《房企破产相关法律问题》
2022-08-22



近日,邦信阳中建中汇合伙人杨文珺律师带领的破产团队合著的《房企破产相关法律问题》一书,由上海科学技术文献出版社出版发行。



(本文图片均来源于邦信阳中建中汇合伙人杨文珺律师团队公众号“破房子”

上海邦信阳中建中汇律师事务所具有上海高院破产一级管理人资质,从2020年起团队陆续由法院摇号、邀标等方式承办了多起房地产企业破产案件。在办理案件过程中,团队遇到了诸多综合交叉的房企破产疑难问题,诸如违规销售(“一女二嫁”、卖了又抵)、房企股权让与担保、金融机构明股实债、施工企业工程款垫资、供应商以物抵债、小业主交房违约、抵押物未足额担保等问题屡见不鲜。但房企破产具有一定的特殊性,尽管我国颁布了《中华人民共和国企业破产法》(下称“企业破产法”)以及相关的司法解释,但我国现行立法中并未对房企破产进行专门立法,管理人在处理问题时往往需要抽丝剥茧,在法律允许的范围内审慎地对房企破产中遇到的“疑难杂症”予以解决,合法合规地平衡破产案件中的各方利益,达到使得破产房企财产价值最大化的目的。

起初,本书中收纳的文章仅是在杨文珺律师创办的公众号“破房子”发布,创作的初衷也是为了总结在破产实务中,尤其是房企破产案件中所遇到的疑难问题及各位律师的办案心得,与业内的律师一同分享探讨。随着公众号文章的稳定输出及体系的逐渐形成,便萌生了将这些文章整合出书的想法,故本书应运而生。书的附录部分整理收录了部分省市有关房地产企业破产的文件。

本书出版时恰逢房地产企业债务危机频频爆发,在此希望借本书的出版能与业内同行就房企破产的实务问题有更多的探讨沟通,用法律人的专业和多年在房地产领域执业积累的经验承担一份社会责任。最后,再次感谢恩师丁晓文律师为本书作序,并对办理房企破产案件提出了“法律满意、社会满意、当事人满意”的“三满意”要求。



丁晓文律师作序

为杨文珺律师这本专著写序,我很高兴。房地产企业的破产整顿,也是我曾经关注的课题,在这个课题上我曾经有过许多无奈和烦恼。翻看这些文稿,我知道,杨文珺对这一课题交出了精彩的答卷。


杨文珺的律师执业,是从我身边起步,最早办的案件,房地产建筑工程纠纷居多,她非常努力,很快就有了很好的专业积累。后来她又一度加盟某知名房地产开发集团,担任法务,对房地产企业的运作有了更深入的了解。待到重回本行,她很快就成为房地产法律服务领域的翘楚。我见证了她20年来努力的过程。


从一定意义而言,这是一本法律领域跨界课题的论文集。由于破产案件办理法律程序上的要求,即便是房地产专业律师,也不一定有机会接触到破产案件。杨文珺具有办理破产案件的机缘和丰富经验,又是房地产专业律师,面对房地产企业破产整顿这些课题,在这两个领域专业服务的经验,就让她有了特殊的服务优势。


从书中这些文章的题目可以看出。论述的大都是律师在法律实务中所面对的问题。如:“破产房企如何将清算转向重整?”“房地产企业中破产管理人行使合同解除权的限制初探”“房地产开发企业破产程序中被拆迁人的权利保护”……我甚至认为,一些文章本身即可能脱胎于一篇全面的法律意见书。因此,这些文章的内容是鲜活的,充满了生命力,一定能给同行有益的启发。


我们这一代的律师曾见证了中国房地产法律制度的不断成熟,也见证了中国企业破产、整顿等法律制度的设立到逐步完善。还记得30年前,我看到一些企业已被沉重的历史债务包袱压得喘不过气来,基本账户也被法院查封。但这些企业求生不得,求死却也不得。虽然那时已有试行的《破产法》。但由于社会保障机制还没建立,任何企业想进入破产程序,实践中障碍颇多,甚至还需要服从行政计划安排。如今,相关的法律制度已基本完善。一些房企面对破产课题时,更多的是需要方法论和做好选择题,当然仍然还有正确解读相关法律和政策问题。因此,杨文珺这样的有专业理论素养又有实务经验的律师就大有可为了。


一个房地产企业的破产或整顿的法律选择,是一个非常综合的法律课题,也是比较新颖和疑难的法律课题。这需要我们专业人员不断进行相关的研究和探讨甚至是创新。我在办案时曾与杨文珺谈起我的一个服务理念:希望自己办的案子能做到 “三满意”,即“法律满意、社会满意、当事人满意”。我认为一个建设性的周全的房企破产、整顿方案以及细致的实施是有可能做到 “三满意”的。如此,每当我们结案并撰写这些专业文章时,我们的内心必定是愉悦的。


丁晓文*

2022年2月22日



*丁晓文:高级律师,上海邦信阳中建中汇律师事务所创始合伙人、终身合伙人委员会成员,上海国际经济贸易仲裁委员会委员。




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作者







邦信阳中建中汇


联系方式:yangwenjun@boss-young.com


律师介绍:上海邦信阳中建中汇律师事务所权益合伙人、上海破产管理人协会破产重整业务研究委员会委员、上海仲裁委员会仲裁员、上海律协房地产业务研委会委员、上海工商联房地产商会法律分会会员、2017年度上海市巾帼建功标兵。


专业领域:房地产建设开发、商业地产运营、破产清算、外商投资。



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