深圳城市更新采用申报制，以“城市更新单元”为实施更新的基本单位，由规定的几类申报主体申报更新单元计划，区人民政府审批后实施。深圳《更新条例》规定城市更新主要分两大类，一类为“拆除重建类”，另一类为“综合整治类”，后一类的产权归集没有详细规定，而仅概括规定参照前一类。前一类的产权归集路径整理如下：

1. 拆除重建类城市更新单元规划经批准后，物业权利人可以通过协议方式将房地产相关权益转移到同一主体，形成单一权利主体。

2. 如有市场主体参与实施的，由市场主体与物业权利人签订搬迁补偿协议。

3. 搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。

4. 已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解，区人民政府也可以召集有关当事人进行调解。

5. 旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。

6. 被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行征收决定确定的义务的，区人民政府可向人民法院申请强制执行。

7. 区人民政府征收取得的物业权利，由相关部门按照有关规定与市场主体协商签订搬迁补偿协议。

总结以上流程，深圳城市更新是采用“实施主体与权利主体协商”+“个别征收”的方式实施产权归集的。

上海城市更新不采用申报制（零星项目除外），而是先由区人民政府划定城市更新区域，选择该更新区域的“更新统筹主体”后，由更新统筹主体负责推进，故上海城市更新中产权归集的主体就是更新统筹主体。上海《更新条例》充分考虑到了拆除重建与非拆除重建两种情况，分别规定了相应的产权归集规则，这点比深圳《更新条例》要细致，但上海《更新条例》又将房屋按权属划分为两类，一是公有房屋，二是私有房屋。上海《更新条例》详细规定了公有房屋的产权归集规则，对私有房屋则仅概括规定按照公有房屋规定执行，这在操作中却会造成新的困扰。公有房屋的产权归集路径整理如下：

1. 拆除重建类：拆除重建方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。公房产权单位应当与公房承租人签订更新协议，并明确合理的回搬或者补偿安置方案；签约比例达到百分之九十五以上的，协议方可生效。

2. 非拆除重建类：对于需保留并采取成套改造方式进行更新，经房屋管理部门组织评估需要调整使用权和使用部位的，调整方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。公房产权单位应当与公房承租人签订调整协议，并明确合理的补偿安置方案。签约比例达到百分之九十五以上的，协议方可生效。

3. 公房承租人拒不配合拆除重建、成套改造的，公房产权单位可以向区人民政府申请调解；调解不成的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依法作出决定。公房承租人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由作出决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

粗略看来，上海和深圳的规则似乎大致相同，但其实大有区别。首先，深圳的95%是专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，上海的95%只笼统地说签约比例，并未确定是面积比例还是人数比例。其次，深圳明确对于未签约的少数产权人实施房屋征收，但上海只笼统地说“区人民政府可以依法作出决定”，该决定的性质并未说明是征收决定还是其他决定。再次，深圳对拆除重建的产权归集做了详细规定，但对非拆除重建仅规定参照适用，但实际上是无法参照的，因为没有规定非拆除重建类中95%应该如何计算，是算所有权利人的95%，还是只算要归集产权的权利人的95%；上海虽然对两者都做了详细规定，但又分了公房和私房，规定私房按照公房规定执行，但实际上也是无法适用的，因为公房是以公房产权单位的名义进行产权归集，归集的实际上是使用权，对于拒不配合的公房承租人，政府用“作出决定”的方式强制由公房产权单位收回使用权是符合逻辑的，但是私房与公房不同，其“产权单位”都是业主自己，对于私房以什么主体的名义进行产权归集，条例并无规定，因此私房实际上也就无法“按照”公房的规定执行。

《广州市城市更新条例（征求意见稿）》于2021年7月7日公布，目前还未正式通过，所以广州路径处于待定状态，此处仅作一个大致介绍。广州城市更新管理框架和上海相似，也是采用政府先划片，再分项目的流程实施。广州《更新条例》规定，区人民政府组织实施城市更新项目征收、补偿工作，可以在确定开发建设条件前提下，将征收搬迁工作及拟改造土地的使用权一并通过公开方式确定实施主体，可见，广州实施产权归集的主体，有可能是政府，也有可能是政府确定的市场主体。广州的产权归集路径整理如下：

1. 签订国有土地上房屋搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比达到百分之九十五，市场主体与未签约物业权利人经过充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解。

2. 经过区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定对未签约部分房屋实施国有土地上房屋征收。

3. 被征收人对征收、补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行征收决定确定的义务的，区人民政府可以向人民法院申请强制执行。

4. 区人民政府征收取得的物业权利，由相关部门按照有关规定与市场主体协商签订搬迁补偿协议。

可见，从产权归集规则来看，广州条例和深圳条例高度一致，都是采用“平等协商”+“个别征收”的方式，不过，从整个条例的体例上来说，广州条例略显粗犷，对于城市更新的实施流程未作明确规定，在操作性上略逊深圳条例一筹。