贾润峄 上海邦信阳中建中汇律师务所 律师

2016年8月15日，张某通过上海XX房地产有限公司居间介绍与王某就上海市XX区田林路X号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订了房地产买卖合同，合同约定房屋总价为668万元，合同成交价约定为448万元，就装修及附属设施约定补偿200万元，支付方式为：1、2016年8月15日支付200万元；2、2017年1月4日支付房款327万元；3、以购房贷款形式支付房款140万元，该款项由贷款银行一次性划入出卖方账户，若批贷金额不足申请金额，购房者须在过户前以现金形式支付给出卖方；4、办妥房地产交接手续当日，支付尾款1万元。

2016年8月15日前，张某向王某支付了200万元房款。

2016年8月22日，张某与王某至上海市XX区公证处对双方签订的《上海市房地产买卖合同》进行公证。

2016年10月8日，张某与上海市公积金管理中心及招商银行签订个人购房借款合同，其中公积金贷款90万元，商业贷款50万元。

2016年11月25日，王某过世。

2016年12月1日，张某接到中介通知得知王某去世。

2017年1月9日，张某向法院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行张某与王某就系争房屋签订的房地产买卖合同并协助原告办理过户手续；2、判令两被告向张某支付自2017年1月6日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。

2017年1月17日，XX区人民法院立案后，聂某二在庭审中提出反诉：1、判令解除王某与张某签订的房地产买卖合同；2、判令张某支付93.6万元的违约金。

王某生前生育两名子女，即聂某一与聂某二，聂某一育有一女谭某，聂某二育有一子周某，均为生活在香港的香港特别行政区居民。

另据了解，王某生前留有遗嘱，大意为将动产遗赠给谭某，不动产遗赠给周某。

本案虽然表面上是一起房屋买卖合同纠纷案件，但却牵涉到一个故世的老人复杂的遗产分割问题，代理人认为存在如下几个法律上的争议焦点：

第一，由于老人及其法定继承人和受遗赠人都是香港居民，而原告既没有能力获知所有人的身份信息，也无法确认遗嘱的真实性。在审理过程中，法院曾表示应先行中止审理，待确认哪些人为王某的合法继承人（即适格被告）后再行恢复，代理律师考虑到若采取这种审理方式，必将导致该案旷日持久，原告支付的大额购房款也无从着落。

代理律师在与承办法官多次沟通之后，说服法官原告有能力将剩余房款一次性支付至法院代管款账户中，该款项可以暂时保管在法院并由被告方申请司法保全，直至继承纠纷判决结果作出后再进行分配，最终法院采纳了这一做法继续进行庭审。

第二，代理人在前期案例检索中发现，法院在针对类似于房屋出卖人在合同履行过程中突然去世的判决结果有着截然不同的判决结果，既有判决合同继续履行的，也有判决解除合同，返还已付价款的。代理人考虑到本案背景是处在上海房产大幅上涨的时期，如果合同被法院判决解除，结果势必仅仅是返还已付房款，而这部分原来应当由原告获得的利益也即转化为了原告的损失，在原告有能力支付剩余房款的前提下，代理人认为坚持继续履行合同才能够为原告争取最大的利益。

另外，由于两被告利益的不一致，第一被告愿意继续履行（原因即房屋出卖后，购房款为动产可归其子女所有），第二被告拒绝继续履行（原因即合同解除后，房屋为不动产可归其子女所有）。在庭审中，代理人注意到第二被告所提出的解除合同的理由并非履约主体不存在，而是基于原告根本违约，然而实际上本案的原告并没有任何违约情形，后续的无法继续付款也是因为王某过世银行无法放款导致，既然原告有能力一次性支付全额房款，是不可能对被告造成损失的。最终法院也支持了合同继续履行的主张。

结语和建议

本案是一起在现实生活中比较罕见，但是倘若当事人遇上后却会无比困扰的案例，具有法律上的讨论价值，最终法院的处理方式是比较智慧的，既节省了相当大的司法资源，原被双方也均未提出上诉。在前期代理人案例检索过程中，还曾发现过一起房屋出卖人去世后没有继承人的更为极端的案例，最终法院在财产认领公告期满无人认领后，判决买受人取得房产所有权，并向法院支付剩余房款作为无主财产收归国有。该案例的作出法院与本案系同一法院，更进一步坚定了代理人为原告争取房屋所有权的信心。

代理人通过代理本案体会到，在涉及房屋买卖这一类大额交易时，由其是出卖人为年迈的老人时，买受人应当加以十分的小心，买受人是无法事先获知出卖人有没有订立遗嘱的，除了如本案当事人共同前往公证处办理房屋买卖合同的公证之外，也可以要求买受人的子女家属到场一同参与公证，如果无法排除老人生前留有遗嘱的可能性，虽然做法可能不近人情，但是笔者建议可以在补充协议中明确如果发生出卖人去世的情况，该财产标的处分方式，以达到弥补老人之前所立遗嘱不完备之处的目的。当然这一系列的防范措施并不能做到万无一失，从作者律师的角度，希望最高人民法院可以将这一类案件的某一个作为示范案例公示，以统一这一类情形的裁判结果。