汤婷，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

笔者最近接到好几起关于房东跳价的法律咨询，这些咨询者们一上来就问：“汤律师，我的房东要求加价50万，不然就不卖给我，怎么办？”“房东说过个年他房子涨了300万，他不卖了，怎么办？”……碰到这样的事情，笔者非常理解这些购房人的心情，也十分同情他们的遭遇。因为对于任何一个购房人来说，当初选择所购房屋都是综合了地段、交通、价格等多方面因素才最终决定的，且不说花了多少的时间和精力，光是综合比较就已经放弃了众多其他好房子的签约机会，房东突然跳出来要求加价或者不卖，笔者都为这些买家忿忿不平。

根据国家统计局网站显示，2016年2月上海新建住房和二手房市场同比环比都有显著增长，所以说，房东们也不是无缘无故的跳价，更不是真心不想出售，一切都源于2016年初疯涨的房地产市场。

当然，房东出现跳价或不卖的行为也要 “十分感谢”某些唯利是图的房屋中介，一天N个电话的在房东耳边吹风：“大姐，你这房子卖便宜了！我帮你卖，至少可以多卖100万”“哥，你只要双倍返还定金就可以和现在的买家解除合同了，这样你的房子还可以再赚个160万”……

那么问题来了，是不是双倍返还定金，房东就可以解除买卖合同了呢？且听笔者一一分析：

首先，不论双方签订的协议书叫什么名字、采用什么格式，只要具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立并生效，除非双方另行约定了买卖合同的生效要件。

合同一经签署就产生了法律效力，买卖双方均应严格遵守，不论什么样的理由，房东无权在签约后将房价上涨的市场行情转嫁到买家身上或者反悔不卖，否则就要承担违约责任。笔者仔细研究几家不同的房地产中介公司出具的房屋居间买卖协议发现，这些协议中往往有这么一条约定：“如甲方（房东）不卖，则应向乙方（买方）双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付的定金不返还”、“如甲方不转让房屋的，则应向乙方双倍返还定金”等类似的表述。很多房东和中介都据此以为解除买卖合同关系只需要双倍返还定金即可；同样地，已经束手无策的买家也认为顶多只能拿到双倍返还定金，不能再要求其他赔偿或继续履行合同了。

根据《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。根据这条规定，如果合同双方约定了解约定金，则当事人可以丧失定金或者双倍返还定金为代价，解除主合同。从这条法律规定来看，买卖双方可以在合同中约定解约定金，如果未作明确约定的，不得随意将定金定性为解约定金。虽然房屋居间买卖合同中有所谓“如甲方（房东）不卖，则应向乙方（买方）双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付的定金不返还”等类似表述的约定，但这样的约定并非单方解除权的约定。从逻辑上说，不能反过来推得“只要双倍返还定金，就可以反悔不卖”；从法律角度来理解，“房东不卖”是房东的一种违约行为（房东的违约行为可以有很多种，如不按时过户，不按时交房等，“房东不卖”只是一种大的总的概括性的违约行为），违约行为是要承担违约责任的，而不是房东获得了单方解除合同的权利。

根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。换言之，在买卖合同履行过程中，房东出现了“不卖”这一违约行为，买家既可以选择要求卖家承担违约责任，也可以选择要求卖家继续履行合同。即使买家选择了要求对方承担违约责任，如果违约的房东仅需双倍返还定金，他还是得利的，显然对买家不公平。不用担心，法律是公平的，根据相关司法解释规定，如果约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，守约方可以请求赔偿超过定金部分的损失，法院可以一并处理。此类案件，在上海已多有判决先例。

最后，笔者还想要提醒那些企图跳价的房东们，跳价之前还请三思，不要到头来“赔了夫人又折兵”！