随着房地产开发企业的开发规模不断扩大，且房地产开发周期较长，开发商的开发资本不足，导致开发商拖欠工程价款的情况时有发生。为了优先保护弱者利益，调整特定的社会关系，法律设定了建设工程价款优先受偿权。

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条之规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。关于建设工程价款优先受偿权这一法定权利已无异议，但当建设工程价款优先受偿权与在建工程抵押权并存时，各方债权人对于执行分配方案往往有较大争议。

通过检索因建设工程价款优先受偿权引起的“执行分配方案异议之诉”可发现，不同的法院关于在建工程优先受偿分配款与抵押权分配款的分配标准各不相同，主要有以下几种：

法院将涉案房产、商铺及包含的土地使用权价值一并拍卖，所得的拍卖款分配给建设工程承包人优先受偿，抵押权人则在房地拍卖款扣除建设工程优先受偿部分的剩余价款中受偿。

本院认为，在建设工程价值与其占用范围内的土地价值二者之间可以客观区分前提下，建设工程价款优先受偿权的客体范围原则上应限于建设工程价值本身。但本案中建设工程价值与土地价值已经高度混同，并相互影响，二者已经难以区分彼此价值。虽然一审法院对案涉建设工程和土地价值作了评估，但该评估结论尚不足以作为区分各自价值的客观标准，故在案涉建设工程与土地价值已经混为一体，难以区分情况下，一审法院从优先保护承包方建设工程价款包括所涉民工工资权益实现的立法本意出发，认定案涉建设工程价款优先受偿权的客体范围及于房地整体拍卖价款，并未违反法律、司法解释相关规定，且有利于最大限度保护劳务工人的生存权益和社会稳定。

广东省惠州市中级人民法院 (2020)粤13民终3947号 中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司、龙元建设集团股份有限公司与广东省中港装饰股份有限公司执行分配方案异议之诉一案民事二审判决书

本院认为，承包人优先受偿权的范围应限于土地上的建筑物、构筑物。因此，承包人只能对其所承建的建设工程主张工程价款优先受偿权，对于土地使用权承包人没有优先受偿权。

笔者赞成第三种观点，认为建设工程价款优先受偿权的客体仅为建设工程自身，不应及于建设工程占有范围内的土地使用权。

首先，根据民法典的相关规定，土地和地上建筑物、构筑物属于不同的物，法院通常基于“房地一体”原则对在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖。但此处应当将“房地一体”理解为仅针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。工程款优先受偿权目的在于保护工程承包人，而承包人对于建设工程用地并无投入亦无增值贡献，与土地本身的价值没有直接联系。其次，从建设工程价款优先受偿权制度设计初衷和立法本意分析，因承包人、实际施工人人力、物力等添附价值已经物化、固化于建设工程，在发包人已经没有其他财产可供执行情况下，将该固化的建设工程处置后用于优先支付工程价款，更利于保护因垫资、民工工资等附加在建设工程的部分权益。再次，根据《浙江省高级人民法院执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》(浙高法执[2012]2号)第四条第二款的规定：“实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。最高人民法院在(2019)最高法执监470号建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书中也认为建设工程行使优先受偿权不及于土地使用权。最高人民法院在裁定书中指出 “建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。”

综上，笔者认为在此类案件中可以采取“分别评估、一并处置、分别受偿”的原则。在法院一并处置建设工程及土地使用权所得的价款中，建设工程承包人优先受偿建设工程部分的价款，抵押权人优先受偿土地使用权部分的价款。