2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》(后简称“民法典”），这标志着我国即将步入法典时代。《民法典》将民法体系中的各部门法作出修订，并在《民法通则》基础上制定民法总则部分，将其汇总成为一部体系完整的法典。作为调整社会关系最为重要的一部基本法，《民法典》的条文变化对未来如何处理各类法律关系与纠纷争议有着极大影响。为更直观的感受《民法典》的条文变化，了解变化背后的立法意义，分析条文变化之后的影响，邦信阳中建中汇特推出“步入民法典时代——重点法条解读”系列文章，提炼《民法典》7编共1260条内容中的变化要点，并作出解析。
第366-371条
01
主要条文
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
02
律师解读
早在物权法立法过程中，多稿草案中就曾有关于居住权的规定。最后由于认为居住权适用范围较为有限，没有被正式的物权法采纳。这次民法典编纂后，设专章以6个条文对居住权进行了规定。
从民法典规定来看，居住权制度的主要内容如下：
1. 居住权与租赁权不同，是一种用益物权。居住权只能设立在住宅上，其权能只有占有和使用，不包括收益与处分。这一点类似于宅基地使用权；
2. 设立居住权的合同为要式行为，应当采用书面形式。但作为物权的设立，则自登记时方为成立。居住权不得转让和继承；
3. 居住权以无偿设立为原则，设立居住权的住宅也不能再出租，但允许当事人另行约定；
4. 居住权消灭的情形包括居住权期限届满和居住权人死亡两种，居住权消灭的应当办理注销登记。
从我国民法典的规定来看，居住权在我国只有意定居住权，没有法定居住权。参考国外立法例而言，居住权主要是为了解决家庭成员或者保姆等在某些情况下对房屋需继续使用的问题。尽管民法典没有明文禁止，但从立法目的和学理上说，一般的住宅租赁合同不应被纳入居住权的范围，合同法规定的租赁合同与居住权是不同的规范目的。这一点可能还有待后续立法解释和司法解释予以明确界定。
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