《宪法》第十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。

《民法典》第第一百一十七条 “为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿”。

《土地管理法》第二条“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。

《城市房地产管理法》第六条“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定”。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》

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首先，我们要了解征收因何而起？从《宪法》到我国的其他法律法规的规定来看，都提到一个共同点即征收是为了公共利益的需要而进行。那我们现在所讨论的“征收”和以前常常提到的“拆迁”一词到底有无区别？李律师认为，两者本质上并无大的差别，但随着时代的发展，国家法治化进程加快，在有些方面还是存在差别的，主要体现在以下几点：

一、在此之前，我们常常用到的词语“拆迁”，拆迁，需要当地房管局做一个拆迁裁决，当事人如果对房管局的拆迁裁决不服，可以提起行政诉讼，一般由基层法院受理。而征收的主体实际上是区（县）人民政府，各区房管局作为征收人，报请区（县）人民政府作出征收补偿决定。如当事人对征收补偿决定不服提起行政诉讼，被告为区（县）人民政府，级别管辖上理应由中级人民法院受理。在此我们需要注意行政法的一大特点，由于行政诉讼的被告永远只能是行政机关一方。

二、补偿的标准的转变：拆迁，主要是数人头的概念，也即按照该户里面有多少个户口，以该户的人口数来作为拆迁补偿的标准；而在征收中，已经逐渐摒弃了该种做法，以房屋建筑面积作为补偿标准，相比拆迁而言更显公平合理。

三、是否可以强拆？李律师认为征收也体现了我国法治水平的重要提高，他举例提到早些年因为部分拆迁相企业进行的，因强拆而引起了大量暴力流血事件。而现在，已经基本和平进行了，在征收过程中，因当事人不配合的可以直接由法院进行强制执行，这也是由拆迁到征收的法治化重大进步。

征收的主要环节包括：1、委托征收事务所。2、意愿征询（旧改）。3、征收决定、征收补偿方案。4、确定（被征收人、公有房屋承租人）签约主体。5、评估机构的确定、评估、评估结果的救济、送达。6、确定补偿方式、补偿、补贴、奖励。7、征收补偿决定程序的启动。8、启动诉讼程序、司法强制执行程序。

就旧区改造而言，在房屋被征收前，政府相关部门会启动意愿征询，针对该片区居民做民意调查一般而言征询达到90%居民同意后即可启动听证会，这是一个必经程序。在此，李律师强调，房屋拆迁中需特别注意程序性工作，如果程序错漏，很可能在将来的行政诉讼中面临败诉的风险。

那么居民何时能确定征收开始了呢，看两份文件：一个叫征收决定、另一个叫补偿方案，这两份材料一般会张贴到待征收区域征收事务所搭建的临时征收基地公告栏。关于征收范围在《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第十条都有明确的规定。区（县）人民政府作出征收决定后，由各区的房管局具体管理征收工作，并聘请各区的某一征收事务所（也即早期的拆迁公司）入驻到基地负责具体的签约工作，签约比例一般不得低于80%，有些区甚至规定必须达到90%征收协议才会生效。

1、征收主体

征收过程中，（1）区（县）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。（2）区（县）房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。（3）房屋征收部门可以委托房屋征收事务所，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。

2、征收补偿协议主体确定

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

2.1被征收人、公有房屋承租人的认定

李律师总结目前可以认定被征收人、公有房屋承租人的文件包括：房产证、蓝卡、红卡（公房租赁凭证））、《国有土地使用证》、85普查表、相关政府历史材料等。

2.2被征收人、公有房屋承租人死亡的，被征收人的确定

李律师讲到：一般情况下会由家庭内部协商推选出一名作为被征收人进行签约，协商不成的，那么房管局这边一般会按照上海市房屋租赁条例，由出租人来指定一人签约，而且此处的签约人不能等同于通常意义上的公有房屋承租人的概念，否则可能会损害其他继承人的合法权益。

评估机构选定:

评估机构一般由被征收人、公有房屋承租人协商选定，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人投票或者采取摇号、抽签等随机方式确定，在选定评估机构之后，评估机构将会根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素进行评估并出具相应的评估报告，而且各户会单独出具一份分户评估报告送达被征收人、公有房屋承租人手中。

救济途径：

1、对评估报告不满的可以向评估机构申请复估；

2、对复估结果不满的可以向市房地产估价师协会申请鉴定。

房屋补偿组成，包括评估价格、价格补贴、套型面积补贴、安置奖励、搬迁费、奖励费等等，而 “三块砖”是上海部分区针对“评估价格、价格补贴、套型面积补贴”的一个说法。

对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部门应当给予奖励，具体的奖励标准由各区（县）人民政府制定。

关于补偿方式，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。在实务中，李律师提醒大家注意公房这么一个特殊的例子，涉及到公房征收补偿的话，根据《实施细则》的规定公房拆迁承租人可以拿80%补偿。李律师认为公房其实有“类产权”的概念，除《实施细则》外，目前尚未见到有相关的法律法规明文规定公房中承租人享有80%的份额。

以上提到的都是针对居住房屋，对于企事业单位的非居住房屋的征收，房屋补偿一般以货币补偿为主，主要是参考《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》

主要涉及《实施细则》第四十二条（补偿决定及复议和诉讼）：“房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区（县）人民政府。区（县）人民政府应当依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。   

当事人对征收居住房屋的补偿争议，应当决定以房屋产权调换或者房屋产权调换与货币补偿相结合的方式进行补偿。对征收非居住房屋的补偿争议，可以决定以房屋产权调换、货币补偿或者房屋产权调换与货币补偿相结合的方式进行补偿。”以及第四十三条（补偿决定的司法强制执行）：“被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（县）人民政府依法申请人民法院强制执行”。

就征收纠纷行政诉讼，李律师曾经在2018年就上海市近3年征收纠纷案件进行过调查研究，经调查在447个征收行政诉讼中，被征收人胜诉的案件仅仅为16件，占所有调查的行政诉讼案件的3.579%。可见行政诉讼的胜诉率之低。

作为被征收方的律师，可以关注的要点包括以下方面：1、核查房屋征收补偿决定、房屋征收补偿方案及公示情况；2、核查房屋征收实施单位委托情况；3、核查旧区改造意愿征询百分比、签约率及公示情况；4、核查被征收人、公有房屋承租人确定情况；5、核查房屋评估机构的确定程序；6、核查分户评估报告送达情况；7、核查房屋分户评估报告复核及鉴定情况；8、核查房屋征收部门、房屋征收实施单位与原告协商签约情况；9、核查房屋征收部门报请房屋征收补偿决定材料；10、核查房屋征收补偿决定审理、房屋征收补偿决定的作出及送达情况。

王家德律师主要谈到了与李刚律师认识上不一致的地方，王律师认为“征收”与“拆迁”有着本质的区别，在2011年以后，从《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，就没有拆迁这么一个概念了。那我们律师面临客户咨询此类问题时，必须把握以下几大原则：1、征收行为主体的改变，过去拆迁的行为主体该国有土地使用权的受让人。国有土地有招拍挂三种方式，通过这三种方式取得的国有土地使用权人，他可以向政府申请拆迁令，在拿到拆迁令之后他就可以有权处理该片土地上房屋，因为要利益最大化而导致了很多暴力事件；而目前征收的行为主体是政府。该变化的产生，也是因为政府征收观念的变化，现在政府拆迁会提前做好片区房屋面积和人口的预测，做好预算。现在把征询放在所有工作的最前面，做到“阳光征收、透明征收”；而过去的拆迁，更多的是考虑整个城市规划、城市改造，而忽视了该地块上原有的所有权人和居住权人的意见。2、程序上，因征收产生的纠纷，当事人可以直接提起行政诉讼，所以现在征收公司越来越注重程序公正。3、法律后果。原来国有土地上的房屋，一旦产生纠纷，当事人首先是到房管局裁决，裁决不服的，如起诉到法院，此时法院会面临该案件到底是民事还是行政纠纷；而现在的房屋征收纠纷，如果不服提起诉讼，这就是一个标准的行政诉讼。

陈午雄律师主要从法规的梳理让我们对“拆迁”和“征收”的区别有个更清晰的认识。首先是法律性质上的改变，陈律师谈到，大概从1991年开始，国务院出台了第一个关于拆迁管理的规定之后，在此后大概每10年出台一个新规定。时代的变迁，按照拆迁的规定，拆迁人，通俗的讲也就是开发商的拆迁行为，在很大程度上被视为民事行为，秉着双方地位平等，那么对于被拆迁人来讲，要价高于实际也具有合理性。2001年，为了解决上海城市拆迁所遇到的众多问题，就有了111号令的出台，关于拆迁也慢慢转变思想。到2011年，《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台，已经非常明确了，征收就是一个行政行为，应该属于行政诉讼。

随后，在本次的与谈环节，还谈到了关于“外地媳妇能否享受征收补偿”、“未成年人的福利分房问题”、“公职人员福利分房问题”、“同住人资格认定”“1981年后建造的建筑能否计算面积获得补偿”等等。