图：讲座现场
3月3日，本所举办了一场以“养老地产项目会员制模式初探”为主题的企业专场开放日活动，来自近50家企业的代表受邀光临邦信阳中建中汇，共同就养老地产的相关议题展开了热烈的交流与探讨。
图：袁晓东律师正在讲解
此次讲座由上海邦信阳中建中汇律师事务所合伙人袁晓东律师主讲。养老（地产）项目是近年来房地产业的新发展热点，不仅传统地产开发商，保险、私募等资本市场也均在此领域有所涉猎。由于在土地取得、运营模式、运营周期、配套服务等诸多方面都存在与传统地产项目有着显著的区别和不同的侧重点，会员制模式成为不少开发商在销售、运营方面的选择。袁律师针对这些热点系统介绍了目前国内养老地产的基本模式，分析了决定这些模式的商业因素，并针对会员制模式的基本特征、法律依据现状、基本法律文件构架、其对于营销的意义及其需要关注与解决的法律问题进行了细致的梳理与解读。
养老地产项目会员制模式初探
袁晓东
2016.3.3
一、国内养老项目营销的基本模式
产权销售
使用权转让
租赁
金融产品附加
会员制
二、决定商业模式的因素
项目用地性质
可分割性
土地取得成本
商业目的
房产营销概念
养老产业运营
金融产品附加值
市场认知接受度
房屋产权的传统思维
开发商、运营方的背 景及实力
三、会员制的基本特征
基于特定地产项目、为特定年龄群体提供养老产品、服务的 相对封闭运行的销售、运营体系
开发运营方地位：服务提供者；体系规则制定者；管理者
会员地位：服务的消费者；
基本法律特征：因合同关系而形成的债权债务
四、会员制模式的法律依据现状
法律、法规对养老地产会员制模式尚无明确的规定；
国家政策面无指导性、禁止性的意见；
可能触及的障碍：
（1）非法集资；国务院曾对于金融行业“利用发行会员卡进行非法集资活 动”发文明令停止
（2） 养老出租服务合同的5年限制；国土资源部在2013年《养老服务设施用 地指导意见》
意义所在：未知法律风险和市场模式制定权并存
五、会员制对于养老项目营销的意义
对于销售的意义
突破用地性质对于分割销售的限制
销售时点的控制
产品多样性
超售的可能性
对于运营管理的意义
对社区的管理
对房屋、设施设备的维护、管理
对入住人员、养老服务消费人员的控制
运营方式多样性
对于融资的意义
会籍与金融产品的对接
六、会员制模式的基本法律文件架构
预售阶段
会籍预约申请书
销售阶段
会籍章程
会员需提供资料清单
会籍费用收费标准
会籍章程签收确认
会籍申请书
会籍申请书附件清单（包含权益内容）
会籍销售合同
会籍核定通知
会员卡、会员权益证书及签收单
会籍登记册
入住阶段
入住合同
入住人、陪住人有关会籍章程等制度、承诺签收单
入住需提供资料及缴纳费用清单
入住申请
房屋（含设备、物品、钥匙等）交接书
自带物品申报表
当年度服务收费标准
特殊事项说明
退房申请
退房确认单
费用结算单
延住申请
入住合同补充协议
管理制度类文件
会籍转让申请
会籍转让合同
会籍转让确认函
会员卡、会员权益证书及签收单
会籍承继申请
会籍承继确认函
会员卡、会员权益证书及签收单
会籍终止通知
会籍开除决定及通知
针对各细项管理的规章制度
会员自治管理制度文件
七、会员制模式需关注及解决的法律问题
会籍销售对象与服务对象的区分
设施、设备、物品所有权的约定
房屋、设施设备及公共设施的维护、更新
会籍继承
会籍转让
会籍解除、终止
会籍期限
会员制所涉费用收取
