房地产广告是房地产销售宣传的重要途径，好的房地产广告对房地产营销至关重要。但是，自《房地产广告发布规定》出台以来，房地产广告发布行为在行政层面受到新《广告法》和《房地产广告发布规定》的双重监管。而在民事层面，房地产广告发布行为如稍有不慎，则存在被认定为要约的可能，一旦被认定为要约而开发商最终未兑现的，可能面临的是群体性诉讼风险。同时，鉴于广告发布行为属企业生产经营活动，还可能受到《反不正当竞争法》等法律法规规制。
因此，对于房地产广告发布行为的审查是开发商法律风险防控的重要一环，好的房地产广告既要实现宣传项目的目的，也要做到守住法律底线。本文拟通过梳理房地产广告发布中存在风险点，并根据出现频率、风险大小以及易忽略的要点进行系统归类列举、编制指南，以便房企法务人员审查或业务部门人员自查使用。
《广告法》第二条规定，在中华人民共和国境内，商品经营者或者服务提供者通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的商业广告活动，适用本法。
《房地产广告发布规定》第一条规定，房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定。
因此，结合来看，房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构这三类机构用于商业目的、以一定媒介或形式直接或间接推销房地产项目的广告活动，为需要进行审查的范围。
结合开发商具体广告营销活动来看，一般而言开发商需要审查的范围主要是包括以下三类：
1. 印刷类（包括售楼书、宣传册、海报等），这类是大家比较熟悉的宣传方式；
2. 在线广告类（包括微信公众号软文、微信图片、朋友圈“刷屏稿”、）；
3. 出街类，即户外大牌广告（包括大楼广告、商场广告等）。
此外，对于项目上办公物料如项目文件袋、纸巾盒以及项目宣传送的一些小礼品比如扑克牌、扇子等上面印制的项目，因其也表面上符合以一定媒介或形式直接或间接推销房地产项目这一特征，严谨起见最好也纳入审查范围。
审查是否具备房地产广告发布的前提和必备文件
1）项目是否取得预售、销售许可证
《房地产广告发布规定》第五条规定：凡下列情况的房地产，不得发布广告：（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。第六条规定，发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：（五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；
因此，发布房地产广告的前提之一为取得地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证。
实践中，在尚未取得预售、销售许可证发布房地产广告的情形还是比较相对较为常见，故在审查房地产广告过程中应重点审查广告项目是否取得预售、销售许可证。如在未取得情形下发布房地产广告，根据《房地产广告发布规定》第二十一条，违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。
2）项目土地权利是否存在瑕疵情形、工程质量是否存在不合格情形
《房地产广告发布规定》第五条规定：凡下列情况的房地产，不得发布广告：（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（五）权属有争议的；（六）违反国家有关规定建设的；（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；（八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。
一般来说，项目办理预售、销售证的前提就是具备合法土地权利以及工程进度达到当地规定标准，因此，如项目已取得预售、销售证，相对来说土地权利存在瑕疵或工程质量存在不合格的情形情况较为少见，但在房地产广告审查仍应注意审查项目是否取得土地权利、是否存在查封情形、是否存在权属争议以及是否符合工程质量标准。
审查是否具备房地产广告发布需载明的三要素
《房地产广告发布规定》第七条，房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（一）开发企业名称；（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（三）预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
除仅介绍房地产项目名称的房地产广告外，均应载明开发商名称、预售或销售许可证号以及中介机构名称（如有中介机构代理销售）。在房地产广告审查中应当注意审查是否载明以上三要素（实践中较容易忽略的更多是预售或销售许可证号和中介机构名称）。如未载明，同样将根据前述《房地产广告发布规定》第二十一条受到行政处罚。
审查是否存在违反《房地产广告发布规定》项下针对房地产广告发布行为禁止性规定的情形
1）是否存在以项目到达某一具体参照物所需时间表示项目位置的情形
《房地产广告发布规定》第四条，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。
此类以所需时间表述到达某一参照物的情形是行政机关处罚数量最多也是最为常见的情形之一，常见典型情形的如“步行10分钟至XXX”、“10分钟车程直达XXX”等表述，如有此类表述将会是行政机关重点处罚的对象房地产对于参照物距离的表述，建议在房地产广告审查过程对距离按照“距XX仅/约XX公里”等类似的表述方法。
2）是否对于规划或建设中的交通、商业、教育文化设施及其他市政条件进行明确标注说明
《房地产广告发布规定》第四条，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。第十二条，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
一般而言，交通等配套都会是项目宣传的核心要点。但是，对于尚在规划、建设中的交通、商业、教育文化及其他市政条件等配套，实践中未进行标注说明的情形较为常见，或者，对于规划中或建设中的交通（如地铁、高架）会进行标注，但是对于规划中或建设中商业、教育文化设施及其他市政条件可能会是有所忽略。
因此，对于这点，在审查房地产广告首先要注意审查是否对于全部正在规划中或建设中交通、商业、教育文化设施及其他市政条件，尤其是不能忽略规划中或建设中的商业、教育文化设施及其他市政设施，其次是要注意审查标注说明是否明显，如不明显也存在被认定为为未进行标注说明的风险。
3）是否存在承诺升值或投资回报的情形
《房地产广告发布规定》第四条，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺。
项目的升值空间和投资机会往往也会是项目宣传的重要卖点。但是，对于升值或投资的“承诺”行为，《房地产广告发布》规定明确进行了规制。房地产广告并非不能侧面宣传升值空间或投资空间，而是对于承诺行为进行重点规制。因此，在房地产广告审查过程中应重点规避带有承诺或变相承诺意思表示的字眼，典型情形如“年XX%回报”、“买到即赚到”等。
4）是否存在对入住者办理户口、就业、升学等事项进行承诺的情形
《房地产广告发布规定》第十八条，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
此条重点规制的也是“承诺”行为，典型情形如“配套是XXX九年连续教育，不用担心孩子教育问题”“享XX学府”，只要是承诺或变相承诺入住能够办理户口、就业、升学，均有可能根据前述《房地产广告发布规定》第二十一条受到行政处罚。
5）是否明确标注了实际的销售价格、明示价格的有效期限以及价格是否违反价格管理规定。
《房地产广告发布规定》第十条，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。第四条房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（三）违反国家有关价格管理的规定；
价格标示是房地产广告审查中较为容易忽略一点。实践中主要应注意两点：
一是如果房地产广告中涉及价格表示的，应标注实际的销售价格以及明示价格的有限期限。常见典型情形如“最低XXXX元/㎡起”，既未明确实际的销售价格，也未明示价格的有限期限，是违规的。建议采取“最低XXXX元/㎡（X号楼X室，价格有效期____年___月___日至____年___月___日）”的表述，并且与实际价格应一致。
二是价格宣传中不能违反价格管理规定，《商品房销售明码标价规定》（发改价检【2011】548号）中价格管理规定主要包括“一套一标”、“按申报价格明码标价”等，因此在审查房地产广告时应重点审查是否按照申报价格明码标价。
6）是否含有风水、占卜等封建迷信、有悖社会良好风尚的内容。
《房地产广告发布规定》第八条，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。
风水、占卜也是房地产广告审查中较为容易忽略的一点，不少环境较好的房地产项目可能会以“风水”为卖点，但是，房地产广告中涉及风水或占卜的均属于违禁情形，典型如“龙脉之地”、“风水大宅”等表述，如有诸如此类涉及风水、占卜的表述，建议删除。
7）项目位置示意图是否准确、清楚，比例恰当；是否存在利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果的情形；是否对于建筑设计效果图或者模型照片进行了标注说明、出现融资或者变相融资的内容
《房地产广告发布规定》第十一条，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。第十四条，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。第十五条，房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。第十七条房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。
以上情形在房地产广告中来说相对违规风险较小，一是房地产广告中出现上述情况的情形较少，二是房地产广告一般也是按照上述规定进行操作。如对于效果图或模型图一般都会进行标准，但仍应注意以下几点：
一是项目位置示意图比例不能出现与事实距离不符的情形，如故意通过比例不恰当的示意图使得距离重要标志的距离显得更近。
二是要注意不能利用其它房地产项目的形象或环境作为本项目的效果。如通过贬低或者抬高周边项目以实现本项目之宣传目的。
三是不能出现融资或变相融资内容，如涉及资金利率回报等相关表述，可能被认定为出现融资或变相融资内容。
四是房地产广告中如涉及贷款的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。
审查是否存在《广告法》项下针对一般广告发布行为禁止性规定的情形
在房地产广告审查过程中，除了应审查《房地产广告发布规定》项下针对房地产广告发布行为的特殊规定外，也不应忽视《广告法》项下针对广告发布行为的一般性规定。
1）是否存在“国家级”、“最高级”、“最佳”等极限用语表述
《广告法》第九条，广告不得有下列情形：（三）使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；
广告法颁布以来，广告中不能出现“最佳”、“第一”成为一种“常识”。但是，在实践中，仍有许多开发商因使用极限词语而遭到形成处罚，原因可能更多在于仅对于显而易见的涉及“最”、“第一”极限词语进行了规避，但对于许多实质上极限词汇有所忽略，如冠绝、领衔、极致、终极、至尊、巅峰、极品等。
因此，建议在审查房地产广告时，除应注意审查一些较为明显的极限词汇外，还应根据词汇所包含的意思，尽量避免实质上可能被认定为极限用语的词汇。
2）是否存在虚假广告的情形
广告法第二十八条广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：（一）商品或者服务不存在的；（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。
房地产广告中是否存在虚假广告情形是房地产广告审查中的重点和难点。此时，对于房地产广告的审查并非形式上用语、词汇审查，而更多是房地产广告实质内容审查。在审查房地产广告是否存在虚假情形时，主要应注意以下两点：
一是重点审查是否存在虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语，尤其对于一些无法验证的引用语，如在广告中载明“每到一处皆繁华”等类似表述便存在因无法验证而被认定为虚假广告的风险。
二是注意审查每句广告是否有相应事实印证。需要强调的是，要做好这一部分的审查，可能不光是只依靠法务或者律师的判断，更重要是需要项目营销、工程等多个部分人员的核查配合。
此外，需要注意的是，发布虚假广告的行政处罚相比《房地产广告发布规定中》处罚更为严厉，《广告法》第五十五条规定，违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。
因此，对于房地产广告是否存在虚假广告情形的审查，应当作为审查的重中之重。
3）对于使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，是否真实、准确并表明出处。
《广告法》第十一条，广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。
房地产广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等未标明出处也是房地产广告审查中一个容易忽略的要点。对于引用的数据、统计资料等，如房地产广告中表述“绿化覆盖率XXX%”、“容积率XXX”，除应真实、准确外，建议均应以括号形式标明出处，如印证内容有适用范围和有效期限的，还应当明确表示。
4）是否使用或变相使用国旗、国徽等情形；是否存在变相使用国家机关或国家机关工作人员的民意或形象的情形；是否有损害国家尊严、泄露国家秘密情形；是否有损社会公共利益的情形；是否有危害他人人身、财产安全，泄露个人隐私的情形；是否有违背社会良好风尚、含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的情形；是否有民族、种族、宗教、性别歧视；妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护
《广告法》第九条，广告不得有下列情形：（一）使用或者变相使用中华人民共和国的国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽;（二）使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象；（四）损害国家的尊严或者利益，泄露国家秘密；（五）妨碍社会安定，损害社会公共利益；（六）危害人身、财产安全，泄露个人隐私；（七）妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚；（八）含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容;（九）含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；（十）妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护；（十一）法律、行政法规规定禁止的其他情形。
上述情形为广告法中列举的禁止性情形，在实践中房地产广告存在上述违规行为相对较少，但在审查房地产广告时仍应不可掉以轻心，应逐条进行对应，并重点注意审查是否存在违背社会注意良好风尚的情形，如宣传项目为“小三房”以及“春风十里，不如树下学生妹”诸如此类有违社会主义价值观的宣传标语。
审查是否存在被认定为要约的情形
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
一般来说，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，而在房地产广告上也通常会有标注本广告仅为要约邀请，具体权利义务以双方签订的买卖合同为准诸如此类的免责用语。但是，并非标准类免责用语便一劳永逸，鉴于该等条款可能因格式条款而被认定为无效或仅开发商单方意思表示，故如房地产广告仍有符合上述构成要约的三个构成条件的，仍存在被视为要约的风险。
根据前述规定，房地产广告被认定为要约的构成要件主要有三处，一是针对开发规划范围内的房屋和相关设施；二是所做的说明或允诺是具体确定的三是对买卖合同的订立或房屋价格有重大影响的。
其中第一个条件在开发规划范围内较为容易理解，但是如何适用“说明允诺具体确定”以及“对买卖合同或房屋价格有重大影响存在重大影响”在理解上可能存在一定争议。
根据相关司法判例，房地产广告中载有具体数据内容的表述，存在被认定为具体确定的说明允诺的可能，而占地面积、容积率、总户数、绿化率、绿地面积、户型结构、公建配套等，也存在被认定为对“买卖合同或房屋价格存在重大影响”。
因此，在审查房地产广告时，对于开发规划范围内，载明具体数据的内容，以及占地面积、容积率、总户数、绿化率、绿地面积、户型结构、公建配套等条件，同样应当有法务或律师与项目营销、工程人员配合进行核查，评估未来交房时实现的可能性，对于实现可能性不大的或目前尚无法确定，建议在房地产广告中进行删除，以避免将来如未实现被要求承担违约责任，引发群体性诉讼的风险。
审查是否存在违反《反不正当竞争法》的情形
相对于《广告法》和《房地产广告发布规定》中的规定，《反不正当竞争法》项下规定相对容易忽略，在房地产广告审查时同样应注意审查。
1） 是否存在抽奖式有奖销售最高奖金额超过5万元的
《反不正当竞争法》第十条，经营者进行有奖销售不得存在下列情形：（一）所设奖的种类、兑奖条件、奖金金额或者奖品等有奖销售信息不明确，影响兑奖；（二）采用谎称有奖或者故意让内定人员中奖的欺骗方式进行有奖销售；（三）抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过五万元。
房地产广告如有进行抽奖式有奖销售的，应注意最高奖金额、价值不得超过五万元。
2）是否存在编造虚假或误导性信息，贬低其他生产经营者商品或服务的
《反不正当竞争法》第十一条，经营者不得编造、传播虚假信息或者误导性信息，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉。
在房地产广告审查中，如出现损害竞争对手商业信誉等的表述的，在无具体证据有较大可能被认定为所编造的虚假信息或误导性信息，考虑到该类表述实际上举证困难，在房地产广告审查中如出现此类表述的，严谨起见建议均予以删除，以免被认定为编造信息损害竞争对手商业信誉。
审查是否存在“本公司享有最终解释权”等解释格式条款权利的表述
《合同违法行为监督处理办法》第十一条经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：（一）依法变更或者解除合同的权利；（二）请求支付违约金的权利；（三）请求损害赔偿的权利；（四）解释格式条款的权利；（五）就格式条款争议提起诉讼的权利；（六）消费者依法应当享有的其他权利。
在房地产广告中，开发商往往会在最后标注“本公司享有最终解释权”。在实践中，该类表述有大量的被认定为为经营者以格式条款排除消费者解释合同的权利而被处罚的案例，且该类表述即便涉及诉讼也较大可能被认定为无效格式条款，实际上对于开发商的权利也并无实际用处。因此，在审查房地产广告过程中，如有此类表述，建议可以进行删除，以免行政处罚风险。
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