章姗 上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师
许玲 上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师助理
★ 前言 ★
抵押担保是借款活动中最为常见的担保形式，由于我国最早的《担保法》颁布于1995年，当时我国的市场经济尚不健全，不动产登记制度也因不同地域的行政管理未能做到完全统一，致使抵押担保制度在实践中也面临着诸多问题。当然，随着《担保法司法解释》、《物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规的相继出台，抵押担保制度通过法律的不断完善在我国的民商事活动中的设立和运用已趋于成熟。但在这长期发展的过程中，抵押权设立、登记包括实现均存在较多容易混淆和值得探讨之处。笔者将在本文中针对抵押权中相关的期限对抵押权登记、抵押权的实现以及对抗第三人的效力等方面的影响进行论述。特别说明的是，本文所讨论的期限变更均是基于债务人、抵押人与债权人协商一致的变更，合同约定的因违约事由的发生导致期限的提前届满不在本文的讨论范围之内。
一
抵押期限
一、抵押期限的定义
抵押期限在我国的担保制度上一直都是一个非常模糊的概念，立法者并没有对抵押期限的具体含义作出明确解释。探究抵押期限最早的出处，当是在起草《担保法（草案）》时，曾经在草案第四十条第（五）项、第六十三条第（五）项规定了“抵押的期限”、“质押的期限”。但在1995年6月23日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议上，法学专家提出，抵押权、质权属于物权，只要债权存在，抵押权、质权也应当同时存在，不应当规定抵押期限和质押期限。因此1995年10月颁布的《担保法》确实不再出现关于抵押期限、质押期限的规定。可见，在《担保法（草案）》草拟时，拟规定的抵押期限为抵押权存续的期间，故有期限届满，权利消灭之说。正如法学家提出的抵押权的存续期间明显与抵押权作为担保物权的性质相违背，因此后续立法上均不再出现抵押期限的规定，因此我国法上的抵押期限不应当被认定为抵押权存续的期间。
而后，建设部于1997年5月9日颁布的《城市房地产抵押管理办法》第二十六条第六项[1]的规定中再次出现了“抵押期限”的表述，要求房地产抵押合同载明的内容应当包含“抵押期限”。 这条规定也直接导致抵押登记机关（包括上海市房地产交易中心）在办理抵押登记手续时，将抵押期限规定为抵押登记的必要内容。在1998年2月21日，建设部向中国建设银行作出的《关于房地产抵押登记有关问题的函》的回复【建房函（1998）36号】中对于房地产抵押合同要求载明 “抵押期限”作出解释：其目的“一是为了保障双方当事人的合法权益，二是当抵押期限到来时，如果抵押人未能如约履行债务，抵押权人即可依法实现抵押权，处分抵押物并优先受偿。”该回函中，认为抵押期限的到来是抵押权人依法实现抵押权的前提。同时依据《担保法》的规定，抵押权实现的前提为债务履行期限届满，此时对于抵押期限的理解应等同于债务履行期限。另一佐证是，2001年8月15日建设部对《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号）[2]进行修改，将第二十六条第六项房地产抵押合同应当载明的内容由“抵押期限”修改为：“债务人履行债务的期限”。因此可以确认，建设部要求抵押合同应当载明的“抵押期限”应理解为债务履行期限。
综上，笔者认为，在不动产登记制度尚未统一规范前，结合建设部的回函及对行政法规的修订，我国法上抵押期限不应被认定为抵押权存续期间，其含义等同于债务履行期限，债务人履行债务和债权人接受履行的时间。
二、抵押期限与抵押权的消灭
如前述，自我国立法出现抵押期限这一概念以来，立法机构均未对抵押期限的概念予以厘清，致使抵押期限在实务中存在较多错误的理解。最为普遍的即将抵押期限认定为抵押权存续的期限，抵押期限届满，抵押权消灭。因此建设部向中国建设银行作出的【建房函（1998）36号】回复，就抵押期限与抵押效力做出了明确的解释 “至于抵押效力问题，民法和担保法都有明确的规定，所以不存在因设定抵押期限致使银行无法行使抵押权问题。从各地的实践看，我部也从未接到过因这类问题导致银行不能行使抵押权的投诉。”
而后，2000年9月28日，最高人民法院研究室向广东省高级人民法院《关于抵押登记机关规定的抵押期限是否有效问题》的复函【法（研）明传[2000]22号】中明确：“依照《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。”
从上述两份回复中即可明确，抵押期限与抵押权的效力、抵押权的消灭并不存在必然的关系。
基于实践中对抵押期限的混乱认知，《担保法》司法解释第22条在立法层面特别对抵押期限是否具有法律约束力做出了明文规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”
自此，通过司法解释层面，再次明确抵押期限仅仅作为行政机关的管理需要存在，并不具有实际意义。而根据物权法定原则及《物权法》的规定，抵押权的消灭存在如下情形：因主债权消灭而消灭、因担保物权实现而消灭、因债权人放弃担保物权而消灭。抵押期限的届满并不是导致抵押权消灭的事由。
二
债务履行期限
一、债务履行期限的定义
债务履行期限，指债务人履行债务和债权人接受履行的时间。在借款关系中，债务履行期限即债务人与债权人约定的债务人归还债务的期限，通常是借款合同载明的借款期限届满，随即产生债务人的还款义务及担保人开始承担担保责任的时间点。
二、债务履行期限与抵押权的实现
抵押权的实现必须具备以下条件：1、抵押权必须有效存在；2、债务人履行期限届满；3、债权人未受清偿。因此债务履行期限的届满是抵押权实现的前提之一（当事人另有约定的除外），该观点在实务和理论界均不存在争议。
三、债务履行期限变更对抵押权的影响
1、债务履行期限的变更是否构成新的债权债务关系
对于债务履行期限的变更是否构成新的债权债务关系，实务界亦存在不同的观点。贵州省高级人民法院做出的（2015）黔高民申字第100号民事裁定书认同了原审法院的观点——债务履行期限的变更构成新的债权债务关系：“债权人在主合同即借款合同到期前一日与债务人签订借款展期协议，该展期协议对借款期限作出相应变更，该变更应视为是对原借款合同实质性的变更，债权人与债务人之间形成新的债权债务法律关系，原债权债务关系消灭。”而上海市浦东新区人民法院作出的(2017)沪0115民初38318号民事判决则与贵州高院的观点相悖，认为债务履行期限的变更不构成新的债权债务关系：“2016年1月29日《借款展期暨担保协议》的性质，并非是各方建立新的合同关系，而是对于原合同的变更，这一点可以从该协议的名称以及协议中‘本协议的签署，视为原借款合同及其系列补充协议权利义务的转移’这一表述可以看出，原先的权利义务并未终结。”
笔者认为债务履行期限的变更是否构成新的债权债务关系对抵押权的存续存在实质性的影响。依据《担保法》第五十二条[3]的规定，抵押权的消灭具有从属性，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭。一旦债务履行期限的变更被认定为构成新的债权债务关系，将直接导致设立在原债权债务上的抵押权随原债权债务消灭。（2015）黔高民申字第100号案件原审法院亦基于此认定抵押权人对于展期后的债务不享有抵押权。
但笔者认为，首先：从合同法的规定来看，第91条规定了合同的权利义务因以下情形的出现而终止：1、债务已经按照约定履行；2、合同解除；3、债务相互抵销；4、债务人依法将标的物提存；5、债权人免除债务；6、债权债务同归于一人。债的变更不是合同权利义务消灭的事由，将债务履行期限认定为形成新的债权债务关系、原债权消灭缺乏法律依据；其次，就债务履行期限的变更而言，仅仅是债务人与债权人就合同内容作出的变更，债权尚未得到清偿，债务亦未实际履行。如果将履行期限的变更作为形成新的债权，对于其他变更又作何解呢？合同法第五章规定的“合同的变更”之适用余地将大有歧义。笔者认为债务履行期限的变更属于合同变更的一种，并不构成新的债权债务关系，未变更的内容仍应按原先的约定履行，更不是消灭了原先的债务。
2、第三人提供的抵押担保，债务履行期限经债务人与债权人协商一致变更，但未取得抵押人书面同意的，抵押人就变更后的债务是否需要承担抵押担保责任
从立法上，我国《物权法》及《担保法》并未就第三人提供的担保，债务履行期限的变更未征得抵押人同意的，抵押人是否对此免责作出明确规定。只是在对于保证责任的承担上，《担保法司法解释》第30条规定：“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任;如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。”因此，抵押担保责任的承担是否可以参照《担保法司法解释》第30条的规定值得讨论。
江苏省某法院在审理的中国工商银行股份有限公司泰州市分行与沈某借款合同纠纷中认为：“工商银行与债务人及抵押人（第三人）签订的贷款合同和房地产抵押合同是各方当事人的真实意思表示，为有效合同。该贷款合同在实际履行时债务人将贷款合同上借期10年变更为5年，但未就变更征得抵押人同意亦未通知抵押人，变更后的合同的还款期限与先前订立的抵押合同不一致，加大了担保人的责任，因此本案涉及的房屋抵押合同是为10年期限的20万元贷款设立，对5年期限的20万元贷款不发生效力。”从而驳回了抵押权人要求实现抵押权的诉讼请求。
苏州市吴江区人民法院在(2016)苏0509民初3130号判决中认为：“原告（债权人）与被告（债务人）就借款期限进行了延长，原告虽未提交案涉担保人就借款期限延长已得到各担保人书面同意的证据，但因被告违约而导致的借款提前到期日仍在原保证合同、抵押合同约定保证期间、抵押权行使期间内，另各担保人均未对此提出异议，各担保人应仍依约承担相应的担保责任。
笔者认为，债务履行期限变更后，抵押人的责任承担与保证并无实质区别。在抵押人未书面同意债务履行期限变更的情况下，抵押人如何承担抵押责任，应当充分考虑债务履行期限的变更是否加重了抵押人的抵押责任，若加重了抵押人的抵押责任，变更后加重部分的债务不应当由抵押人承担抵押责任，此时抵押人应当依据原合同约定承担责任；若未加重抵押人的抵押责任，则抵押人仍应按照原合同的约定承担抵押责任。在此，应参照《担保法司法解释》第30条之规定。因此笔者认为，在抵押人未书面同意主合同债务履行期限变更的情况下，应当考量变更是否加重了抵押人的责任，从而最终确认抵押人应承担的抵押责任范围。
3、债务履行期限的变更，未办理变更登记，是否具有对抗第三人的效力
上海市静安区人民法院在2018沪0106民初15743号判决书中认为：“债权展期后，抵押人承诺继续承担抵押责任，故抵押权人可以抵押房屋折价或者拍卖、变卖该抵押房产所得价款受偿，但物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记的发生效力，未经登记的不发生效力……抵押人对于所担保的债权展期未办理抵押登记，该抵押未经公示，不发生物权效力，故所担保的债权已不再具有优先受偿的效力”从而最终判令抵押权人可与抵押人协议，以抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高本金限额范围内受偿。
静安法院的判决认可了抵押权的存在，也未认定债务履行期限变更形成了新的债权债务关系、消灭原有债务，抵押权仍然存在。同时判决确认在抵押人书面同意变更债务履行期限的情况下，其应当对变更后的债权承担抵押责任。但同时，却以债务履行期限变更未办理变更登记不发生物权效力从而否定了抵押权人的优先受偿权。
笔者认为，首先本案抵押权已经登记，故而有效成立并无异议。而优先受偿权是抵押权最为显著的特征之一，只有法律另有规定的情形下，抵押权的优先性才不能对抗第三人。债务履行期限的变更，显然不是法律规定抵押权不得对抗第三人的事由。何况，该判决还不是认定抵押权不得对抗第三人，而是直接否定了优先效力，更没有法律依据。对于一般债权人而言，因其与抵押财产之间不享有特定受偿关系，无论债务履行期限的变更是否经过公示登记，一般债权人均无权对抗抵押权的上述变更，抵押权人仍应当优先于一般债权人受偿。最高人民法院在(2016)最高法民申3393号案件中认可铁路支行在2009年对华昊公司持有的证号为36042608200064采矿权证办理了抵押登记，兴业南昌分行是在2012年2月对统一采矿权证办理了抵押登记。 2012年6月29日铁路支行在担保人继续承担担保责任的情况下又对贷款进行了展期。因此铁路支行对36042608200064采矿权证办理抵押登记时间在兴业南昌分行之前，已登记的抵押，应当按照登记的先后顺序清偿。笔者认为，就该份裁定内容，最高院也是认可债务履行期限变更即便未进行变更登记的情况下，前序抵押权人仍有权就变更后的债权予以优先受偿。
其次我国物权法只规定了抵押权设立须经登记方可生效，对于抵押权的变更并未作出此等严格的规定。如果认为依据原债务履行期限，抵押权的行使期间已经届满，抵押权人行使抵押权已超过了司法保护期，那么应当驳回抵押权人要求实现抵押权的诉讼请求，而不是否认抵押权人的优先受偿权。但物权法已经明确规定了抵押权请求司法保护的期限是在诉讼时效内，主债权经变更后延长，诉讼时效应自变更后的期限届满起算，此时主张抵押权符合法律规定，并不构成法院驳回诉讼请求的理由。笔者认为，债务履行期限的变更，未办理变更登记，抵押权人就变更后的债权仍享有抵押权。
三
抵押权的行使期限
一、抵押权的行使期限的定义
抵押权的行使期限是指抵押权人在法律规定的期限内行使权利以实现抵押担保物权的期限。换而言之，抵押权人应当在抵押权的行使期限内实现抵押权，否则，抵押权人的抵押权将不再受到司法保护。
实务上，关于抵押权的行使期限的规定，在我国立法上有过重要的变更，2002年施行的《担保法司法解释》第十二条规定，抵押权的行使期限在主债权诉讼时效届满后的两年。2007年《物权法》第202条[4]对于抵押权的行使期限做了相应的调整，规定抵押权人必须在主债权诉讼时效期间行使抵押权。物权法作出此项调整的目的在于，避免担保法司法解释对于抵押权行使期限规定于诉讼时效届满两年内行使将造成抵押人向债务人追偿导致的诉讼时效冲突。
二、抵押权的行使期限届满与抵押权的消灭
抵押权人未在法律规定的期限内行使抵押权是否构成抵押权的消灭？首先根据《物权法》的规定，抵押权消灭的情形主要为因主债权消灭而消灭、因担保物权实现而消灭、因债权人放弃担保物权而消灭。因此，抵押权行使期限届满并不构成物权法上的抵押权消灭情形。
再者，从最高人民法院《中华人民共和国物权法释义》[5]的解释来看，最高人民法院的观点认为抵押权的行使期限届满“抵押权人丧失的是抵押权受人民法院保护的权利即胜诉权，而抵押权本身并没有消灭。”即便抵押权的行使期限届满，抵押人愿意配合抵押权人行使抵押权，抵押权人仍享有优先受偿的权利但并非法律意义上的抵押权灭失的概念。有学者认为，抵押权行使期限近似于抵押权的“诉讼时效”，因为与诉讼时效的法律效果一样，主债权经法院裁判后不再计算诉讼时效，抵押权的司法保护期也不再继续计算，抵押权将一直受到法律保护。[6]
三、抵押权的行使期限的变更
抵押权的行使期限已经由法律直接规定，依据物权法定原则，我国物权法不允许当事人约定抵押权的行使期限，即使存在此种约定也不能发生及于物权法律效力。
四
债权确定期间
一、债权确定期间的定义
债权确定期间也是容易和与其他期限混淆的概念。债权确定期间主要出现在最高额抵押担保中。最高额抵押担保作为非典型担保，主要特征在于，最高额抵押是抵押人与抵押权人在最高债权限额内，以特定财产为一定期间内将要连续发生的债权提供的抵押。因此在最高额抵押担保中出现了“债权确定期间”这一概念。所谓债权确定期间是指，抵押人与抵押权人约定的用以担保持续发生债权的固定期间。约定的债权确定期间届满，是抵押权人债权确定的情形之一。该期间一般由当事人自行约定，若没有约定或者约定不明的，依据《物权法》第206条第2项规定“抵押权人或抵押人自最高额抵押权设立之日起满两年后请求确定债权”。
二、债权确定期间变更对后续抵押权人的影响
首先，根据《物权法》第205条明确：“最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围……”因此，债权确定期间变更一定经过抵押人与抵押权人的协商一致，变更后的债权确定期间对内具有约束力，在无后续抵押的情况下，抵押人应当依据变更后的债权确定期间确定的债权额承担抵押责任。
值得探讨的是，债权确定期间变更是否对后续抵押人发生效力？对此，笔者认为债权确定期间变更应当经登记方能产生对抗后续抵押人的效力。首先，根据《物权法》第205条后半段的规定，“但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。”一旦债权确定期间变更对后续抵押权人产生不利影响的，即对后续抵押权人不发生效力。最高额抵押权人只能在登记的债权确定期间范围内产生的债权享有优先受偿的权利。其次根据《不动产登记暂行条例实施细则》第72条的规定，最高额抵押债权确定的期间变更的；应当申请最高额抵押权变更登记，如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件等材料。但实践中，对于债权确定期间是否对后续抵押权产生不利影响，不仅登记机关难以判断，后续抵押权人也很难从债权确定期间变更是否会对自身抵押权产生不利影响作出合理预判。因此笔者赞同实践中的这一观点——“不动产登记中，由于登记机构往往难以判断债权确定期间的延长还是缩短会对其他抵押权人产产生不利的影响，因此只要是当事人变更债权确定的期间，都应当得到顺位在后的抵押权人同意，否则登记机关不得办理该类型的最高额抵押变更登记。[7]”
因此，债权确定期间变更经过后续抵押权人同意从而变更登记的，应当对后续抵押权人发生效力。最后对于一般债权人而言，因其与抵押财产之间不享有特定受偿关系，其无权对抗最高额抵押的上述变更。
★ 小结 ★
抵押权制度中存在多项期限。抵押权期限在我国法上应视为债务履行期限，而行使抵押权的期限则类似于诉讼时效且与主债权诉讼时效同命运。债务履行期限的变更无需办理变更登记，对抵押权的实现不生影响。唯最高额抵押中，依据物权法的规定，债权确定期限的变更不得对后续抵押人产生不利影响。
注释：
[1]《城市房地产抵押管理办法》【建设部令[第56号]】第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：……（六）抵押期限；……；
[2] 《城市房地产抵押管理办法》【中华人民共和国建设部令第98号】第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：……（六）债务人履行债务的期限；……；
[3]《担保法》第五十二条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭；
[4]《物权法》第202条：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护；
[5] 《中华人民共和国物权法释义》，胡康生主编，2007版，第441页；
[6] 《中国担保制度与担保方法》，曹士兵主编，2017版，第303页；
[7] 《不从产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用（第二版）》，程啸主编，2017版，第404页。
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