现如今物业公司的管理模式主要分为“酬金制”和“包干制”两大类。“酬金制”是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。“包干制”是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

在物业费的构成上，酬金制由于预先将物业公司的管理酬金单列提出，所以物业费可以相对直观的分为物业公司酬金及物业服务支出两个方面；包干制由于采用一种算统账的管理方式，除去物业公司支出的服务成本，剩余款项作为物业公司的利润存在。从物业费的收取看，薪酬制下的物业公司可以根据业主大会决定的预期服务质量测算相应的酬金收取标准，并对物业费的收取作进一步细化；包干制下的物业公司往往依据收费价格标准确定服务内容及服务标准，一般不可以随意调整。从物业公司的责任来看，酬金制下的物业公司有义务向业主大会公布物业服务年度决算、资金使用收支等信息，而包干制下的物业公司往往没有这方面的强制要求。通常商业物业和高端住宅物业及外资物业管理公司多采用酬金制，传统住宅小区多采用包干制。

针对酬金制和包干制在物业资金收费标准和使用上的区别，上海市对此制定了相应的立法。

根据《上海市住宅物业管理规定》第四十八条：物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务标准。物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公告。实行物业服务酬金制收费方式的，物业服务企业应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告；实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。前款中的公告应当在物业管理区域内显著位置予以公示。因此，针对酬金制物业管理模式，物业公司向业主委员会或全体业主公布物业收支情况是强制性的，相关公示义务、信息披露义务的要求较高。相比较而言，包干制物业管理模式下物业公司只需要在调整收费标准前向业主委员会或全体业主披露收支情况，不需要每年都进行公示。

同时，根据关于印发《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》的通知第十五条“物业服务收费”：物业服务收费实行市场调节价。住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照合理、公开、质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。鼓励建设单位、业主大会在选聘物业服务企业之前，委托第三方评估机构进行物业服务价格评估。实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业在调整物业服务收费标准前，应当委托第三方评估机构进行物业服务价格评估，或者委托有资质的中介机构对前12个月的物业服务费用收支情况进行审计。物业服务企业应当向业主委员会或者全体业主报告审计或者评估结果，并在物业管理区域内公告。该意见进一步规定了包干制物业管理模式下，调整物业服务收费标准的审计区间为变价前12个月，对酬金制物业管理模式没有提及。

在上海市的有关规定中，并没有明确说明物业管理公司是否需要设立专门的资金共管账户，但是从市场一般习惯来看，设立专门的物业大账也是普遍现象。相比较而言，我国其他地区的一些立法中已经明确说明了建立资金共管账户的必要性。

从北京地区来看，根据《北京市物业管理条例》第七十二条：业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。采取酬金制交纳物业费的，物业服务企业应当与业主委员会或者物业管理委员会建立物业费和共用部分经营收益的共管账户。业主委员会或者物业管理委员会可以委托第三方对物业服务收支情况进行审计。

从深圳地区来看，根据《深圳经济特区物业管理条例》第五十一条：提供前期物业服务的企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起十日内，在与物业管理信息平台共享相关数据的银行(以下简称数据共享银行)设立用于存储业主共有资金的专门账户，作为业主共有资金共管账户。业主大会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户，并撤销业主共有资金共管账户。提供前期物业服务企业应当接受筹备组、业主大会对业主共有资金收支情况的监督。

1、物业管理账户内的款项性质和归属

包干制管理模式下物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。酬金制管理模式下预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，物业服务成本或物业服务支出一般包括如下内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

因此，酬金制物业管理模式下，物业公司根据业主大会决定的预期服务质量测算相应的酬金收取标准确定后，剩余的费用均需投入到上述物业服务的费用支付中，物业服务支出中的盈亏问题与物业管理公司无关，如果当年度费用有所节余可以顺延到下一年度使用。包干制物业管理模式下，物业公司的利润在扣除上述物业服务成本后才得以体现，预先无法进行测算及拨付，所以物业公司为了保证一定的利润金额会在工作中缩减物业服务成本。

在实务中，部分实行酬金制物业管理模式的小区可能会遇到如下问题：一旦物业公司进入破产程序，小区业主是否可以取回物业账户里的钱？就这个问题，笔者认为应当从物业费的属性和物业资金的组成出发理解。从物业费的属性来说，物业费是归全体业主共有的，只是经过业主委员会或业主大会投票后决定委托某一物业公司在本小区开展物业服务，用于存储业主共有资金的专门账户一般亦作为共管账户存在，本质上物业费并不是物业公司的财产。从物业资金的组成来说，酬金制管理模式下物业公司的报酬已经由业主委员会或业主大会预先决定，已经从物业服务费用支付中剥离开来，剩余资金的使用与物业公司的报酬无关，小区业主如向管理人提出取回剩余物业费具有一定的合理性。

2、行使取回权的现实障碍

所谓取回权，是指当破产管理人接管破产企业移交的财产时，对于不属于破产企业的那部分财产，其所有人有从破产管理人处取回的权利。根据我国《企业破产法》第三十八条的规定：人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。

取回权的权利基础是返还原物请求权和占有返还请求权等物权权利，返还原物请求权和占有返还请求权的标的物都是仅限于特定物，取回权的行使通常也只限于取回原物。而货币是典型的种类物，具有高度代替性，货币的原所有人一旦将货币转移，即丧失了对该货币的控制权，因此在实体法上，货币不发生返还原物请求权，货币丧失占有后，货币的原权利人无法通过物权请求权主张权利，仅能通过债的请求权，基于借贷合同关系或者侵权关系，请求借款人返还借款或者侵权人赔偿损失。因此如果对货币行使取回权，必须要求该货币具有物权属性，或者在法律上有明确规定，或者当事人通过双方合意赋予货币特定性，将货币进行特定化，但是特定化的货币在形式上必须具备独立性，且该独立性始终保持不变，一旦发生该货币与其他财产混同的情况，其独立性不复存在，货币恢复其种类物的属性。因此，如物业公司进入破产程序，需要重点考察其所管理的物业项目就物业费是否设有专户管理，专户内资金是否与物业公司其他资金款项存在混同。如物业公司采取的是酬金制服务模式，须重点核查物业费账户资金除正常支付酬金和发生的物业费收支外，有无其他无关资金流入。如发现物业费账户存在与其他资金混同的情况，则账户内物业费失去其特定物属性，可能导致相关资金无法正常行使取回权。

在物业公司进入破产程序后，对于法律规定属于全体业主共有的物业管理专户内的物业费余额，业主可以通过业主委员会或者业主大会向管理人主张取回，管理人在收到取回权申请后，须对物业管理费账户进行专项审计，以便确定物业费管理账户是否具有独立性，是否具备取回权行使基础，从而判断是否可以准予取回。