（一）上海限购政策演变

自2010年起，上海市相继出台一系列限购政策，对于非沪籍购房资格要求越发严格，截止目前，限购政策可大致总结为：“沪籍单身，可购买一套，非沪籍限购；沪籍家庭，可购买两套，非沪籍可购买一套。”与此同时，上海开始推行积分制购房，具体计分项如下图所示：

自2021年起，上海又出台一系列限购政策，对于夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按照离异前家庭总套数计算，购买法拍房以及通过赠与方式转让住房的，同样需要具备上海购房资格。除此之外，对于企业购房，也有相关规定，要求企业需同时满足设立年限已满5年，并且在本市累计缴纳税款达100万人民币，职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴税款金额满500万人民币以上的企业除外）。

（二）因政策调整引起的纠纷问题

1.因新限购政策导致买方无法继续履约，是否属于违约？

根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）中关于限购相关问题规定：“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。”在司法实践中，因限购政策出台导致房屋买方无法继续履约的，法院通常以“不可抗力”、“情势变更”、“因不可归责于双方当事人的事由导致合同无法履行”等理由判决解除房屋买卖合同且不认定买方需承担违约责任，对于买方已经支付定金的或者房屋已经交付的，卖方可以要求返还定金和房屋。

2.因政策调整导致出售方增值税增加，由谁承担？

此前上海市高级人民法院于2006年出台的《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》（沪高法民一2006年15号）对该问题做出了回答，高院认为，根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定，没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付做出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。并且买卖双方不得因税费调整而双方未作约定或约定不明为由要求解除合同。

3.因政策调整导致买方不能足额贷款，是否属于违约？

根据2011年、2015年的《全国民事审判工作会议纪要》以及相关司法判例得知，对于房屋买卖合同中明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人确实因为政策变化等因素不能办理按揭贷款导致没有履约能力的，买受人要求返还定金或购房款的，法院一般会予以支持，但若房屋买卖双方在签订合同时已经约定，若贷款金额不足，则应以现金方式补足的，法院则认为，房屋买方在签订合同时已经预计到存在贷款不足的风险，后续买方再以政策变更原因拒绝支付剩余购房款的，构成违约。

（一）二手房买卖交易流程

二手房屋买卖基本交易流程如下图所示：

自2017年6月1日开始，开始对于房屋信息进行验证，包括但不限于房屋出售方信息以及房屋的基本状况以及是否存在抵押等，值得注意的是，不同的出售方以及买受方以及是否属于普通住宅会直接导致税收成本的不同，具体情形如下图所示：

（二）税收角度出发谈交易模式的选择

1.成本对比

在房屋交易过程中，还会被经常提及的一个问题就是，是选择买卖还是赠与或者是继承的方式来减少相应的税费，具体税费计算方式如下图所示：

由上图可知，继承和赠与之间税费计算区别在于，若买卖双方为直系亲属，那么赠与多了一项百分之三的契税，如前所述，受赠人也应当具备购房资格，所以赠与房屋也存在一定限制，现在交易中心也有很多不接受非直系亲属赠与这种的一个交易模式。

2.二手房常见交易纠纷

（1）出卖人相关

在房屋买卖过程中，签署房屋买卖合同时，出卖人会发生一些不规范行为，主要大致分为两个情形，一个是无权处分，如出卖房屋是夫妻双方共同财产，一方未经另一方同意将房屋进行出卖的。二是无权代理，如出卖人的亲朋好友代其在房屋买卖合同上签字的。对于第一种情况，买受人可以考虑是否可以运用善意取得来获取房屋的所有权，但前提是房屋产权证上有出卖人的姓名，并且要看交易中心是否同意过户，若交易中心并不同意过户的，买受人只能要求解除合同并请求出卖人承担违约责任。

所以为避免上述此类情况发生，在房屋买卖合同签订前，买受人应当事先对出卖人的身份信息进行核实以及在中介陪同下，由买卖双方共同去不动产交易中心调取产调信息。若非出卖人本人前来签订合同的，买受人应当要求代理人出具经公证机构公证过的授权委托书，证明出卖人确实委托其前来代为签字。

（2）房屋相关

在购房中，买受人最关注的还是房屋本身状况，那么在房屋交易中，房屋自身存在的风险主要有以下几点：

若是因开发商问题没有及时办理产权证明，而出卖人此时与买受人签订合同将房屋出卖的，后续因纠纷诉至法院，法院一般认为这类产权证明是可以办理，故一般会判合同继续履行，而对于一些小产权房，因违反国家相关规定而无法办理产证，这类房屋是无法进行交易的，所以交易双方签订的合同也自然无效。

在《民法典》出台后，房屋上有设立抵押权，但没有注明是禁止转让的，出卖人可以将房屋连带抵押权一同转让，但如果是注明禁止转让，那么该房屋是无法转让的，除非撤销该抵押权。

根据法律规定，租客对其所租赁的房屋享有优先购买权，所以在房屋出卖前，是需要通知租客是否要行使该优先权，在条件允许的情况下，最好让租客出具一份书面的放弃优先购买权声明。

那么对于房屋的居住人来说，目前是没有明确规定其可享有优先购买房屋权利，房屋出售也无需经其同意，但是因为经过登记长时间居住，在最后出售时候还是会容易出现一些纠纷，所以买受人在购房前一定要对房屋状况了解清楚。

这里的限制交易情形包括了司法查封或房屋存在违章建筑，首先司法查封的房屋是不能进行交易，若买受人并不知情，购买此类房屋，那么在后续执行过程中，可以提出执行异议来维护自身权益，但是这其中也存在诸多限制，第一要求在签订合同时，房屋并没有被司法查封，二是要求买受人已经支付了大部分房款，三是要求买受人已经实际占有该房屋，也就是说买受人已经在房屋中实际居住。

对于存在违章建筑房屋一般来说不影响合同的签订，以及后面房屋的使用，但因有违章建筑的存在，房屋无法办理过户，买受人也无法拿到房屋的产权证明，只有将违章建筑进行拆除。

在房屋纠纷中，常见的还有出卖人将房屋过户后却一直迟迟不肯将户口迁出，根据上海市公安局相关规定，房屋过户后，买受人拿到新产权证后，原先产权人可将户口迁入公共户口，当买受人因户口迁移问题将出卖人诉至法院后，买受人并不能直接请求法院强制将出卖人户口迁移，只能根据合同约定要求出卖人承担逾期迁出户口所支付的违约金。

另外，很多人购房不仅为了自住，更多是为了小孩的读书名额，但是也会出现出卖人事先承诺该房屋为学区房，但等一切手续办理完毕，买受人才发现上当受骗，所以买受人可在合同中约定，若最终没有读书名额，可解除合同并要求对方承担违约责任。

有些买受人在买房前可能对房屋内部状况查看并不细致，导致入住后才发现房屋存在很多问题，所以在购房前，买受人可以要求产权人或物业提供房屋图纸，以及在房屋买卖合同中对于质量问题进行相应违约责任的约定。

除上列情形外，在购房中还经常遇见的情形就是出卖人要求做低或做高房价，如将原本出售价格500万的房子，在合同里约定为400万，另100万作为装修装饰补偿款，以此来减少相应税费，那么在司法实践中，这类条款属于违反公序良俗应当无效，但并不影响整个合同的继续履行。与之相反的就是做高房价，做高房价一般目的是为了骗取贷款，那么这就涉及刑事犯罪问题，所以在购房中一定要按照真实价格签订合同进行交易。

3.房屋代持（借名买房）产生的纠纷

因限购政策的出现，导致很多人去借用他人资格购买房屋，双方之间签订房屋代持协议，与此同时也会产生大量纠纷。在此类纠纷中，借名人通常会向法院请求代持人将系争房屋过户至借名人名下（或协助借名人办理变更登记）或请求法院确定系争房屋的购买人为借名人或确认系争房屋为借名人所有。

但房屋代持行为对于借名人而言存在一定风险，除代持人可能将代持房屋私自转让或代持人的继承人主张产权外，待借名人因代持纠纷诉至法院时，部分法院会认为，该房屋代持协议本质是为了规避房屋限购政策，从而将该协议认定为违背公序良俗而做无效处理，即便法院认为该代持协议有效，但因为借名人在判决时未取得相应购房资格的，仍然无法取得房屋的所有权。此时借名人可变更诉讼请求，要求代持人返还全部购房款以及相应的增值利益。

所以借名人在签署代持协议前需提前调查代持人的债务风险，并实际占有代持房产，妥善保管购房款支付凭证以及相应发票，另外还可对代持房产做质押、抵押、设立居住权并进行登记处理。

4. 预约合同和本约合同

除正式房屋买卖合同外，在房屋交易过程中，出卖人与买受人之间还会签署预约合同，根据《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，购成预约合同。”在有些预约合同中往往具备了正式商品房买卖合同的主要内容，对于此类预约合同根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020）修正》相关规定，应当认定为商品房买卖合同。

在合同履行过程中，一方存在违约行为，另一方有权要求解除合同或者继续继续履行，但若存在履行障碍，如房屋共有人不同意出售、购房人限购或贷款未能批出、已出售给善意第三人等，导致合同确实履行不能的，此时守约方只能选择解除合同并要求违约方承担违约责任。

总的来说，对于违反预约合同所要承担的赔偿范围应当是小于违反本约合同所要承担的赔偿范围，对于预约合同中违约方赔偿金额，法院在审理过程中通常会进行综合考虑来确定最终赔偿范围，主要考虑因素有守约方实际履行的金额、当事人的信赖程度、缔约过程的时间跨度、违约方的获利、守约方的受损以及违约方的过错程度等。

与谈环节中，江莉女士与赵永华律师从自身从业经历和实务理解出发，对于房屋限购以及交易中涉及一些问题进行讨论，部分问题精选如下：

郑钰：江所长长期从事房地产经济研究，下面让她来谈一谈二手房的市场经济情况以及交易方面的政策的一些理解

江莉：今年上海出台一系列关于房地产的政策，这个政策出台后，它的效益应该说还是非常明显的，今年9月份，上海二手房成交数量较低，大概一万套左右，到了11月有缓慢的上升，那么这些机制一方面也是保护我们的二手房的市场处于较为平稳的状态，今年整个上海市二手房市场也是属于政策调控的一个阶段，通过调控让二手房交易市场处于相对比较理性和平稳的这样一个过程。

郑钰：下面请赵律师为大家分享一下相关的经验

赵永华：这些限购政策掌握与否对于我们律师而言是非常重要的，因为政策的变化往往是矛盾多发的时候，作为我们律师而言，如果基于一个真实的买卖交易，你无法去买这个房子，那么我们律师是能够保证通过诉讼以及后续法院的执行来帮他拿到房子，但是这些前提都是必须是真实交易，我们无法帮他去规避这些限购。这些年我不仅从事房产领域，更注重不良资产的处置，那么在不良资产的处置过程中，我发现这些限购政策对我的帮助非常大，前面也提到了公司限购问题，那么大家有没有想到一个问题，就是在资产处置过程中，当一个债权分摊不掉，债权下来的底层资产是一栋商品住宅的话，那么债权人行使以物抵债法定权利的时候，是不是也按照这个政策？在上海高院和上海房管局联合形成的会议纪要中表明，在法院拍卖过程中，对受让人的主体资格是参照公司受让这个规定来执行的，但如果做出以物抵债的法院并非是上海的法院，那么这个裁定能否在上海得到执行，那么这是一个很大的问号，所以我认为在未来政策中可能还需要不断的完善明确更加细化。