经上海市政府同意，市住建委等8部门联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“《购房新政》”），自2021年1月22日起实施。
此次上海《购房新政》亮点很多，今天律师结合自身办案实践，重点谈一下大家关注较多，也对买卖双方利益影响较大的“调整增值税征免年限”对买卖双方产生的影响。
《购房新政》明确规定：将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。也就是说自2021年1月22日起：
1、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；
2、个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；
3、个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
上海《购房新政》实施后，很多原来满两年但不满五年的住房，在实施交易过程中将会增加一笔金额不菲的增值税，特别是对于那些2021年1月22日以前已经签署了中介版的《房屋买卖合同》（以下简称“《房屋买卖合同》”），正在等待正式网签的朋友来说，这一问题将更加突出：
1、如果房屋买卖双方在《房屋买卖合同》中约定税费由双方各自承担：
增加的增值税仍然由卖方承担，这一点争议不大，在协商不成的情况下，但卖方是否可以因为此次《购房新政》的出台而主张解除《房屋买卖合同》？
2、如果房屋买卖双方在《房屋买卖合同》中约定税费由买方承担：
增加的增值税如何承担？在协商不成的情况下，买卖双方是否可以因为此次《购房新政》的出台而主张解除《房屋买卖合同》？
2006年上海市高级人民法院出台《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》（沪高法民一2006年15号）（以下简称《高院解答》）就上述情况作出如下指导意见：
1、关于因《购房新政》出台，导致新增加的增值税由谁承担？
《高院解答》根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。
2、关于买卖双方是否可以因为此次《购房新政》的出台而主张解除《房屋买卖合同》？
《高院解答》规定当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。
新增增值税可能由卖方承担，买卖双方不能因为此次《购房新政》导致的税收税收变化，要求解除《房屋买卖合同》。
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