文 | 袁晓波 沈瑶 迪里扎提江

商场提供的房屋租赁合同版本中，往往会约定其因内部调整等原因可单方提前解除合同且无需承担违约责任。此类条款是否构成格式条款，是否有效？

首先，关于是否构成格式条款的问题，商场所提供的租赁合同绝大部分是出租人为重复使用而预先拟定（当然个别处于市场强势地位的承租人也可能会提供自己的合同版本），除租金、管理费、装修期、免租期等经协商的商务条款外，其他条款若确实未与承租人充分协商，可能会被认定为格式条款，比如本文所探讨的问题，即是如此。进一步的问题便是，虽然构成了格式条款，该条款是否有效，或者当事人可否主张该格式条款不成为合同内容？

如（2022）沪0105民初18968号案例中，法院认为“被告是否有权行使合同解除权。对于该争议，主要症结在于合同第21条第2款约定的效力问题。双方合同第21条第2款的约定，从内容上看，系设定了特定的合同解除条件及解除后果；从形式上看，对于行使解除权提前一个月的约定采用填空形式，视觉上可以起到提示作用，一般情况下当事人可以因此注意到该条款的相关内容。即使该条款是被告事先拟定，亦可以起到提示注意的作用。其次，该条款是否存在法定的不发生法律约束力的情形。双方签署租赁合同时，原告尚未对涉讼商铺进行装修添附，该条款对于解除发生的后果已明确记载，原告可以因此预计到一旦解除条件成就可能获得的补偿金额，原告并未对此提出异议。原告签约后出于自身经营所需对涉讼商铺进行装修，应当预计到可能的风险。综上，原告关于排除适用合同第21条第2款的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。”由前述司法裁判观点可知，司法实践中对于格式条款的判定有效标准较为严格。除必须不属于法定无效条款之外，不仅要求格式条款内容不能不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利或排除对方主要权利，还需要充分尽到合理提示或者说明义务。

因此，若商场提供的租赁合同中约定其可因内部调整单方解约且完全免除责任，但未赋予租户对等权利或合理补偿，也无合理提示，应当认定为属于免除一方责任、加重对方责任、限制主要权利的无效格式条款，或者根据具体的情况和当事人的主张，可能构成《民法典》第496条规定的“不构成合同内容的格式条款”。

在明确商场无权单方解约或其解约条款被认定为无效的情况下，商场的行为构成违约，随之需确定其对租户的损失赔偿范围。

《民法典》第584条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。另外，《民法典》585条也约定了违约金条款，即当事人双方可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

商场提供的房屋租赁合同版本，除了约定因租户违约导致合同解除、商场可以主张违约责任，比如已经支付的租赁保证金不予退还，或者支付三个月的租金作为解约违约金等条款外，往往也会对等约定如果因商场原因导致合同解除，出租人也需要承担违约责任，比如租赁保证金退还并支付与租赁保证金等额的违约金。问题是，在合同已经对解约违约金有约定的情况下，租户是否还能主张可得利益损失或者其他损失。

笔者认为，《民法典》第584条和第585条是守约方在违约方违约时享有的不同救济路径，二者请求权基础不同，守约方可以根据实际情况进行选择，故不存在非此即彼的状况。所以，在商场违约单方解约的情况下，租户可以基于可得利益损失大小、举证能力和因果关系等具体情况，综合选择适用违约金条款，或是主张可得利益损失或者其他损失。

在明确了上述选择权之后，另一个需要考虑的问题是，守约方能否同时主张违约金和损失赔偿？对此，最高人民法院在（2022）最高法知民终93号案件中论述认为：违约损失赔偿是指违约方因不履行或不完全履行合同义务给对方造成损失，根据法律规定或者合同约定应承担的损失赔偿责任。违约金是指合同当事人在订立合同时预先约定的，当一方违约时应向对方支付一定数量的金钱。违约金兼具补偿性和惩罚性，以补偿性为主、惩罚性为辅助的双重性质。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损失赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方的损失，相当于履行之替代。在合同解除情况下，损失赔偿额请求权与违约金请求权可以同时存在。若二者指向不同利益，守约方自可以一并主张；若指向同一利益，则不能一并主张，以避免双重得利的情况。

也就是说，在商场违约单方面解除租赁合同的情况下，约定的支付与租赁保证金等额的违约金，其目的主要在于弥补解约给租户造成的经营损失，与可得利益损失大体上指向的是同一利益，故根据最高院上述判例中的意见，不应当在一个诉讼中同时主张“解约违约金”和“解约造成的经营损失或其他损失”，即租户通常只能择一主张，其背后的原因系违约金主要的功能在于损失填平，体现的是“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则。

在商场单方解除的情况下，租户的损失，一般可以包括装饰装修的残值损失（根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条）、店铺员工遣散费用、在铺货物的贬值或者折价处理损失等，也包括商铺的可得利益损失。本文主要聚焦于可得利益损失如何确定，其他的损失，比如房屋的装饰装修的残值损失、员工遣散费用、在铺货物的贬值或者折价处理损失等，并非本文所考虑的重点，故在此不再展开。

在此情况下，商铺租户的可得利益损失是否可以支持？如果可以支持，可得利益损失应当如何考量？

1. 不支持商户可得利益损失

司法实务中，对商户的该项可得利益损失不予支持的观点认为，企业经营利润受到多种因素影响，属于难以预计的变量，故无法支持可得利益损失。比如（2020）沪01民终9325号案件中，一审法院认为：“黎某主张三个月的营业损失201,911.43元，但未提供充分的证据予以证明，其提供的销售数据、营业成本系其自行统计得出，且黎某经营的花店同时存在线下、线上两种营业模式，黎某提供的证据无法证明其主张的营业收入所对应的就是线下本案所涉店铺的营业收入，也无法以线下本案所涉店铺停止营业就推定将来的营业损失，且营业利润受多种因素影响，属于难以预计的变量，故法院对此不予支持。”

还有观点认为，原告举证的可得利益损失缺乏相关证据，故不予支持，比如(2020)豫0104民初226号案例裁判观点认为：原告主张的8月、9月营业损失，对此并未提供证据证明其因被告违约遭受了上述损失，故不予支持。又比如在(2019)辽0411民初610号案例中的裁判观点认为，关于营业损失的主张，原告缺少相关的证据支持而不予支持。

亦有观点认为，商户主张的经营损失属于间接损失，不属于《民法典》第五百八十四条规定的损失，故不予支持，比如在(2024)陕0112民初29785号案。

笔者认为，营业损失本身属于预期可得利益，但法院对可得利益损失持谨慎态度，若因难以量化且与违约行为的因果关系不明确，或证据不充足，仍存在商户主张可得利益但法院不予支持的可能性。

2. 酌情支持商户可得利益损失及其考量

司法实践中还存在另一种裁判观点，承租方主张因商场单方面解约而产生的营业损失，在提供了充分证据证明营业损失的实际发生及与违约行为的因果关系，法院酌情予以支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（以下简称“《民法典合同编通则司法解释》”）第六十条规定：“人民法院依据民法典第五百八十四条的规定确定合同履行后可以获得的利益时，可以在扣除非违约方为订立、履行合同支出的费用等合理成本后，按照非违约方能够获得的生产利润、经营利润或者转售利润等计算。非违约方依法行使合同解除权并实施了替代交易，主张按照替代交易价格与合同价格的差额确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院依法予以支持；替代交易价格明显偏离替代交易发生时当地的市场价格，违约方主张按照市场价格与合同价格的差额确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院应予支持。非违约方依法行使合同解除权但是未实施替代交易，主张按照违约行为发生后合理期间内合同履行地的市场价格与合同价格的差额确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院应予支持”。

根据上述司法解释第60条第一款的规定，守约方（商户）在主张可得利益损失时，可以在扣除为订立、履行合同支出的费用等合理成本后，按其能够获得的生产利润、经营利润或转售利润等计算。但笔者认为该条司法解释第二款的规定却不能直接适用，因为即使商户在合同解除后，寻找了替代交易，比如另寻了一个商铺店面，但无法达到原先的经营状况和利润水平，故提出可得利益损失的主张；但因第二款比较的对象是“合同价格”和“替代交易价格”，跟商户的经营利润损失是两个概念，故笔者认为无法直接适用，第三款所规定的情形亦同。

因此，笔者认为，通过司法解释第60条第1款的规定来确定经营损失是比较妥当的。另外，在确定该可得利益损失时，需要同时兼顾“违约方因违约所获得的利益”、“过错程度”、“减损规则”、“公平和诚信原则”等诸多方面，来综合进行认定。比如“减损规则”，如果商户在被强迫合同“解除”后，执意要求恢复原租赁合同的履行，故也未去寻找新的店铺，未寻找替代交易，造成自身长期未营业，放任自己不能营业的损失不断扩大，而事实上原租赁合同所涉及的房屋早已被另行出租，事实上不可能再恢复履行的话，那该营业损失扩大的责任就应当由商户自己承担。

例如，(2018)最高法民终107号案例中，最高院认为“一审法院考虑在上述合同解除后，水调歌头公司需要重新寻找场地，这必然导致楚灶王大酒店在一段时间内无法正常开展经营，理应给一年宽限期，故从公平原则出发，酌定按2010-2012年三年利润的平均值4798533.33元作为水调歌头公司2013年的经营利润损失的补偿，符合本案的实际情况，较为公允”。

在司法实践中，经营利润损失具体计算可参照历史经营数据、行业利润率或合理商业计划等因素，但法院通常会结合承租方是否尽到减损义务、损失是否具有确定性等因素予以审慎认定，且可能因市场风险对金额进行折减。总之，主张预期利润损失具有可行性，但举证责任较重。

结语

综上所述，商场单方解约背景下，租户主张可得利益损失需综合考量合同条款效力、违约救济路径选择及司法实践中的举证要求。若商场无权解约，租户可主张可得利益损失，但须提供充分证据证明损失与违约行为的因果关系，并参考历史经营数据、行业利润等因素量化损失。同时，法院对可得利益损失持审慎态度，强调减损规则与公平原则的适用。租户在面临解约时，应注重证据留存，合理选择救济方式，以有效维护自身权益。

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