上海限购及房产交易实务 | 邦信阳中建中汇·法立方精品课程2021年第十九期

2021-12-10

签约后发现无购房资格

2018年，在上海工作的非沪籍人士吴某与张某及中介公司签订《房地产买卖居间合同》，约定吴某以265万元价格购买张某名下一处房屋。之后，双方签署《上海市房地产买卖合同》，吴欣向张磊支付20万元定金。双方约定，若卖方在收取定金后反悔不履行合同，卖方双倍返还定金；若买方反悔不履行合同，该定金由卖方没收。

协议签署后，吴某前往社保局查询发现，自己并不满足购房新政中关于购房资格的规定(即非沪籍人口满足连续缴纳5年的个税或社保)，导致双方房屋买卖中断。吴某起诉到法院，请求判令张磊返还20万元定金及利息。一审法院认为，吴某是否属于限购对象存在不确定因素，合同解除系双方意志以外的原因所致，故判决张某返还定金20万元。张磊不服，上诉至上海一中法院。

吴某表示，自己首次购房，对限购新政出台后是否具备购房资格不确定；另外，她曾与张磊商议在签订网约合同时增加免责条款，即网签合同可以签订，万一审核不通过要求张磊返还定金，但双方未能就此达成一致。

上海一中法院二审审理后认为，吴某在未履行谨慎审查义务的情况下与张磊签约，之后又因不确定自己是否具备购房资格要求在签订网签合同时增加免责条款，导致双方协商不成、居间合同解除。吴某关于其系首次购房、签约仓促的相关主张均不能成为免责理由，理应承担违约责任而无权要求张某返还定金20万元，上海一中法院遂依法改判驳回吴某全部诉请。

二手房未过户遇上“新政”

2010年，张某通过房屋中介，与产权人李某签订二手房买卖合同并依约支付了全部购房款。由于当地二手房市场价格不断上涨，卖方李某意欲反悔，便多次找借口拖延时间，一直未协助张某办理产权过户手续。后当地房地产调控政策实施细则出台，按限购政策，买方张某丧失了购房资格。张某起诉至人民法院，请求判令李某继续履行合同或者赔偿其损失。由于张某被认定为限购对象，不具备购房的主体资格，人民法院不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同。结合双方履约情况分析，张某作为守约一方，已经履行合同义务，如果李某也依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能够实现。因此，对张某请求合同继续履行的主张虽不能支持，但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。

拆迁安置房“撞车”限购

徐先生、吴女士是夫妻，2006年从江苏启东迁来上海，2008年认识了钟先生。当时钟先生已拆迁结束，拿了三套拆迁房，希望将其中一套出售，遂与徐先生和吴女士私下签定一份《房屋买卖协议》，约定钟先生将该房屋以48万元的价格出售给徐先生和吴女士，签约后一周内款清交房，过户时钟先生配合办理过户手续。签约后不到三天徐先生和吴女士即将全部48万元支付给钟先生，钟先生也将房屋交付给徐先生和吴女士。2010年11月该房屋可以办理过户手续后，徐先生和吴女士电话要求钟先生尽快配合过户，但钟先生以人在国外不方便为由没有配合。2012年8月，徐先生和吴女士再次找到钟先生，钟先生提出鉴于徐先生和吴女士都是外地人，且已经退休，在上海既无社保也无纳税，不符合购房条件，因此该合同无法履行，房子要收回，同时表示可以适当补偿徐先生和吴女士不超过10万元。徐先生和吴女士则认为购房时并无限购，且可以办理过户之时也不限购，之所以遇到限购是因为钟先生拖延所致，因此不同意。双方协商不成诉至法院。法院经审理判决钟先生于判决生效后十日内配合原告将房屋过户到徐先生和吴女士名下。

连环置换交易中的尴尬“夹心层”

因为生了二胎，A打算卖掉自住小户型置换成学区房，有意向接盘的是一对外地小夫妻家庭B，学区房的卖家是中年夫妻家庭C，C也是置换，打算将名下一套学区房换成D名下的郊区连体别墅，“新政”出来后，有两套房的C首付提高了30%，要求A优化付款方式，将首付提高到50%以上，但是A的上家B因为社保没缴满5年被限购，整个交易都只能推翻重来。

2021年1月22日后，上海限购政策再升级，如何解读最新的上海限购政策？你的购房资格还在吗？因政策调整引起的纠纷问题如何解决？不同交易模式与税费有何关系？

将在本期邦信阳中建中汇·法立方精品课程得以呈现。

2021年12月14日（周二）18：30，邦信阳中建中汇·法立方精品课程第十九期——“上海限购及房产交易实务”准时直播。邦信阳中建中汇合伙人郑钰律师将围绕上海限购相关问题进行具体分享，并与上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉女士、本所合伙人赵永华律师进行交流探讨。

课程

详情

主讲人