我国现行法律体系中并无开业率相关定义或规定，开业率实际上是在商业地产的发展过程中，出租方与承租方为了自身的商业利益，而衍生出来的一个商业概念，这类在商事交易过程中双方当事人的约定，其规范基础源自于双方当事人的意思自治。

在（2020）皖0603民初473号案例中，法院认为开业率条款的约定系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。合同约定了开业率不足60%的期间，出租方应免收租赁费。在商场闭店改造期间，商场开业率明显不足60%，按照双方合同约定，期间的租赁费应当予以免收。

据此我们认为，商业地产租约谈判过程中，双方当事人对于开业率的约定，在符合双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定的前提下是合法有效的。

实践中也会有合同中未对开业率进行约定，但是承租方以商场开业率较低主张租赁合同目的难以实现，而要求减免租金或解除合同。

部分律师认为，开业率并非出租方的法定义务，如若合同中双方未约定开业率，则出租方无需承担相应的法律后果。在司法实践中，也有不同的观点。

例如在(2021)沪 01民终2803号案例中，法院认为租赁合同未约定开业率，部分店铺未开业及商户少、人气不旺，系经营商业风险，并非约定出租方的违约情形，因此未支持承租方的诉请。

但在(2019)京02民终14828号案例中，一审、二审法院均认为，承租方本着销售经营的目的与业主签订租赁合同，业主除应保障承租方店铺正常使用外，还负有保障商场内附属设施设备以及商场整体顺畅经营，给承租方带来正常的商业氛围的义务，业主没有维持商场顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了承租方合同目的的正常实现，对此负有一定责任。

对此，我们倾向于认为，商业地产租赁与普通的住宅房屋租赁相比，具有其特殊性，出租方除须保证租赁房屋的基本使用功能外，还负有保障商场整体商业氛围正常运营的义务，对于一个关店数量特别多的商场，自然会对顾客造成不好的印象，进而影响客流量，最终影响承租方合同目的正常实现。因此，我们认为，即使商业租赁合同双方未对开业率作出约定，但出租方对于维持商场顺畅运营也是负有一定的责任。

在开业率引起的纠纷中，主动主张开业率不足的一般是承租方，部分法院直接根据《民事诉讼法》第六十四条规定认为承租方应该对其主张的事实承担举证责任。

例如在(2017)皖 1102 民初 2525 号案例中：双方对整体开业率按何种方式计算没有约定，承租方未完成租赁房屋整体开业率不足 60%的举证责任。因此未支持承租方对于出租方不满足开业率的主张。

但也有部分案例认为，开业率的界定，往往需要统计、调查整个商场内租户的开业情况，承租方对此难以掌握，出租方更有利于完成该事实的举证。

例如在(2017)川民终 1086 号案例中：按照《补充协议》对开业率的定义，开业率是以承租方租赁物业以外的面积进行计算，因此承租方难以准确提供该数据，而出租方掌握并且能够提供开业率数据。而承租方曾向出租方发函，以出租方开业率不足 70%，违反《补充协议》约定为由单方解除合同。从出租方复函内容看，出租方对承租方单方解除合同的依据存在异议，并称将相应统计结果和依据提供承租方。但出租方自认未提供相应统计结果，应当承担相应不利后果。

综上，我们认为在该类案件中，承租方主张“开业率不足”应该尽到初步的举证责任，出租方提出反驳的，应该对“开业率达标”的事实进行举证，这也符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条规定的举证责任配合的规则。

另外，在实践操作过程中，我们建议承租方可以先请第三方对商场开业情况进行公证， 作为初步证据证明出租方不满足开业率，之后向出租方发函，要求出租方提供开业率相关数据，再进行后续操作。

鉴于我国现行法律体系中对于开业率并无相关规定，规范基础完全取决于双方当事人如何约定，一旦欠缺某个基本要素，可能就会难以实现预期目标，出现无效约定的情形。我们认为，开业率条款的基本要素包括但不限于以下几点：

1. 开业率的计量单位

在实践中，对于开业率的计量单位，有的是以商铺的数量作为开业率的计量单位，有的是以商铺面积作为计量单位。司法实践中，如果双方当事人未明确约定计量单位，承租方单以出租方商铺开门营业数计算开业率，可能会面临不被法院支持的风险。

在（2018）浙 0421 民初 2920 号案例中，法院认为双方对整体开业率按何种方式计算没有约定，亦无补充协议，承租方现以店铺户数计算开业率缺乏合同依据。

2. 开业率的计算基数

开业率的计算基数，指的是开业率计算公式中的分母，即是以已开业商铺与已经出租但未开业商铺的比值，还是以已经开业商铺与全部商铺的比值计算开业率。如果双方对此约定不明，在（2019）浙 02 民终 1878 号案例中，法院认为出租方只需要证明达到符合一种开业率即可。

3. 开业率的计算时间

有的承租方会约定，在其开业日之前，商场须达到约定开业率。而有的承租方会约定，在其租赁期限内，商场须始终符合一定的开业率，否则出租方须承担相应违约责任。即双方会对开业率的计算时间进行约定，要么是以某个时间点，要么是要求开业率保持某个一定的时间段。

4. 开业率的具体比例

开业率的具体比例通常取决于双方的磋商谈判，双方可结合商场的运营安排、招商情况等合理确定具体比例。

5. 违反开业率的违约责任

通常双方在租赁合同中约定开业率的同时会约定相应的违约责任，诸如：1）延迟开业；2）顺延免租期；3）减免部分租金；4）持续一定期间未能满足的情况下，解除租赁合同等。

例如在(2020)渝05民终1213号案例中，双方在租赁合同中约定， 租赁期内，当商场开业率未达到约定比例时，承租方有权选择：（1）不开业，直至开业率达到上述标准时再开业，在此期间承租方无需支付任何租金、物业管理费及水电费等费用；（2）开业，但在开业率达到上述标准前承租方减半支付租金、物业管理费等费用（但需支付承租方店铺实际产生的水电费用）直至开业率到达上述标准；（3）若开业率未达到约定比例持续90天的，承租方有权在书面通知出租方30天后提前终止本合同，出租方按200元每天的标准向承租方支付违约金至合同终止日，出租方还应立即返还承租方保证金，并赔偿承租方因此导致的所有损失。双方对于开业率未达到约定比例没有争议 ，双方争议的焦点在于，承租方选择按照租赁合同第（2）项的约定减半支付租金和物管费后，是否还有权按照第（3）项的约定解除租赁合同。一审、二审法院均认为，根据文本释义，这3项约定并不存在排斥关系，相反存在一个递进及包容关系，且结合合同前后文本内容，也不能得出承租方只能选择适用其中某一项而不得适用其他项的结论，最后支持了承租方解除租约的诉请。

6. 要求出租方配合提供统计开业率数据的条款

正如本文第三部分所述，承租方很难掌握商场内其他租户的租赁面积以及开业情况，因此最好在租约内明确约定，要求出租方配合提供统计开业率数据的条款，并同时约定如出租方不配合，应承担一定程度的违约责任，可以参考以下条款表述：

承租方有权随时要求出租方提供有关证明材料以了解和获悉开业率情况，并有权提出合理质疑，如出租方在承租方提出要求后30日内未提供合格证明材料的，无论承租方依约是否应支付该期间的租金，承租方均有权先不予支付该等费用而无须承担任何违约责任。

综上，我们认为，一个完备的开业率条款，至少需要明确约定计量单位、计算基数、计算时间、具体比例、违约责任，以及要求出租方配合提供统计开业率数据。

我国现行法律体系中并没有对开业率进行规定，因此双方当事人在租约中，应尽可能详细、充分、明确的约定，并注意在租约履行的过程中，合理管控，并进行相应的取证。