作者 | 殷凤超，上海邦信阳律师事务所律师
司法实践中，债权人历经波折，终于拿到胜诉判决，向法院申请强制执行。大部分情况下，到了执行阶段，法院查封的有效财产往往都是债务人房产。如何能快速拍卖被执行人名下房产，对实现债权人利益至关重要。本文就司法拍卖流程常见问题逐一解读，以期对读者有所裨益。
一、司法拍卖的房屋，必须处于查封状态
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022修正）》第484条：对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对银行存款等各类可以直接扣划的财产，人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力。
由此可知，对于被执行的房产，非经查封不得处分，所以法院首先要对房产进行查封，处于查封状态的房产才能进行司法拍卖。
二、哪家法院可以进行司法拍卖
（一）首封法院
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）（2020修正）》第56条：“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行。”
可见，国内司法实践遵循的是“首封法院处置”原则。因此，债权人在诉讼过程中，应首先调查债务人房产的查封状况，如果债务人房产尚无其他查封，建议尽快进行财产保全，以便于后续执行法院获得首封处置权，加快处置进度。
如果房产已经有其他法院首封，需要根据具体情况结合财产保全的成本，考虑是否要对房屋进行轮候查封。
（二）优先债权执行法院
《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（法释〔2016〕6号）第一条：执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。
执行过程中，虽然原则上应当由首先查封法院负责处分查封财产，但是如果首封法院查封房产超过60日仍未发布拍卖公告的，优先债权法院可以商请首封法院移送执行处置权。
三、房产处置参考价如何确定
《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）第二条规定：人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。
实践中，房屋处置参考价常用的两种方式是：当事人议价、委托评估。
（一）当事人议价
采用当事人议价方式确定房屋处置参考价，需要被执行人配合执行，双方就房屋市场价达成一致后，前往执行法院签署执行笔录，确定房屋市场价、起拍价、网络司法拍卖平台（如淘宝网、京东等）。
（二）委托评估
当被执行人抗拒执行，或者被执行人无法联系时，此时双方无法通过“议价”方式确定房屋市场价，这时可以由法院依职权摇号确认评估机构，委托评估机构评估房屋市场价。
相比“当事人议价”，委托评估方式确定房屋评估价的，需要额外支付评估费用，该评估费将从房屋拍卖款中扣除并向评估机构支付。
四、网络司法拍卖
（一）一拍
1、公告期：不少于30天
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条规定：网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。
房屋作为不动产，司法拍卖公告期依据法律规定不少于30天，实践中遇到房地产市场行情低迷的时候，法院有时会延长公告期到45天、60天，以便于标的房产充分曝光，吸引更多潜在买家参与竞拍。
2、起拍价：不低于七折
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。
《上海法院网络司法拍卖实施细则（试行）》第16条规定：网络司法拍卖应当对拍卖标的物先行进行价格评估，并确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。第一次拍卖起拍价不得低于评估价的百分之七十，第二次起拍价不得低于第一次起拍价的百分之八十。
司法实践中，房屋起拍价通常为房屋评估价的七折，但是在部分情形下，比如通过议价方式确定房屋参考价的，当事人双方也可以协商确定八折起拍，或者九折起拍。
3、流拍后处置
一拍程序中，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。若一拍流拍，申请执行人同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，法院可以将该财产交其抵债。
相关法律规定：
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第十六条：拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。
（二）二拍
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条：网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。
法拍房一拍流拍后，申请执行人不同意以一拍流拍价以物抵债的，法院将启动二拍程序，在原网络司法拍卖平台继续降价拍卖，起拍价通常为一拍流拍价的80%。
（三）变卖
对于第二次拍卖仍流拍的房产，如果申请执行人或者其他债权人不接受以物抵债的，司法实践中，法院一般启动变卖程序。
1、变卖时间：公告期15天+变卖期60天
网络司法变卖期为60天，人民法院应当在公告中确定变卖期的开始时间。房产变卖，法院应当在变卖期开始15日前公告。变卖的期限统一为60天，再加上公告期，合计不少于75日。
相关法律规定：
《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第二条：关于发布网络司法变卖公告期限的问题。网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。
《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第三条：关于网络司法变卖公告期、变卖期的问题。网络司法变卖期为60天，人民法院应当在公告中确定变卖期的开始时间。变卖动产的，应当在变卖期开始7日前公告；变卖不动产或者其他财产权的，应当在变卖期开始15日前公告。变卖公告应当包括但不限于变卖财产、变卖价、变卖期、变卖期开始时间、变卖流程、保证金数额、加价幅度等内容，应当特别提示变卖成交后不交纳尾款的，保证金不予退还。
2、变卖价格：二拍流拍价
《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第四条规定：关于变卖价确定的问题。网络司法变卖的变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价。各级人民法院应当认真领会《网拍规定》关于确定一拍、二拍起拍价的精神，在评估价（或市场价）基础上按《网络规定》进行降价拍卖。
3、变卖不成，以物抵债或者退回被执行人
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022修正）》第四百九十条：被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。
邦信阳律师事务所-上海办公室 专职律师
yinfengchao@boss-young.com
殷凤超律师，上海邦信阳律师事务所专职律师，本科毕业于华东政法大学，硕士毕业于浙江大学。曾在某大型券商、投资机构、基金公司及上市公司实习实践，期间参与多起上市项目、投资项目。执业后主要从事银行与金融、不良资产处置、破产清算、私募基金、公司股权等民商事争议解决相关业务，具备深厚的法学理论基础及丰富的实践经验。
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