本文作者系上海邦信阳中建中汇律师事务所合伙人王天律师。王律师擅长房地产、外商投资、企业兼并收购、劳动的非讼及诉讼业务，积累了丰富的经验。

纵观过去十年（甚至更长的期间）内，能让中国的广大民众矢志不渝为之癫狂的存在，除了股市之外，就非房地产莫属了。而近一两年，随着互联网金融以迅雷不及掩耳之势席卷了整个华夏大地，众筹这个充满无限想象空间的融资模式又一次点燃了充满赌性的国人的投资热情。当房地产遇见众筹，一场不同寻常的传统行业的变革风暴正在酝酿。基于众筹组织方（以下简称“众筹平台”）对房地产行业盈利点的着眼处的不同，众筹也以不同的形式锲入房地产行业，笔者也将依托于互联网的信息，将目前各房地产众筹形式稍加总结，供阅者参考。

其实，房地产与众筹他俩之前就在一起过，不过那个时候，他们的组合有个很屌丝的名字：集资建房。但是单位职工集资建房模式引发了变相住房实物分配等问题，而个人集资建房模式即缺乏足够明确的法律与法规的支持，又与地方政府通过房地产开发各环节增加地方财政收入的执政理念产生了冲突。因此，集资建房这种最直白的房地产众筹模式鲜有成功案例。

目前形形色色的房地产众筹模式从是否以最终获得房产产权为标准可以分为两大类型：（1）纯投资理财类型；（2）购房兼顾投资理财类型。

在纯投资理财类型中，众筹平台通常会与开发商协商获得一个优惠的购房价格，并将所需购房资金划分成较小金额的份额，由不特定的公众（以下简称“投资者”）通过其平台认购数额不等的份额。众筹平台将所获得的众筹金额通过托管账户支付至第三方机构，由该等第三方机构向开发商购买并代为持有相关房地产产权。第三方机构持有相关房地产期间所获的相关租金收益，都将通过众筹平台向参与众筹项目的投资者分红，而约定的众筹运营期届满时，投资者还可以要求第三方机构出售相关房地产，并从相关收益中获取分红。在众筹运营期中，投资者还可以通过众筹平台转让自己的众筹份额。

这种众筹模式至少会涉及到以下两大法律风险：

涉嫌非法集资。目前的房地产众筹（其实也包括其他类型的众筹）都会通过各种公开渠道向不特定公众宣传，并筹集资金。为了避免被认定为非法集资，众筹平台都会在投资者认购众筹份额所需确认的文件中提示其不承诺任何投资回报。虽有该等提示，但是基本上所有众筹平台在推广项目时，都会浓墨重彩地突出其众筹项目的现金收益回报率及众筹资金本金返还的确定性，从而在很大程度上造成了对投资者误导，也使得众筹平台一只脚已晃晃悠悠地踩在了非法集资的红线上。

违规运营募集资金。不难发现，上述众筹模式在某些方面已非常接近REITS的运营原理。众所周知，受限于国内法律、税收及市场等诸多原因，我国目前并没有完全符合国际标准的REITS产品，但无论是私募性质的类REITS项目（如“中信启航资产管理计划”）还是最近推出的公募性质的类REITS项目（“前海万科REITS封闭式混合型基金”），该等类REITS项目都必须由具有相关资质的证券管理或基金管理公司发起，并在相关银监会或证监会备案或审批。而上述众筹平台的每一个项目无论是采取股权众筹还是资产份额众筹加委托投资的形式，投资者人数几乎都会轻松突破200人，且实际操作中众筹平台通常并不像其网站上宣称的仅起到项目信息、收集及发布的角色，而是承担了众筹项目的发起者、资金筹集者、风控、公开交易平台等角色，而这些职责非但突破了众筹平台本身的经营范围（通常众筹平台会注册为互联网信息公司或互联网金融服务公司），而且也有意无意地规避着监管部门就私募或公募设立基金或发行债券而设置的各类强制性要求，因而存在着较大的法律风险。

相较于纯投资理财类型的房地产众筹模式，目前更为投资者及开发商所青睐的是购房兼顾投资理财类型房地产众筹模式。在这种模式下，众筹平台往往在房地产开发阶段就介入项目的融资及去化安排，现以笔者参与的一个该模式房地产众筹投资项目为例，简单介绍下该模式的基本运行方式：首先，众筹平台选定一个房地产开发项目（该项目通常刚获得相关土地使用权），并在其平台上推广该项目及发行可供认购的众筹份额，投资者认购该等份额后可获得的利益主要包括：固定的投资收益、优先购房权、锁定的优惠购房价格或折扣比例、就开发物业的房型、小区配套设备设施、周边招商安排进行建议的权利等。而众筹平台所筹集的众筹金额将通过一系列复杂的合同安排最终支付于开发商或其关联公司，以用作开发项目所需资金。而投资者有权在物业具备法律上预售资格时，选择收回投资本金和固定投资收益，也可以选择购买该等物业，如其选择购买该等物业，则其已支付的投资本金及应获得的投资收益将抵扣其应支付的购房款。

在该等模式下，众筹平台在物业开发早期阶段的介入解决了开发商的两大问题：开发融资的问题及去化率的问题。在开发商拿地成本、开发融资成本及后期营销成本日渐高涨而导致房价居高不下的今日，正因为这两大问题的解决，开发商收益空间增大，从而使得其可以给予投资者更为优惠的购房价格。而对于本来就有购房需求的投资者而言，既可以低于周边物业的价格购买到理想地段的房屋，又可以获得一定的投资收益，还可以通过互联网与开发商和未来的邻居们在整个物业开发阶段进行各种互动（这意味着至少在理论上，开发商是在某种程度上为投资者“私人定制”物业，当年姥姥不疼舅舅不爱的集资建房终于褪去屌丝的外衣，一步登上了人生的巅峰），作为一名普通购房者所能期待的最好待遇莫过于此了。

正因为上述房地产众筹模式能给开发商与购房者带来的诸多好处，该模式正在逐渐成为众筹平台乃至开发商力推的众筹模式。但这个世界上没有完美的事物，购房兼顾投资理财类型众筹方式同样存在着不少法律风险。

首先，因为该模式具有投资理财的功能，所以上述提及的在纯投资理财类型项下的法律风险同样存在于该模式下。

其次，违反我国关于房屋预售的规定。根据相关规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。而在上述模式下，众筹平台开始公开推广物业项目，以筹集资金并通过相关渠道最终将该等资金实质性地支付于开发商或其关联公司时，开发商往往才取得土地使用权，离法律规定的取得预售许可证的最低标准至少还有数月的工作量要完成。众筹平台与开发商当然也不会完全无视该等违规的风险，因此在众筹款项募集、支付、房屋优先购买权利授予等交易环节上进行了种种精心的设计安排，以达到投资者与开发商之间不发生直接金钱往来的目的。但考虑到该等设计安排与投资者获得将来购房权利之间较为明确的关联性，开发商还是有可能被认定为通过该模式在未取得预售许可前变相收取投资者的购房款（多说一句题外话，作为一名律师，笔者窃以为所谓设计各种交易架构以规避现行法律法规的行为，只是在特定时期礼貌地给监管机构一个不去管你的理由而已）。

2014年被认为是房地产众筹元年，房地产业借力于众筹平台无可比拟的资金筹措效率和巨大的客户资源必然将迎来一次重大变革，这也必将成为传统行业与互联网金融结合的经典案例。限于目前尚待完善或明确的相关法律法规，相关众筹交易模式难以避免地存在着本文提及或未提及的各种法律风险。我们也期待着房地产众筹能在2015年能迎来更为明确的身份确认及更友善及有效的法律环境。

当房地产遇见众筹，注定不会是飘落在西雅图上空的清风细雨，只是不知道他俩携手是否能穿透重重雾霾后见到的一碧如洗的蓝天，还是始终只能徘徊在穹顶之下的灰色领域。