邦信阳律师事务所

夫妻财产分割时，登记在子女名下的不动产如何处置？

2019-04-03

蔡嘉慧 上海邦信阳中建中汇律师事务所律师助理

邮箱：caijiahui@boss-young.com

房屋价值不断攀升，越来越多人选择投资房地产，买房的时候都想着房价上涨后转手，有些时候计划赶不上变化。那么，夫妻双方在夫妻关系存续期间，用共同财产出资购房，房屋登记在子女名下，该房屋是究竟是属于夫妻共同财产还是父母对子女的赠与？下面通过一个案例来阐述案件事实与法律关系[1]。

案例分析

李甲与杨某作为李乙父母，2009年1月9日，李甲以李乙的名义与案外人霄龙房地产公司签订商品房预售合同，购买该公司开发的本案涉诉房屋，合同约定房屋总价56.82万元为一次性付清，房屋交付期限为2008年12月31日前。同日，李甲还以李乙的名义与该公司签订停车位出让协议，购买锦华名居地下室A-06号停车位使用权，价格为10万元。

上述商品房预售合同书和停车位出让协议书上买受人（乙方）及受让方（乙方）的李乙姓名为李甲所签并按指印。同日，霄龙房地产公司开具了付款方为李乙的房款发票和车位发票。2011年3月1日，本案涉诉房产所有权登记在李乙名下，房屋权属证书（证号为20113####2号）上记载产权来源为买卖商品房，房屋权属登记申请表中记载的业务类别为转移登记、受让方为李乙、产权来源为买卖。李乙是李甲和本案杨某的女儿，签订上述商品房预售合同及停车位出让协议时其在外地上大学。李甲和杨某于1986年7月29日登记结婚，双方于2009年12月10日协议离婚，2013年10月24日复婚，2015年6月5日再次协议离婚。

另查明：李甲和杨某于2009年4月16日签订的离婚析产协议书中写明“其他资产分配：位于北京石景山区的房产（已办产权证）、位于天津河北区小树林的房产（已办产权证）、位于海南海口市的房产（尚未办理产权证）和乙方（李甲）给李乙的存款50万元均归女儿李乙所有，但甲乙方不得单方处置此条房产”。李甲和杨某2013年10月31日的“移交物品的手续”中写明：……另有房产（一）乌市天山区东大梁西街朝阳明居第一栋3-701室暂在李乙名下；（二）在本市县南山板房沟乡有半亩地有一个130多平方米的平房，也在李乙名下暂挂。……双方对以上资产和以后资产一致认为是共同共有，共同商议开支……。李甲和杨某2013年11月4日“关于家庭财产、收入及开支的协议”中写明：家庭所有财产{李甲、杨某名下所有财产（包括银行各种形式资产、对外投资和固定资产）}都归夫妻双方共有，任何一方都不得以任何名义隐瞒或转移财产，如有以上行为的，将失去参与分配财产的权利。

李甲和杨某于2015年6月5日签订的离婚析产协议书中写明：“乌鲁木齐市南山平房占半亩地，房产120平方米归双方所有并待处置变现，以合同表明的价格扣除税费及成本后的余额由双方各得50%价款”；“五、复婚后现有房产的约定：（一）乌鲁木齐市天山区东大梁西街396号朝阳明居1栋3单元701室、面积172.21平方米，由李乙享有所有权。（二）海南海口市秀英区白水塘路锦地翰城14栋301室、面积为122.98多平方米，由李乙享有所有权，装修事项由女方全额自费承担。女方对第五条的（一）和（二）款的房产均享有使用权，男方对第五条的（一）款的房产均享有使用权”；“已处置北京房产288万元、天津房产115万元、转让股权所得款近75万元，小计478万元及形成的孳息。以后必须处置（1）海口市通华小区6-502所得价款（2）女方已签订买卖合同购房并在女方名下，产权证尚未办理中，建筑面积108.23平方米，位乌市天山区××安全厅家属院××单元××室室出售所得价款。第（1）（2）所列房产以以后房产买卖合同约定的价款为准。上列各款无论是在女方或李乙处均归李乙所有，与其他人没有任何法律关系”。

以上房屋中，位北京市××房屋、××房屋以及本市××山区区朝阳明居的1套房屋均以李乙名义购买且产权登记在李乙名下，位于乌鲁木齐县板房沟乡的1套房屋是以李乙名义购买的宅基地及地上在建的房屋。

一审

一审法院认为，李乙取得本案涉诉房屋的基础关系是父母对子女的赠与，父母为子女添置财产、增设利益的行为并非征得子女同意后才可实施。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第七条第一款：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。一审法院认为婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为赠与行为，在婚前由父母出资购买房屋，产权登记在子女名下的也理应视为赠与行为。

原告不服一审判决向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院上诉。

二审

二审法院认为《合同法》第185条对赠与合同的定义，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同也需要双方合意。本案中，李甲、杨某在2009年4月16日达成的离婚析产协议中，通过离婚协议的方式约定北京等地房屋归李乙所有，但在购买北京等地房屋时并未表明向李乙作出赠与的意思表示。2013年的《物品移交手续》约定将房屋暂挂在李乙名下，上述证据不能当然推定李甲、杨某向李乙作出赠与的意思表示。李乙当时在外地上学，对父母的购房行为全然不知，李乙也没有证据证明其对上述房屋作出接受赠与的意思表示的事实，故二审法院认为赠与行为不成立。购买涉案房屋的资金系李甲、杨某在夫妻关系存续期间的共同财产，涉案房屋属于夫妻共同财产。二审法院判决如下：一、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初5761号民事判决；二、位于乌鲁木齐市新市区北京路青称巷锦华名居3栋1单元1302号房屋为李甲、杨某婚姻关系存续期间的共同共有财产。

总结

笔者认为，一审法院类推适婚姻法解释三忽略了案件事实，在没有充分证据证明的情况下不能简单推定为赠与行为。本案中李甲在购买涉案房屋时并未明确表示赠与李乙，李乙也没有充分证据证明自己接受赠与的事实。尽管是父母与子女之间这样特殊的家庭关系，也需要有足够的证据证明。房屋不应简单依据不动产登记簿上登记的信息确定权利归属，而应该追溯至购房款的来源性质、协议中是否明确约定权利归属。

夫妻关系存续期间感情很好，最后走到婚姻的尽头是大家不愿看到的事实。多数当事人回忆起曾经一起走过的日子不禁潸然泪下，然而摆在面前的是曾朝夕相伴的人为了财产不惜撕破脸吵得不可开交的现象也屡见不鲜。曾经基于信任，双方口头上的约定或者双方内心的意思表示，在婚姻的尽头都会被一一否决。所以，在夫妻关系存续期间对财产处分的约定一定要通过书面形式。