邦信阳律师事务所

小区业委会状告物业公司获赔4000万元的法律启示——小区哪些钱属于业主所有？

2023-02-14

近日，上海中远两湾城小区业委会起诉前物业中远物业公司，一审判决物业公司返还4000万元引发关注。判决书显示，判决返还金额主要由三个部分组成。本文结合案例，在相关法律、法规、规章框架内，探讨小区物业管理活动中哪些钱属于业主所有？

物业管理费按实结算部分结余应返还业主

《物业服务收费管理办法》第十一条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，例如我们时常遇到的小区物业公司收取的“公共能耗费”。

本案中，法院依申请调取了上海市电力公司市北供电公司和上海市城投水务公司供水分公司调查历年有关电费和水费数据。实际水电费数据对照《小区物业服务合同》收取的“公共能耗费”，即可得出物业管理费按实结算部分的结余，该部分款项应当返还业主。

小区公共收益中业主分成部分属于业主共有

根据《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，属于业主共有的部分其中明确包括：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。同时，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

本案中，法律法院依申请调取了小区停车系统供应商某数字科技公司调查有关停车数据，明确了20年来物业公司收取的停车管理费用总金额。根据法律明确规定，这部分停车管理费应当在扣除物业公司支出和合理成本后归属业主共有。一审法院也支持了业委会的诉讼请求，要求物业公司返还地下车库停车管理费按实结算部分的结余以及地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余。

物业服务企业擅自列支的不应由业主承担的成本与费用的应当予以返还

小区业主每年缴纳固定物业费，这笔费用专款专用，主要用于《物业服务收费管理办法》规定的物业服务支出事项：包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业服务企业办公费用、固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等等。各省市结合本地实际情况，也会制定相应的《物业服务收费管理实施办法》，增加物业费的使用范围。中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》也有详细规定。

如果物业服务企业将业主缴纳的物业费用于其他事项的，需要经业主大会审议同意。若不经业主同意而擅自使用物业费，或者额外向业主收取费用的，则应当被认定为不应由业主承担的成本与费用，业主有权要求物业服务企业返还。

加强小区业主自治大势所趋，实现有效自治的前提首先需要明确业主的权利边界，唤起业主权利意识的觉醒。业主大会通过选举成立专业、团结、坚韧的业主委员会，吸纳专业第三方团队力量，合力维护小区业主合法权益。

BOSS & YOUNG

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