文｜虞臣伟 杨剑 刘晓雪

本案交易结构颇具代表性。2015年，泛海国际居住区项目开发商某公司1与某公司4签订《定向开发协议》，约定由某公司1定向建设、某公司4支付款项并指定购房人签约，房屋初始登记在某公司1名下。2018年至2020年，某银行就案涉项目房产先后办理四轮抵押登记，设立抵押担保债权。

2020年4月，陈某与某公司4签订《商品房/车位认购意向书》，认购一套470平方米的住宅及两个车位，总价6400余万元。签约前一日，陈某已向某公司4及关联公司账户付清全款，并于同年12月实际入住。值得注意的是，某银行2020年8月与各方签订六方《协议》约定销售回款监管账户，10月向房管部门出具《声明》同意抵押房屋办理现房销售备案，但陈某付款的账户并非协议约定的监管账户，某银行也未指示开发商与陈某签订正式网签合同。

2022年11月，法院查封案涉房屋。陈某提起执行异议之诉，一审以“未与开发商签订正式买卖合同”“付款存在重大瑕疵”为由驳回。二审全面改判，核心依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第29条。

二审判决的论证脉络清晰呈现了三项要件的审查标准，对金融机构具有重要参考价值。

（一）书面买卖合同：形式审查的实质化转向

本案最具争议的是合同主体问题。陈某与某公司4签约，而非与登记所有权人某公司1签约，且仅签订“认购意向书”而非正式网签合同。一审据此认定不符合《执行异议和复议规定》第29条第（一）项。

二审法院则采取实质审查路径：首先，《定向开发协议》明确约定为“预约协议”，某公司4有权指定购房人；其次，综合集团内部交易安排、房屋实际销售情况及某公司1对签约行为的认可，认定“陈某与某公司4签订认购意向书即视为与某公司1签订”；最后，该意向书标的明确、具备买卖合同基本要素，应认定为合法有效的书面买卖合同。

（二）居住用途与唯一住房：证据审查的宽松化倾向

某银行抗辩称，陈某上诉状记载地址为海淀区清华园，且案涉房屋470平方米、总价超3300万元，“明显不是用于家庭居住”。二审法院未采纳该抗辩，而是依据不动产登记查询结果（陈某名下无其他住房）及房屋交付材料、物业费缴纳情况，认定“实际占有并用于居住”。

（三）价款支付：付款对象与监管失效的风险分配

由于陈某已经付清全款，某银行提出两项“尖锐”质疑：其一，陈某付款至非监管账户，且签约前即付款、未备注用途，“不符合正常商业逻辑”；其二，某公司4、某公司3收款后未划转至还款账户，银行未获清偿。

二审法院回应：陈某系依约向指定账户付款，某银行出具同意销售备案声明时理应预见交易风险，“某银行与某公司1的经济纠纷风险不应转移到陈某身上”。这一认定体现了风险分配的价值取向：银行作为专业金融机构，在同意抵押物转让时负有设立有效监管机制的义务，监管失效的后果由其自行承担。

本案二审全面改判折射出金融机构在房地产抵押业务中的典型短板，值得系统反思。

2018年设立抵押后，某银行对抵押物状态跟踪不足；2020年同意销售备案时，未建立有效的购房人筛查与资金监管联动机制，导致多笔交易脱离监控。

六方《协议》虽约定回款账户，但未约定“直接扣划授权”或“账户冻结联动”机制，某公司4、某公司3收款后未划转，银行被动事后追索。

一审败诉后，某银行在二审中提出“恶意串通规避执行”“超额查封”等抗辩，但未能提供充分证据；对陈某“消费者”身份的质疑，也因证据组织不足未被采纳。

本案陈某明确援引《执行异议和复议规定》第29条主张权利，该条对商品房消费者给予特殊保护，要件严于第28条（一般不动产买受人），但法律效果更强，可对抗抵押权。两类规则的区分适用，直接影响金融机构的执行策略。

北京高院的改判并非孤例。最高人民法院(2024)最高法民再140号、(2019)最高法民再39号（指导案例154号）等裁判均重申：消费者生存权是更高位阶的价值，抵押权人需为风控疏漏承担后果。

对金融机构而言，房地产抵押业务的风险管理正在从“重抵押设立”转向“重全周期管理”。抵押登记仅是起点，持续跟踪抵押物状态、穿透审查交易结构、刚性执行资金监管、精准应对执行异议，方能在这场“生存权”与“抵押权”的博弈中守住底线。

本案诉讼费用41万余元由某银行承担，既是经济代价，更是风险警示。在“保交楼、保民生”的政策背景下，金融机构唯有将合规边界前移、将风控颗粒度做细，方能避免抵押权“纸面化”的困境。