长租公寓，就如字面理解一般，是指出租方长期出租房屋给固定承租人，它可以从经营主体、经营模式、房屋性质等多个维度进行区分。这里就以现有运作模式来对长租公寓进行划分，总共分为集中式和分散式两类。“集中”和“分散”的区分来源于地理位置上的感知，主要是指出租房屋在地理位置上的集中或分散。

1. 集中式

集中式长租公寓囊括了整栋楼、整片建筑群或者整个小区。这些出租房屋有的是开发商自身持有，即从兴建之初就有意将其作为公寓形式建造，也有的是后期企业通过收购等形式将非住宅物业改造成公寓。

展开来讲，在集中模式下楼宇会根据目标人群被分割成相应的户型，而这些户型的面积也会随地理位置和周围房价上下浮动，一般不会超过60平方。一般而言每层楼都会包括公用面积如厨房、餐厅、洗衣房等并按需安装公用设备，通过线上及线下的营销渠道来进行统一的出租，完成租赁合同的签订、租金和房屋的交付等流程；在整个租赁时间段内，由公寓方进行公寓设施的维修维护、公共区域的布置打扫。

以房地产大户万科来看，万科放眼在住房租赁市场的产业是“万科泊寓”，其概念起源于2016年4月，这一概念的兴起统一了万科之前所有的长租公寓业务（之前采用各个业务部门采用不同的称谓，如万科驿、万科派、被窝公寓、城市青年家等）。截至2017年万科已有15000间公寓开业，此外还有35000间公寓在统一装修。[2]然而，这类采取自身持有、收购等集中式类型公寓如果以纯租赁形式运作的话，项目盈利需要多年时间，主要是基于拿地和装修成本过高而国内租售比又普遍较低，对资本流动性要求很大，非房产建筑出身的大户在实际运作方面怕是有诸多障碍。

2. 分散式

分散式一般是指房产经纪公司或者小型互联网创业公司等作为中介平台从零散的房东个体手里吸取房源，这种模式的主要表现形式为：①房东端：平台和房东签订了长期的委托代理协议/长期租赁合同（一般年限在3-10年），同时房屋管理责任由房东转移至平台，平台向房东根据双方协议支付房屋租赁费用；②平台自身：根据需求进行流程化的装修，全面负责房屋管理和物业责任；③租客端：租客与平台签订房屋租赁合同，向平台支付房屋租赁费用和相关物业管理费用。

因其本质上来说都是第一承租人（即平台）在授权范围内向第二承租人转租房屋，所以分散式的长租公寓经常被叫做“二房东”。 以“自如友家”为例，由于其经营存在时间较长，伴随着规模扩大的是平台方与房屋原出租方、第二承租人之间日益增长的矛盾。

如张春燕与北京自如友家委托合同纠纷[3]一案中，作为房屋原出租方的原告委托被告自如友家出租自持的房屋，但自如友家公司未按合同约定支付租金并且未经允许擅自将涉案房屋打了T形隔断，严重损害了原房东的利益。还有王春锁与北京自如友家委托合同纠纷[4]一案中，自如友家未按约定向原出租方支付租金并且产生了公司经营地址迁移、停止营业的情况。

这两个案件中，虽然法院都依法支付了原出租方的诉请，但自如友家作为平台方暨被告方未作出书面答辩，也未参加法院庭审，可以看出平台针对这类事件采取的还是比较消极的态度。房屋原出租房在享有房屋所有权的情况下尚且如此，那对于第二承租人来说其弱势地位可能更突出。

目前市场上对于从事长租公寓的约束较少，主要持着鼓励和支持的态度。因此在申请“长租公寓”业务时，需要注意以下几个方面：

根据39号文规定，“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务”，“鼓励个人依法出租自有住房”，“支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房”，因此中介机构、住房租赁企业和房地产开发企业都有权依据规定进行“长租公寓”业务。

根据向工商部门咨询的情况，如果企业想要经营“长租公寓”，需要具备企业法人主体资格并且取得工商登记注册“房屋租赁”或“房地产经纪”的经营范围，一般不涉及前置许可。

▋（二）土地/房屋

1.  住宅用地

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）的规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为七十年。住宅用地是最为标准的可建设居住性房屋的土地。

2.  商业用地

39号文指出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。” 根据目前国务院的政策可以明确的是“商改租”后，土地用途由商业用地改为居住用地；土地使用年限不变，仍为四十年。随后各地陆续出台相关方案及意见。[5]

广州2017年6月率先出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称“广州工作方案”），其中第9点直接引用了39号原文，认可商业用房的改建工程，同时明确“改建后的租赁住房，不得销售”。随后上海《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（以下简称“上海实施意见”）在39号文的基础上认为需要签订土地补充出让合同，但是否需要补交土地出让金尚未明确。北京2018年1月在《建设项目规划使用性质正面和负面清单》中鼓励三环路以外的商业零售、商务办公等建筑可以调整为出租型公寓。

3.  工业用地

2017年7月18日，住建部会同发改委、证监会等八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号）指出“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。”其中明确了除商业办公用房外，国有厂房亦可改建为租赁住房。

如上海实施意见指出“鼓励有条件的企事业单位、产业园区利用产业类工业用地，配套建设单位租赁房、职工宿舍等租赁住房”，并且在随后2018年初公布的《上海市城市总体规划（2017-2035年）报告》中，在“健全可负担、可持续的住房供应体系”一栏下又再次提及了“鼓励科研院校、医院、产业园区、大型国有企业等单位利用自有土地建设公共租赁住房，用于本单位人才安置；鼓励社会各类机构代理经租，盘活存量闲置住房资源，形成稳定房源用于出租；将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”，进一步明确了工业用地可以根据规定改建为租赁住房。目前为止在工业用地改建意见上，只有上海是明确表达了许可，其他城市尚不明晰。

▋（三）安全要求

在商业用房和工业厂房经规定改建为长租公寓对外经营时，首当其冲的安全要求就是消防。根据《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》，建设工程的消防设计、施工应当向公安机关消防机构备案或者审核。在广州工作方案和深圳实施意见中都明确提及“公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收”，然而目前全国消防并没有对长租公寓进行性质上的界定，尚未明确究竟是进行备案还是审核，也没有具体可供参考的消防设计规定。笔者检索到的规定有上海市消防局发布的《租赁式公寓和公寓式办公楼防火设计技术规定》[6]，其中对单元之间的隔墙及自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统的设置等提出了要求，这些要求在上海闵行区发布的《关于开展白领公寓、酒店式公寓、员工宿舍等外来人口出租房消防隐患专项整治行动方案》[7]中也被视为整治重点，在尚未出台新规之前可供参考一二。

▋（四）行业标准

目前没有对于长租公寓行业明确的经营规范，但可参照商务部公开征求行业标准《租赁式公寓经营服务规范》[8]的意见稿。此标准规范意见稿规定了租赁式公寓的基本要求，包括安全、卫生、装修、服务等要求，适用于在中华人民共和国境内合法经营的各类租赁式公寓企业。

作为长租公寓出租方，在公寓出租时与租赁方建立租赁合同关系，受到《中华人民共和国合同法》和《商品房屋租赁管理办法》等规定的调整。在租赁阶段值得注意的是，长租公寓是否有可能演变成为“群租房”高发地；或者说，是否这种情形只是变相的群租房，这不仅在体现申请阶段中的消防、安全资质审批，也体现在租赁关系双方的权责义务上。

总结来说，在出租公寓时出租方需要注意的有以下几个方面：

▋（一）满足最小出租单位要求

出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

以上海为例，出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。

在“客厅”问题上试行N+1模式，《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见》[9]一文中明确指出，代理经租住房中单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。客厅单独出租使用的，客厅（分隔后）和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件，室内及套内的入口过道应当符合国家和本市住宅设计规范的要求，不得破坏房屋承重结构，并且符合本市居住房屋最小出租单位、居住人数限制、最低承租面积和消防安全管理的相关规定。

▋（二）维修义务

出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

▋（三）备案及治安义务

集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报送公安部门备案。同时居住房屋的出租人应当与公安派出所签订《治安责任保证书》。

▋（四）其他义务

出租方在将房屋出租时还应当履行适当的谨慎义务，包括查验承租人及居住使用人的身份证件，根据要求协助及时办理居住登记，配合开展违法违纪行为的调整、处罚等工作。