四条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；……”。可得利益应当是合同一方在相对方正常履行合同的情况下，可以获得的利益，根据合同双方交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失可主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型[1]。

二、租赁合同中可得利益损失能否与违约金

同时主张

根据民法典第577条（原合同法第107条）的规定，赔偿损失是违约方承担违约责任的一种方式，只要合同一方实施了违约行为，守约方就有权要求违约方赔偿损失。同时，根据民法典第584条的规定，违约方承担赔偿损失的金额应相当于因违约所造成的损失。而不仅仅限于违约金的数额。故当守约方所承受的损失（包括可得利益损失等）实际上已经超过了约定的违约金的金额时，守约方事实上可以同时主张可得利益损失及违约金。违约金的请求权与赔偿损失的请求权系两个独立的请求权，守约方主张其中一个请求权的情况下，并不排除另一请求权的适用和效力。[2]因此，笔者认为，守约方在主张违约金的同时，可同时向违约方主张可得利益损失。

三、可得利益损失的计算标准及方式

如前所述，在违约金与可得利益损失均可向违约方主张的情况下，违约方须承担的赔偿责任的数额或标准该如何来确定则又是一个问题。根据法发〔2009〕40号文件的内容，法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，一般按照如下几个原则进行计算，即：非违约方主张的可得利益赔偿总额 -（违约方不可预见的损失+非违约方不当扩大的损失+非违约方因违约获得的利益+非违约方亦有过失所造成的损失+必要的交易成本）。

当然，在非违约方同时主张违约金及可得利益损失的情况下，当违约金金额无法弥补非违约方所受到的损失时，法院在支持违约金的情况下，仍会考虑就可得利益损失的部分酌情予以考量。而当违约金金额高于非违约方所受到的损失时，法院一般会对此进行调整。

四、房屋租赁合同纠纷中可得利益损失的

裁判实践

在房屋租赁合同纠纷中，从出租方的角度而言即为租金利益损失，在存在转租的情况下，可得利益还包括转租租金的差价损失；而从承租方的角度而言，可得利益一般包括经营期间的利润损失。从租赁房屋的性质或用途的角度进行划分，租赁物可区分为住宅、商铺、厂房等。而根据违约方不同，可得利益的范围有所不同。

1. 合同无效的情况下，可得利益损失主张

可得利益的实现有赖于租赁合同有效和履行，在租赁合同无效的情况下，可得利益的主张也不具有相应的前提。故无法得到支持。在（2019）沪01民终9184号一案中，二审法院认为，虽然承租人的营业损失是可得利益损失，但因涉案租赁标的物系违章建筑而导致租赁合同无效，承租人基于该无效租赁合同本无可得利益，故承租人主张可得利益损失的诉请未能得到支持。[3]

2. 因出租人违约导致承租人转租的租金损失

在商业地产租赁中，开发商在取得房屋所有权证后会根据市场及自身的情况决定是否将商业地产出租给专业的管理公司对外经营，而在管理公司承租商业地产后再另行对外出租管理的情况下，其经营收入来源往往是租金差价。因此，对于承租人来说其与出租方之间租赁合同的履行系其获得收入的基础。故在因出租人违约及合同解除的情况下，承租方的转租收益仍需要根据不同情形予以确定。

若承租人仅与次承租人签订意向书，未对外交付出租的情况下，是否必然通过转租获得利益存在不确定性，故在此请款下，可得利益的诉请将很难被支持。[4]而在一般的商业地产租赁中，在出租方对于承租方承租租赁物后另行转租的商业目的（对外分租转租获取租金收益）明知的情况下，承租人的可得利益（通过转租获得租金收益）不仅客观上是确定的，也是出租方签订合同时可以预见到的。故在此情况下，承租人的可得利益可获得支持。[5]

就上述金额而言，承租人一般会以剩余租期其可收到的租金减去其应当向出租人交付租金的差额向出租人主张逾期利益损失。但由于租赁合同系继续性合同，在较长的租赁期间内存在的市场风险因素，包括转租不成或退租可能导致的房屋空置以及租金标准的变化，故法院会综合考虑承租方转租投入的成本、出租人自行出租后的收益情况等因素，酌情予以支持。[6]

3. 因出租人违约导致合同无法履行，承租人另行租赁导致的租金差价损失

在商业地产租赁合同中，承租方的合同目的是通过租赁房屋能够正常使用用以经营以获得利润，当出租人提供的房屋无法满足承租人需求的情况下，承租人另行寻找租赁房屋，支付比原合同租标准高的租金，将导致营业利润的相应减少。故租金差价损失属于承租方可得利益的损失。[7]

笔者认为，虽然租金差价可作为承租方的可得利益损失，但计算具体数额时，仍要对于合同的目的、合同约定内容、承租人另行经营情况、影响租金差价的因素、当事人的过错程度及可预见性等因素进行综合考量。

4. 因承租人违约后，出租人的租金减少的损失

如前所述，出租人将房屋出租的合同目的是为了获取相应的租金，而当租赁合同因承租人原因导致提前解除的前提下，出租人另行出租的租金相较于原租赁合同租金减少的损失能否得到支持，在实践中存在不同的意见。(2020)沪02民终4953号一案中二审法院认为，当事人有权主张的可得(而未得)利益损失应当是指在已付出履约对价的基础上因对方违约而导致丧失的可获利益(利润)；若履约对价并未支出，主张可得利益则缺乏基础。就房屋租赁关系而言，出租方获取可得租金的前提应当是在租约关系下承租方使用了出租方提供的房屋。对租约结束且承租方已不再使用的房屋主张可得租金的意见显然缺乏法律依据。出租方要求对方赔偿租金差价损失的要素是由可得租金与实得租金构成，但因其主张的可得租金的基础并不存在，故其主张的租金差价损失因基本要素缺乏而不能成立。再从赔偿损失的法律原理来看，虽然因承租方违约导致双方提前解约，但此后出租方再出租该房的租金价格(降低)并非因本案租约提前解除所导致，因此本案中提前解约只是出现租金价差的条件，而非导致租金价差的原因，两者之间并不存在法律上的因果关系。且出租方亦未提供由于对方原因(如损坏房屋等)导致其房租降低的证据，故法院认为出租方向对方所主张的租金价差损失缺乏法律依据，未支持租人主张的租金差额损失的诉请。

此外，由于房屋租金价格处于动态的市场变化过程，存在一定的不确定性，出租人与新承租人自行协商的结果，无法直接归结为承租人提前退租而导致的损失。[8]而在(2020)苏04民终4857号一案中，虽然法院在审理过程中考量了相关因素，但最终仍然酌情部分支持了出租人租金损失的诉请。

5. 因出租人违约导致承租人基于合同履行情况下的经营利润损失

因出租人违约导致承租人承租房屋用于经营的合同目的无法实现，其可能会以经营利润作为向出租人主张可得利益的基础。而在司法实践中，承租人会通过提交审计报告、经营情况统计、利润表等证据作为支撑自己诉请的依据。但往往相关的证据系由承租人或其委托的第三方作出，故出租人会对类似证据的证明目的予以否认。而法院会根据合同约定及实际履行的情况（如是否有提成租金等），来确定经营损失的客观性及出租方对此的预见性[9]。

五、结语

在租赁合同纠纷中，一方违约的情况下，守约方解除合同并主张可得利益损失的情况并不鲜见，但最终获得法院支持诉请的情况往往并不能完全达到守约方所预期。因此，就该部分可得利益的损失，租赁双方在合同签订时可对可得利益的范围/计算方式的标准进行约定，以便于在产生争议的情况下有相应的主张依据。

[1] 参见：《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》

[2] 参见：(2018)京01民终179号《民事判决书》

[3] 类似案例参见：（2019）沪0115民初79290号、（2019）沪0115民初79290号等

[4] 参见：（2019）沪02民终8998号《民事判决书》

[5] 参见：（2018）沪01民初1267号《民事判决书》

[6] 参见：（2011）沪高民一(民)终字第10号《民事判决书》、（2017）沪0112民初34054号《民事判决书》

[7] 参见：（2021）京03民终4825号《民事判决书》

[8] 参见：（2019）沪0105民初17116号《民事判决书》

[9] 参见：（2016）沪0106民初15529号《民事判决书》