民事执行程序是被生效法律文书确定了履行义务的当事人怠于履行相应义务时，为了保护相关当事人的权益能够尽可能得到保障，由法院实施国家强制力，保障生效法律文书的贯彻落实的重要民事诉讼程序之一。
而在执行程序中，对被执行人名下财产的强制执行不仅会牵涉到执行当事人的相关权益，还经常会产生与其他案外人权益间的冲突，从而需要确定相应的执行工作是否需要继续施行的问题。
本文即是在这一大背景项下，以案外人主张对执行房产享有在先承租权从而要求排除对执行房产的执行措施这一问题作为切入点，简要分析这一主张排除执行措施的可行性以及一般的救济程序。
(一) 相关规定
关于在先承租权的优先性，《民法典》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《租赁合同司法解释》”）提供了一定的权利基础：
《民法典》第405条、第725条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响；租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《租赁合同司法解释》第14条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：1.房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
但上述规定仅是从合同效力和履行角度对在先承租权人的权利保护，如果案涉房产被法院采取了查封措施的，在先承租权人又该如何保护自己的承租权不受影响呢？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第31条的规定内容便是基于上述问题的救济路径：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
(二) 足以排除执行措施的实质权利的成立要件
根据《执行异议复议规定》第31条的规定，在先承租权足以排除对执行房产的执行措施的核心要件是：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。也就是说，该项实体权利的成立需要满足以下两点：一是在查封案涉房产之前贵司已经签订合法有效的书面租赁合同；二是在查封案涉房产之前贵司已经占有并使用案涉房产。
而根据类似案例中司法实践对这一问题的审查标准，对于租赁合同的签订时间的认定，一般采取较为严格的认定条件，通常是通过结合签订时间、租赁备案登记时间、以及能够证明实际使用案涉房产的租金、物业费、水电费等费用的支付凭证等多种因素，能够相互印证后才会排除合同伪造、变造的可能，从而认定租赁合同的签订时间和占有使用事实的真实性。[1]
一般情况下，在先承租权人需要举证证明：
1.租赁合同的签订时间不仅在法院采取查封措施之前，还应当能够举证证明该签订时间是真实的，例如通过租赁合同登记备案时间加以佐证。
2.承租人实际履行了租赁合同，并实际支付了相关的租金、物业费、水电费等使用租赁房屋过程中必然产生的费用。一般而言，以债权债务抵销的方式支付上述费用的方式会导致法院难以排除对租赁合同性质的合理怀疑，如果承租人并未真实地专项支付过上述费用，且也无法通过其他证据证明持续地实际使用案涉房屋的，法院可能会依此认定对应的租赁合同的性质并非是单纯的房屋租赁合同，从而排除对在此情形下承租人的权利的保护，因为这种情形下的承租人签订租赁合同的目的并非单纯地使用房屋，不符合《执行异议复议规定》第31条的规定的保护人群定位。
(一) 利害关系人执行行为异议
《民事诉讼法》第232条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
根据上述规定，在先承租权人可作为利害关系人先向执行法院提出执行行为异议。执行法院应在收到异议后15日内审查，如果在先承租权人对裁定结果不服的，可以在收到裁定之日起10日内向执行法院的上级法院申请复议。
需要说明的是，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》（以下简称“《执行程序司法解释》”）第9条规定，执行行为异议审查和复议期间，原则上是不会停止执行的。
(二) 案外人排除执行异议
《民事诉讼法》第234条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
根据上述规定，在先承租权人可作为案外人提出排除执行异议，如果在先承租权人对裁定结果不服的，因与原判决、裁定无关，只能自收到裁定之日起15日内提起执行异议之诉。
需要说明的是，根据《执行异议复议规定》第8条的规定，执行行为异议和案外人排除执行异议并不冲突，两者不存在只可择其一的情况，不过如果两者同时提起，则均会按照案外人排除执行异议的审查标准进行审查。
此外，根据《执行程序司法解释》第15条规定，案外人排除执行异议与执行行为异议有一点不同，那就是在审查期间，原则上人民法院不得对执行标的进行处分。
(三) 执行异议之诉
根据《民事诉讼法》第234条规定，在先承租权人对作为案外人提出的排除执行异议裁定不服的，可提起执行异议之诉。如果对执行异议之诉的判决结果不服的，还可以依照《民事诉讼法》第171条规定提起上诉。
在对执行标的在执行程序的影响上，执行异议之诉和案外人排除执行异议是相同的。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第313条以及《执行程序司法解释》第16条规定，执行异议之诉审理期间，原则上人民法院不得对执行标的进行处分。
综上，现行的相关法律法规规定了较为完备的案外人依据实体权利排除执行的权利救济路径，但由于这些路径一旦成功，会直接减损申请执行人的权益的实现，因此司法实践对实体权利的排除权成立的审查一般会采取较为严格的审查标准，需要能提供充分的证据证明实体权利的真实存在。
[1] 参见最高人民法院(2019)最高法民申1903号民事裁定书、北京市第三中级人民法院(2019)京03执异383号执行裁定书、北京市西城区人民法院(2019)京0102执异40号执行裁定书、上海市第二中级人民法院(2021)沪02民终9505号民事判决书、上海市第二中级人民法院(2021)沪02执异186号执行裁定书
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