风险一：卖房人临时增加房价 

▋ 徐湘明诉施慕超房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

案号：(2017)沪01民终5874号

裁判要旨：本案的争议是双方最终未能就涉讼房屋签订示范文本买卖合同的责任应归咎于上诉人还是被上诉人。上诉人徐湘明代王立华与被上诉人就涉讼房屋所签订的《居间合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，在合同内容上，《补充协议》虽有涉嫌做低房价以偷逃税款的内容，但关于涉讼房屋的交易价格及其他具体交易细节的约定并不违反法律或行政法规的强制性规定，应属有效。上诉人作为《补充协议》的相对方，明知做低房价仍予以签订，明显存在过错，本应就相关约定内容无效的后果承担相应的责任。

再者，被上诉人经综合考虑后，于约定签约的同日向上诉人表示愿意以600万元的价格作为买卖合同的成交价并同时承担税费，上诉人此时已再无合法理由拒绝签约，然经被上诉人及中介催告后，上诉人仍拒绝与被上诉人签约，显属违约，理应按约承担定金责任。

风险二：与没有获得房屋所有人代理权的卖房人签订的房屋买卖合同无效，购房人需迁出系争房屋。

▋ 伍群锋与彭克敏房屋买卖合同纠纷上诉案

案号：(2017)沪02民终4153号

裁判要旨：行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。梁某某以彭克敏的名义与伍群锋签订的房屋买卖合同，未经彭克敏授权，且彭克敏不予追认，故该买卖合同对彭克敏不发生效力。一审法院支持彭克敏要求确认合同无效的请求，并无不妥。

风险三：即使有经公证的《委托书》，授权行为也有可能认定为无效，如果购房人不能满足善意且无过错的认定，那么仍是无权代理，购房人与被委托人签订的房屋买卖合同无效。

▋ 吴碧韵诉周雯房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

案号：(2017)沪01民终688号

裁判要旨：表见代理系基于保护交易安全目的对于无权代理中善意且无过失的相对人提供积极信赖保护的制度。所谓善意，指相对人不知代理人无代理权。所谓无过失，指相对人尽到了审慎的注意义务。本案的争议在于吴碧韵是否尽到了审慎的注意义务。

从本案的事实看，吴碧韵未尽到审慎注意义务，其存在过失，理由如下：1. 订的《上海市房地产买卖合同》的形式和内容来看，对付款方式和付款期限、交接日期、逾期付款违约责任、逾期交房违约责任、合同生效日期等均未作书面约定，与一般交易习惯不符。吴碧韵认为，由于不是周某本人亲自办理出售房屋事宜，要求先过户后付款，系正常的买房行为。本院难以采信。2. 在办理完毕过户手续后上诉人吴碧韵再与马世明签署的《补充协议》约定了基本违约责任，亦有违常理。3. 关于签约、履约的细节，一审法院对吴碧韵、马世明进行隔离询问时，双方的陈述存在多处矛盾。4. 吴碧韵主张系争房屋由于面临拆迁所以交易价格应低于同地段、同区域其他房屋价格，没有合理解释和依据，本院不予采信。

风险四：夫妻共有房屋登记至一人名下，其擅自处分房屋未经共有人同意，若购房人不满足“善意”的判断标准，则房屋买卖合同无效。

▋ 上海钱浩投资控股集团有限公司、唐志明与郑康华、蔡玉芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

案号：(2016)沪02民终2008号

裁判要旨：讼争房屋系蔡玉芬在与郑康华婚后购买，产权虽然登记在蔡玉芬一人名下，但应属其夫妻共同财产。因蔡玉芬向唐志明借款未能偿还，故双方合意以房抵债，唐志明转让债权给钱浩公司，蔡玉芬即与钱浩公司签订《上海市房地产买卖合同》。根据钱浩公司自认其购房前未实地看房，且在双方签订的《上海市房地产买卖合同》中“已购公房参加房改购房时的同住成年人意见”栏为空白，双方对付款方式和期限、房屋交接未作约定，购房后蔡玉芬未交付房屋等一系列情况，原审法院认定钱浩公司并非善意购房，并无不妥，本院予以认同，该《上海市房地产买卖合同》应为无效。

合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，产生的损失应当根据双方的过错各自承担相应的责任。故蔡玉芬应将欠款1，268，500元返还给唐志明，钱浩公司应在唐志明收到钱款后将讼争房屋的权利返还给蔡玉芬。

风险五：夫妻共有房屋登记至一人名下，其擅自处分房屋未经共有人同意，即使购房人满足“善意”的判断标准，房屋买卖合同有效，但因损害共有人的权益，房屋买卖合同不能继续履行。

▋ 崔英婷、林慧珠与胡建伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

案号：(2017)京03民终2560号

裁判要旨：关于林慧珠是否构成善意第三人，涉案房屋商品房买卖合同、按揭贷款合同均系胡建伟签订，胡建伟已经离婚，胡建伟也向林慧珠出具了单身证明，应当说林慧珠就该房屋是否存在共有人一节已经尽到了合理的审查义务，属于善意，可以认定胡建伟与林慧珠之间的买卖合同有效。但应当指出，由于胡建伟在处分涉案房屋时并未征得共有权人崔英婷的同意，则胡建伟与林慧珠之间的买卖合同虽有效，其效力仅及于胡建伟与林慧珠，并不及于崔英婷。如果共有权人崔英婷不同意将涉案房屋的物权让渡于林慧珠，则胡建伟与林慧珠之间的买卖合同不能继续履行，林慧珠可依其与胡建伟之间的买卖合同向胡建伟主张违约责任。

风险六：合同内容约定的过于简单，有违常理，合同无效                              

▋ 徐明宏与芦斌房屋买卖合同纠纷上诉案

案号：(2017)沪02民终7778号

裁判要旨：一审法院认为，根据法律法规的相关规定，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。纵观系争房屋的交易情况，存在诸多不合理之处。

首先，房屋买卖乃大宗交易，购房人理应谨慎对待。芦斌及其家人一直生活在系争房屋内，如系争房屋处于正常待售状态，一般可以配合买受方看房。但徐明宏购房过程中仅调阅了不动产登记簿，却未实际看房，有悖于正常的房屋交易习惯。其次，正常的房屋交易中，为了保护买卖双方的合法权益，双方一般在书面合同中均会对交房时间、户口迁移时间、违约责任等重大交易细节进行明确约定。系争房屋的买卖合同约定极为简单，对上述重要条款均未作约定，有违常理。再者，经司法评估，系争房屋的交易价格明显偏离正常市场价格，有违常理。

综上，系争房屋的买卖合同存在诸多违背正常交易的情况，而徐明宏亦未能提供合理解释，芦斌关于合同并非真实意思表示、应属无效的主张，相对徐明宏的主张而言具有更高的可信度，可予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

风险七：即使约定应当签订上海市房屋买卖合同示范文本，但之前的协议约定明确，依然构成本约，未网签不影响合同关系的成立。

▋ 黄巧娣诉陈希房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

案号：(2017)沪01民终1602号

裁判要旨：黄巧娣与陈希就涉案房屋所签订的协议书具备了买卖合同的主要条款，且该合同中并不存在黄巧娣所称的限制黄巧娣的权利或加重黄巧娣义务的格式条款的情形，协议书应为合法有效，对双方具有约束力。该协议书不属于预约，应属本约。双方已签合同虽约定了再需签订示范文本，但签订示范文本需双方在意思表示一致后付之行为方可完成；双方也未约定示范文本的签订为合同生效要件。

风险八：房屋存在抵押的，应当在交易前先行涤除抵押权，为合同的继续履行消除障碍。且即使存在多项轮候查封，若购房人为首封，则之后的查封不能成为合同继续履行的阻碍。

▋ 李夏樑与上海开灵金属制品有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

案号：(2017)沪02民终5867号

裁判要旨：就该抵押权而言，抵押权人在审理中已明确表示只要抵押借款合同得以履行完毕，其可配合办理抵押注销手续。李夏樑亦表示，在开灵公司未涤除抵押的情形下，李夏樑愿意代为涤除，相应的费用可在房款中予以扣除。故相应的抵押权，并非履行房屋买卖合同的障碍。

就系争房屋上目前登记在案的司法限制，包括本案审理中，李夏樑的保全查封为正式查封，其余均为轮候查封。依照法律规定，轮候查封自在先的查封解除时才生效，如法院对查封的全部财产进行了处分的，该财产上的轮候查封自始未产生查封的效力。鉴于李夏樑查封在先，在其后的轮候查封尚未产生查封的效力，不应成为李夏樑要求继续履行买卖合同的阻碍。

风险九：房屋被另案司法查封，则不具备过户条件，购房人不能过户。         

▋ 冯美娟诉曹春龙房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

案号：(2017)沪01民终1323号

裁判要旨：现系争房屋除因本案被司法查封外，还因被上诉人与案外人   之间的债务纠纷而被另案轮候查封，一审法院据此认定系争房屋目前尚不具备过户条件，并无不当。在一审法院就此向上诉人进行释明后，上诉人仍坚持其要求办理过户的一审诉请，故一审法院据此驳回了上诉人该项诉讼请求，并无不当。

风险十：二手房在出售时处于在租状态的，根据买卖不破租赁的原则，租赁合同的效力不受影响，购房人无权要求承租人搬离房屋。

▋ 郑志刚诉陈伟明排除妨害纠纷一案二审民事判决书

案号：(2017)沪01民终1608号

裁判要旨：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即便上诉人存在欠付租金的情况，亦应由租赁合同的相对方向上诉人主张权利。被上诉人购买系争房屋，应对系争房屋是否存在租赁情况、租金的支付情况等进行全面了解，并以此作为其确定是否购买系争房屋、以何价格和条件购买系争房屋、房款何时支付等的重要依据，被上诉人如对系争房屋的租赁情况等疏于了解，则被上诉人自身对此存在过错。

被上诉人购买系争房屋后，应根据买卖合同约定向出售方主张交房义务。如被上诉人认为系出售方恶意隐瞒系争房屋的租赁情况或未按照合同约定按期交房的，则根据合同的相对性原则，被上诉人应向系争房屋的出售方主张权利。

综上，上诉人占有使用系争房屋系根据租赁合同的约定，并非无权占有，且上诉人使用系争房屋已支付了相应的对价，故被上诉人要求上诉人搬离系争房屋并支付房屋使用费，缺乏事实和法律依据。原审确认系争租赁合同及补充协议继续有效，并无不当。

风险十一：除房屋本身固有的瑕疵，在无特别约定时，房屋的质量问题若在交易前就已经存在，那么现房交付，并不构成违约。

▋ 何明房屋买卖合同纠纷申诉民事裁定书

案号：(2017)沪02民申18号

裁判要旨：本院经审查认为，涉案房地产买卖合同所涉系争房屋为二手房，在无特别约定情况下，以系争房屋现状交付。系争房屋墙壁渗水霉变在涉案房地产交易前即已存在，何明购房前实地看过房，签订涉案房地产买卖合同时亦未对墙面交付要求作出特别约定，系争房屋出售方以房屋原有状态进行交付，并不违约。

风险十二：房产证上记载了房屋存在的瑕疵，且产权人向购房人完整出示过房产证，则视为已履行了告知义务。在购房人知晓瑕疵后仍然选择继续履行，则表明购房人接受了瑕疵。

▋ 林静、顾剑与施国星房屋买卖合同纠纷上诉案

案号：(2017)沪02民终3154号

裁判要旨：本案所涉交易为房屋买卖，所涉买卖标的为现房，且林静、顾剑系自带房源到中介公司要求交易，故其对系争房屋的层次、朝向、日照等概况均应是明知的；因施国星长期在国外，代表出售方签署前期居间协议等为施国星姐姐，囿于非产权人施爱媛出示的系争房屋权属资料为产证第一页复印件，但双方签署文本合同当日，产权人施国星亲自到场向林静、顾剑出示了完整的产证原件，故林静、顾剑所称施国星出售房屋存在欺诈一说缺乏依据，本院不予认同。

关于出售方对系争房屋瑕疵问题负有告知义务的问题，本院认为，系争房屋签署买卖文本合同当日，产权人施国星向林静、顾剑出示了完整的产证原件，该产证附记页中明确记载系争房屋日照不足，因林静、顾剑自身疏忽没有注意上述记载内容，作为出售方对房屋日照存在的瑕疵问题应以何种形式告知买入方法无明文规定，林静、顾剑向交易中心所作的书面承诺并不能约束施国星。

另外，即便在双方商谈前期合同阶段对房屋日照问题沟通有误导致林静、顾剑存在重大误解而签署居间合同等协议，根据相关法律规定，双方协议可予撤销。林静、顾剑在明知系争房屋日照不足，而施国星提出解除双方协议的情况下，选择签署文本合同并继续履行，表明林静、顾剑接受系争房屋日照瑕疵并以双方约定的合同价格成交。

故一审法院认为出售方未对瑕疵情况作明确提示存在过错，酌定施国星赔偿10万元缺乏法律依据。林静、顾剑未行使撤销权而提出赔偿诉讼请求有违市场交易的诚信，其上诉请求本院不予采信。

风险十三：房屋所有人未能按照约定迁出户口，购房人可以依约拒绝支付尾款，但户口迁移涉及相关行政审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。

▋ 丁涛诉罗光燕房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

案号：(2017)沪01民终6343号

裁判要旨：本案双方的争议焦点如下：一是案外人在涉案房屋的户口迁出是否是丁涛一方的合同义务；二是罗光燕一方在丁涛已经交房的情况下未支付尾款的行为是否构成违约；三是如果双方或一方构成违约的，违约金如何确定合理。

根据查明事实，双方当事人约定的案涉房屋内户口迁出的期限并未晚于办理房屋交接手续的期限；且被上诉人罗光燕一方于交房前发现案涉房屋内户口情况，与上诉人丁涛一方进行交涉，并因此不同意签房屋交接书及支付尾款；另结合丁涛一方在早已知悉案外人户口无法迁出的情况下仍然与罗光燕一方进行相关约定的主观不诚信等情形，一审法院就丁涛一方未迁出案外人户口即未完全履行合同义务，罗光燕一方可暂不支付尾款的认定难称失当，本院予以认同。

一审法院认为户口势必影响买入方将来出售及售价，由于案外人的户口已难以迁移，违约状态将一直持续，本案违约金的计算不宜计至违约状态结束止。在上述基础上，确定违约金按交易价格的5%计算。二审中上诉人丁涛一方认为仍然过高，但并未就其一方所主张的标准提供证据予以佐证，本院难以采纳。