近日，全国性的疫情再次席卷而来，对本就艰难的房地产行业来说无疑雪上加霜。虽然上海市国资委及时发布了《上海市全力抗防疫情助企业促发展的若干政策措施》，提出对承租本市国有房屋，从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，分情况免除2022年3个月和6个月租金（2022年被列为疫情中高风险地区所在街道行政区域内承租本市国有企业房屋）。但对大部分商业租赁的商场和商户而言都面临着巨大的经营成本和资金压力，导致因未能正常使用租赁房屋而需要减免租金或解除租赁关系等纠纷频发。本团队作为具有十几年服务国内外商业地产客户经验的专业法律服务团队，就2020年（疫情开始）以来上海地区疫情背景下的房地产案件进行汇总与分析，以供业内共同交流与探讨。

（一）案件检索条件

1.案例来源：威科先行法律信息库

2.检索关键词：房屋租赁合同、新冠、疫情

3.案由：房屋租赁合同纠纷

4.范围：上海市

5.审判程序：一审、二审、再审、执行

6.期间：截止至2022年3月29日（近三年）

（二）案件检索结果

根据上述检索条件检索，截止至2022年3月29日近三年审理的房租租赁合同纠纷案件共计1680件，其中2020年655件，2021年989件，2022年35件（详见下图：图表1），一审案件占比77.26%（详见下图：图表2）；判决书共计1594份，裁定书共计86份。本文的案件来源几乎涵盖了截止至2022年3月29日近三年来上海市所有案由为房屋租赁合同纠纷的案件，但由于检索工具的局限性以及部分案例可能未公布于网络或未及时公布于网络（本文于2022年3月29日完成案例检索），该数据的统计结论与实际可能存在一定偏差。

图表1:审理年份与案件数量

图表2：审理级别

（一）原告诉讼请求及其支持率数据分析

笔者根据上述检索条件检索近三年来的疫情下上海市房屋租赁合同案例，将该类案例作为分析对象，提炼其中原告的主要诉讼请求并通过汇总其判决结果（详见下图：图表3），各方的争议焦点主要集中在租金的支付及保证金的退还、租赁合同是否能够解除及其解除时间、租金滞纳金金额的认定，关于原告的诉讼请求，一审全部/部分支持的比例占70.77%，二审与再审维持原判的比例接近20%。从某种意义上来说，该类案例数据可以比较客观地反映上海地区法院对于疫情期间房屋租赁合同纠纷的处理规则。

    原告为出租方的主要诉讼请求：

    1.判令解除合同；

    2.判令原告依法没收被告已支付的保证金；

    3.判令被告支付拖欠的租金及滞纳金；

    4.判令被告将房屋恢复原状并返还给原告、办理交接手续。

    原告为承租方的主要诉讼请求：

    1.判令解除合同；

    2.判令被告（出租方）将保证金退还给原告；

    3.判令减免租金。

图表3：判决结果

（二）疫情下房屋租赁合同纠纷相关实体法条数据分析

图表4：实体法条引用

如上图所示，近三年来房屋租赁合同纠纷引用的实体法数量排行前三名依次为：《中华人民共和国合同法》第九十七条、第六十条以及第一百一十四条（2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行，《中华人民共和国合同法》同时废止。）。

相关法律法规：

    《中华人民共和国民法典》第五百六十六条（对应原《合同法》第九十七条）：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

    《中华人民共和国民法典》第五百零九条（对应原《合同法》第六十条）：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

    当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

    当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

    《中华人民共和国民法典》第五百八十五条（对应原《合同法》第一百一十四条）：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

    约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

    当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

    《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）

    第五条：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

    为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

    第六条：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

    承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

结合以上法条内容可以得出，疫情下房屋租赁合同纠纷争议焦点主要集中在合同的履行与解除（包括解除时间）、因合同解除而造成的出租方/承租方违约金/损失的金额承担、租金的支付及保证金的退还等版块。

另外，在2020年新冠爆发之初，上海高院就出台关于《涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》，其中对于商业用途租房租金是否可以减免问题，上海高院作出如下解答：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。

以此大数据统计为鉴，当事人应该重点关注该类焦点，为合同的顺畅履行提供基础条件，接下来笔者将通过几个案例汇总法院的主要裁判要旨。

（一） 能否以疫情系不可抗力为由解除合同？

根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应的疫情防控措施，所以新冠肺炎疫情的发生宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。但笔者认为不可抗力对于合同履行的影响并非是绝对的，通过大量案例的检索与研究（不仅限于上海地区）发现，法院在裁判案件时，如果以疫情系不可抗力为由而解除合同，当事人务必证明疫情对合同履行产生了不可改变、不可克服的影响。如果不能证明或者双方未就租赁合同解除事宜达成一致意见，从促进商事交易、经济发展的目的来看，一味地要求解除合同的请求并不能获得法院的支持。

1.案件来源：上海某国际旅行社有限公司与上海某置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审案件，上海市浦东新区人民法院，(2020)沪0115民初53118号。（本团队承办案件）

法院观点：一、关于合同解除。原告主张其有权依据合同补充条款14.1解除涉案租赁合同而无需承担提前解约的违约责任。对此，本院认为前述条款是指因不可抗力或非因原、被告双方的原因致使租赁物毁损、灭失等情况下而导致租赁合同无法履行的情况。新冠疫情虽属于不能预见、不能避免，但鉴于租赁合同出租人的根本义务是将符合租赁用途的房屋交付给承租方使用。并且在疫情爆发初期，被告为抗击疫情，已积极出台关于免除抗疫期间租金减免的公告，事实上已同意免除了原告截止2020年3月26日止的应付租金、物业费等。……现有证据并不能证明被告已明确放弃向原告主张提前解约的违约责任。相反，被告在原告搬离之时已发送书面函件，要求原告补足所欠费用以及承担保证金没收等违约责任。新冠肺炎疫情给从事旅游行业的原告确实造成了一定期间的经营困难，但该困难并非持续而不能克服，在被告已积极减免租金的情况下，原告未就合同继续履行付诸努力而径行于2020年5月单方终止合同的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。

2.案件来源：上海某文化传播有限公司与上海某置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件，上海市第二中级人民法院，(2020)沪02民终10887号。

法院观点：本院认为，谚嘉公司与广川公司签订的《房屋租赁合同》《临时场地占用协议书》《临时场地占用协议之补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。合同约定谚嘉公司租赁系争房屋用于经营“虫虫绘本-书店”，谚嘉公司即使用于早教培训，亦无法否定同时也进行书店经营。新冠疫情系突发公共卫生事件，为保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，培训机构在一定时期不允许开展线下培训，客观上对谚嘉公司房屋的使用造成了影响。但疫情影响仅是短期情形，租赁合同双方理应就租金的减免问题进行协商处理，协商不成，可以通过诉讼途径主张权利，谚嘉公司并不因此有权直接解除合同。在审理过程中，广川公司提起反诉要求解除合同，双方就合同解除意见一致，故法院认定租赁合同于2020年4月30日解除。一审法院考虑新冠疫情对租赁合同的履行造成的影响，本着共担风险、共渡难关、公平原则，酌情确定减免谚嘉公司1个月的租金，尚属合理。谚嘉公司未按约支付租金等费用，已构成违约。一审法院考虑合同履行情况、谚嘉公司付款情况、疫情影响程度、当事人过错程度、实际损失等因素，酌情确定谚嘉公司承担相应的违约责任，并无不当。

（二）承租方要求减免租金或租期延长的诉求是否可以获得支持？

承租方可否主张租金减免或租期延长是疫情下房屋租赁合同纠纷中各方当事人都比较关注的问题，经笔者梳理，①一般租赁合同中有约定的则从约定，如符合各地租金减免政策的则直接参照处理（如上海市于2020年出台的《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》中规定：对于已签约承租实施主体自有经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动的中小企业，由房产所属国有企业免除2020年2月、3月两个月租金。对免除2个月租金后仍有较大困难的中小企业，各企业集团根据实际情况，明确减免缓收标准，进一步给予支持。）；②如租赁合同并无相关约定，也不能无相关政策可直接适用，法院一般也会根据新冠疫情对合同履行产生的实际影响，基于实现双方当事人利益平衡的目的，协调双方当事人友好协商并达成新的协议；③如果双方当事人未能协商一致，那么法院一般将基于合理分担风险考虑，根据公平原则从而作出处理，虽疫情对于承租方来说是重创，对于出租方而言也将承受巨大的打击与经济损失，在分担承租方损失的同时也考虑到需保护出租方的权益，故原则上法院不支持免除全部租金，至于租金减免的范围，法院往往会在当事人举证的基础上，结合租赁房屋所处位置、租赁房屋具体用途、租赁期限的长短、损失与疫情防控的关联度等因素予以综合判定，通过检索以及以往的实践经验，租金减免的幅度在30%-50%不等，法院多半倾向于减免50%的裁判方向（此处不包括承租国有企业房屋的情况）。

1.案件来源：广州某化妆品科技有限公司与上海某教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案件，上海市第二中级人民法院，(2021)沪02民终1630号。

法院观点：本院认为，双方上诉争议均为合同解除的后果处理问题。对于租期内应付租金，广州环亚认为应当全额支付，龙浦湾教育则认为不应支付。本院认为双方所持理由均有所偏颇。龙浦湾教育租赁系争房屋从事幼儿教育培训，因新冠疫情爆发，其正常营业显然受到影响。依照公平合理原则，租金可以适当减免。……综上所述，广州环亚、龙浦湾教育的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。

2.案件来源：上海某贸易有限公司与上海某企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件，上海市第二中级人民法院，(2020)沪02民终10763号。

法院观点：对于本案其他诉请，现作如下分析：一、禾久圆公司要求金允公司返还2020年1月25日至2020年2月28日期间租金及物业管理费租赁双方书面明确《租赁合同》于2020年2月29日予以提前解除，禾久圆公司对于截至解约日止之租金及物业管理费应予支付，但鉴于2020年2月适逢疫情严重期间，金允公司虽非国有企业，基于公平合理原则，禾久圆公司与金允公司之间可均按50％结算租金。至于物业管理费，因目前并无证据显示物业部门向房屋业主酌减收取物业管理费，故金允公司无须退还。

3.案件来源：上海某酒店管理有限公司与上海某投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件，上海市第一中级人民法院，(2020)沪01民终14148号。

法院观点：对于自2020年3月1日起的租金应否减免及下调问题，如前所述，疫情并非导致双方合同履行不能，关于由此带来的礼晗公司的可能影响，一审法院已在上文宽宥礼晗公司迟延付款中予以考虑。此情况下，礼晗公司仍要求欧润公司减免租金、下调租金标准依据不足，一审法院不予支持。又因按照欧润公司与礼晗公司约定的先付后用原则，现2020年3月1日至2021年2月28日止的租金支付条件均已成就，故礼晗公司应向欧润公司支付上述期间的租金共计636,906.17元。

综上所述，上诉人上海礼晗酒店管理有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

（三）违约方的违约责任是否能够减免？

对于疫情下房屋租赁合同违约责任的减免，经笔者检索，各法院裁判时一般考虑到受疫情或防控措施影响，因不可归责于合同义务人的事由导致违约的，根据双方当事人的过错程度、疫情影响程度等因素综合考虑评估减免其违约责任，如对没收全部保证金调整为退还一部分或一半保证金，又或者在没收全部保证金的基础上减免部分违约金等。

1.案件来源：(2020)沪02民终10887号，上海谚嘉文化传播有限公司与上海广川置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件

法院观点：本院认为，……新冠疫情系突发公共卫生事件，为保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，培训机构在一定时期不允许开展线下培训，客观上对谚嘉公司房屋的使用造成了影响。但疫情影响仅是短期情形，租赁合同双方理应就租金的减免问题进行协商处理，协商不成，可以通过诉讼途径主张权利，谚嘉公司并不因此有权直接解除合同。在审理过程中，广川公司提起反诉要求解除合同，双方就合同解除意见一致，故法院认定租赁合同于2020年4月30日解除。一审法院考虑新冠疫情对租赁合同的履行造成的影响，本着共担风险、共渡难关、公平原则，酌情确定减免谚嘉公司1个月的租金，尚属合理。谚嘉公司未按约支付租金等费用，已构成违约。一审法院考虑合同履行情况、谚嘉公司付款情况、疫情影响程度、当事人过错程度、实际损失等因素，酌情确定谚嘉公司承担相应的违约责任，并无不当。

2.案件来源：上海某国际购物广场有限公司与上海某管理有限公司、上海某服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审案件，上海市静安区人民法院，(2020)沪0106民初26975号

法院观点：对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。被告表示不同意承担逾期付款违约金，且认为合同约定的标准过高。……本院认为原告已考虑了疫情对于被告的影响，至于合同约定的千分之二的违约金标准确实高于原告的实际损失，结合本案实际情况，本院酌情确定被告存立公司需自2020年5月21日开始，以4,167,918.14元为基数，按照每日万分之三的标准向原告支付逾期付款违约金。

对于原告要求被告支付房屋使用费、逾期交房违约金的诉讼请求。……现双方的《租赁合同》于2020年5月20日解除，原告要求自5月26日起计算使用费并无不当。同时根据合同约定，被告逾期交还系争房屋的,应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业管理费，再结合本案实际情况，本院酌情确定被告存立公司需向原告支付2020年5月26日至9月30日的房屋使用费XXXXXXX.02元；被告存立公司虽然确实存在逾期交房的行为，但本院认为原告相应的损失已经在被告需承担的合同解除的违约责任中得到了弥补，故原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求本院不再支持。

对于原告要求被告支付合同解除违约金及要求没收履约保证金的诉讼请求。本院认为，原告的上述两项诉讼请求实质均为被告存立公司提前解除合同需承担的违约责任，性质有所重复，本院酌情确定原告无需返还被告存立公司缴纳的履约保证金4,581,726元，对于原告要求被告支付合同解除违约金4,640,352.44元的诉讼请求不再支持。

基于目前严峻的疫情形势，从利益最大化的角度出发，无论是出租方还是承租方，其在合同履行过程及疫情发生后经营及法律模式的选择，其结果将直接作用于其自身的权利并影响到对方。对于出租方而言，在通过租赁合同约束承租方的同时，也应根据具体商场所处位置、政府政策、分情况分业态分时段的做出客观分析，应对自身行为的合法性作出准确判断，可根据具体情况制定并发布针对商场统一的租金减免政策，特殊类型商户一事一议。对于承租方而言，当出现疫情影响合同履行的情况时，应及时与出租方进行沟通，积极搜集保存政府颁布的疫情管控或停产停业的相关文件，在合理范围内提出租金减免的诉求、如商场已给予统一的租金减免政策仍无法履行，可向商场书面提出缓交租金申请，慎重行使合同解除权。若租赁合同中对于疫情下的合同履行有约定的，租赁双方应遵从合同约定，只有租赁双方都能站在对方立场上考虑问题，才能共度难关、共克时艰。