本文作者系上海邦信阳中建中汇律师事务所公司业务部合伙人郭翊律师。

随着商品经济的日益发展，商人们越来越意识到注意力经济在整个经营活动中的重要性。因此，商人们对于社会中所能够充当其广告载体的事物的兴趣也是日益浓厚。从足球俱乐部的冠名到磁悬浮列车的冠名，从类似超级女生这种电视娱乐节目的冠名再到类似××大厦这类高档写字楼的冠名，冠名权这种特殊的权利出现在大众视野中出现的频率越来越高，正可谓是冠名之风劲吹。

当然，冠名权现象的兴起，尤其是不动产冠名权的大量出现，有着客观、合理的社会经济基础。因为，首先，冠名权现象是商业竞争加剧和经济资源市场化配置的必然产物。其次，冠名权的出让是市场交易中当事人双方谋求利益结合点的必然结果。它不但有利于冠名者扩张宣传载体，放大广告效应，也有利于被出让方变现无形资产，增加额外收入。因此冠名权转让成为现代经济社会中一种广受欢迎的商业合作方式。

因此，冠名权无疑成为现代商业社会一块诱人的奶酪，尤其在不动产冠名权的问题上，究竟应当由谁享受这块奶酪，成为我们无法回避的一个现实问题。当然，这个问题更应该是一个法律问题，因为冠名权由谁享有，取决于冠名权究竟是什么？它与不动产的所有权是一个什么样的关系？不动产的所有权人能否凭借其对于不动产的物权来对抗开发商保留冠名权的权利？本文将通过对于冠名权这种特殊权利的法律分析，力图回答上述命题（当然，本文论述之重点在于已经被商品化的建筑物，如写字楼等，因此对于道路、桥梁等公共设施的冠名权将不在此赘述）。

若要清晰、完整的回答上述问题，则需要对于不动产冠名权本身及其与不动产所有权之间的关系做出一个准确的分析和界定，因为，也只有这样，才可以彻底明确：你究竟能否享用不动产冠名权这块诱人的奶酪。

它与名称权不同，名称权是指法人及特殊的自然人组合(如合伙)依法享有的决定、使用、改变自己的名称，依照法律规定转让名称，并排除他人非法干涉、盗用或冒用的人格权。字号和商号均为名称之一种，除此之外，名称还包括非商业主体法人的名称，如机关法人、事业法人以及其他社团法人等。名称权包含名称设定权、变更权、使用权、转让权等。名称权是传统民法中的权利概念，是对权利主体自身名称所享有的专有权，而冠名权不是传统民法中的权利概念，它是针对权利主体所属财产、有权控制的特定事件及特定团体的名称而享有的命名的权利。就命名这一特征而言，冠名权类似于名称权中的名称设定权。冠名权的转让不同于名称权的转让，各国商法典大多规定名称转让应当连同营业同时转让，或者在营业终止时转让，而冠名权的转让不会引起营业的转让。冠名权的转让也不同于名称设定权的转让，名称设定的权利主体与冠名权的权利主体有所不同，而且名称设定往往是在权利主体成立之初，设定程序需要经过一定的登记手续，冠名权则无需如此繁琐的手续。

实际上，在本文中，我们更加关注的是不动产的冠名权是否能够脱离不动产的所有权而独立或相对的独立的进行交易。从上述对于冠名权与名称权的比较而言，冠名权更加类似于名称权中的设定名称权利，与名称权的法律含义还是大相径庭的。作为名称权，它是与名称权权利主体自身所属财产紧密联系在一起，并且很难分割。若简单的将冠名权等同与名称权，很显然是不符合冠名权的本质特征，因为，冠名权的权利主体更加看重的并不是与冠名权相关的特定建筑物、特定物品的经营状况，而是一种广告效应。

著名法官、法经济学家波斯纳归纳出财产权的三大特征:一是普遍性（universality），即稀缺资源必须以财产权的形式进行界定，而不应存在无归属的资源利益；二是排他性（exclusivity），财产权在一特定主体拥有的同时，必须排除他人同时享有；三是可转让性(transferability)，即财产权是可以自由转让的权利。随着现代社会经济的发展，财产权的形式和种类出现了膨胀现象，对此，英美法国家不再将财产权局限于传统的债权、物权、知识产权，而是表现为各种具有经济价值的权利的总和，对于诸多无形的权利，比如信托财产权、政府给予的特许权、享受养老金、福利资助的权利甚至成为证券交易所会员的权利等等都被法学理论与司法实践认定为财产权，而大陆法系国家则沿用罗马法的传统，通常在理论上将无形的权利勉强纳入“物权”与“债权”范畴加以分析。我国亦沿袭了这一模式，除了对知识产权予以专门规定外，对其他无形财产在理论和立法地位上也未能有所突破。当然，中国法律理论上的这种现状是不符合中国现在的实际情况以及法学发展潮流的，并且，也对于诸多的类似于冠名权转让的无形财产交易产生了抑制作用。正如前文所述，冠名权表面上虽然仅仅表现为一种权利，但是，实际上它已经成为一种经济利益的载体，换而言之，冠名权由于其本身性质的特殊性而已经被物化。拥有冠名权的权利主体对其享有绝对的支配权，包括对于冠名权的占有、使用、收益和处分，并且不需要借助于任何第三方的协助，即：冠名权的权利主体对于冠名权享有的是支配权而非请求权。

同时，不动产冠名权这种无形的财产权利，实际上是可以相对独立于不动产本身而进行支配或处分的。也恰恰因为不动产冠名权属于一种无形财产，与不动产本身虽然具有共生共灭的关系，但是，不动产冠名权却不同于不动产的其他部分，如墙壁、天花板等，不动产冠名权只是一种基于不动产而产生的财产权利，并非不动产不可分割的组成部分，冠名权的缺失并会影响不动产所有权人对于不动产的占有、使用、收益和处分。因此，冠名权作为无形的财产权利是可以相对独立与不动产本身，并且，无论何方支配冠名权，均不会对不动产的所有权人构成事实上不利的影响。这也为冠名权转让行为提供了事实依据。

在本文所引述的案例中，A开发商在出售其建设的A大厦房产之前，应当是拥有整个A大厦的所有权，否则，A开发商是没有权利进行销售或转让房产行为的。因此，A开发商自然也就拥有了对于大厦的冠名权。要知道，A开发商取得上述A大厦所有权及相关联的冠名权的方式应当是一种法律意义上的原始取得，即A开发商可以不受任何限制的处分其已经取得的房产及冠名权，包括转让、设定担保、赠予等等。因此，A开发商在出售房产时，当然可以将冠名权与房产分别出售，这应当也是开发商由于原始取得所有权人的特殊身份而享有的“特权”。根据民法原理中对于原始取得与继受取得的理解，继受取得的不动产所有权的权利人应当在继受取得的权利范围内享有权利。若A开发商在出售时向购买房产的其他方声明：出售标的仅仅为不动产本身，并不包括与不动产紧密相关联的不动产之冠名权，则自法理的角度而言，A开发商的这种声明并无不妥之处，因为，对于接受这种声明而愿意购买房产的购买者，冠名权是否由其享有并不会影响其对于拟购买房产的实际使用。同时，出于保护契约自由的考虑，法律上也应当认可A开发商的这种做法。另外，若已经接受上述声明并购买房产的所有权人再行将房产转让，那最后的受让方是否能够以其拥有不动产的所有权及其不知情为由而对于A开发商将冠名权转让给其他方提出抗辩呢？根据原始取得与继受取得的理论，即使最后的受让方并不知道自己所购买的不动产的冠名权已经被转让，由于其并没有与A开发商直接签署房产购买合同，因此其取得的不动产的权利覆盖范围不能够超越前手所享有的范围。即：房产的最后的受让方可以以重大误解等原由向前手提出修改合同或撤销合同并要求前手承担相应的合同责任，但是，根据合同的相对性原则，他无法追溯到A开发商以及已经取得冠名权的第三方。否则，正常的社会秩序和交易秩序将无法得以为继，同时，也亵渎了契约神圣不可侵犯的法律理念。

这实际上也充分说明了物权法的立法者对于不动产冠名权的立场和态度：不动产冠名权与不动产本身是可以相对分离的，不动产的所有权所涵盖的范围并不一定是需要包括冠名权在内的，除非开发商依原始取得冠名权及合同约定不动产所有权包括冠名权。

当然，在这里需要再次强调的是，在本文所述的案例中，A开发商通过原始取得方式而获得的不动产的所有权和冠名权具有法理上的正当性，但是，在中国现行有效的法律并没有对于不动产及不动产的冠名权做出明确规定的情况下，A开发商将保留冠名权的情形写入与其他小业主的购房合同中是非常有必要的。否则，A开发商也有可能因恶意隐瞒其出售不动产的实际状况而导致遭受其他小业主的追索，甚至会影响到A开发商与其他方签署冠名权转让合同的效力。但是，无论如何，不动产冠名权由于其性质的特殊性还是应当相对独立于不动产本身，并且，成为可以依法转让的合同标的。更为重要的是，我们应当认为冠名权的权利主体对于不动产冠名权所享有的权利性质属于一种支配权，这种支配权完全可以对抗不动产的所有权人因其对于不动产享有的物权而产生的抗辩。

实际上，我们只要认识到，不动产冠名权虽然与不动产本身紧密相联，但并不是必须要与不动产本身不可分割不可独立，那么问题似乎又会迎刃而解。随着商品经济的日益发展，不动产冠名权转让的问题也会日益突出。若严格限定不动产冠名权的权利主体必须要与继受取得不动产所有权的权利人就此问题达成一致，那么，很显然不利于不动产冠名权这种无形财产的流通，也违反了物尽其用之最朴素的原则。

总之，在法律制度缺失的情况下，也许会不断的会有小业主站出来向开发商或者冠名权的实际受让人声称：“你动了我的奶酪。”但是，冷静的分析后，我们似乎又可以反问：“那是你的奶酪吗？”

注：本文观点仅代表作者个人观点，不代表律师事务所立场。