任杰  上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师助理

首先，我们来了解下，所谓抵押即指抵押人和抵押权人（债权人）以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押分为多种，如不动产抵押，动产抵押，权利抵押，共同抵押及最高额抵押等，这里笔者就以不动产抵押为例。

而不动产抵押登记《房屋他项权证》中记载的债权数额是怎么来的呢？法律有明确规定，不动产抵押中抵押权的设立必须至不动产登记受理中心办理。

根据《不动产登记暂行条例》第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。根据建设部令第168号《房屋登记办法》第四十四条规定，对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。

自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。《不动产登记簿》由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。

在法律层面，“债权数额”与“担保范围”是由《物权法》、《担保法》等法律规定的，如果“债权数额”等于“担保范围”，那么一般抵押登记仅需记载其中一项即可。然而在实践中，不动产登记受理中心对于他项权利一般仅登记“被担保债权的数额”这项内容。

关于不动产登记簿记载的被担保主债权数额是否就是属于抵押担保的最高限额，抵押权人在一般抵押中优先受偿的金额是否应该以登记簿的主债权数额为限，在金融借款纠纷中，银行与债务人，担保人在以不动产作为抵押物的抵押合同中约定的担保范围包括但不限于主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。但在我们前往不动产登记受理中心办理不动产抵押登记手续时，不动产登记受理中心仅在不动产他项权证上记载主债权数额部分，或者在不动产登记簿上载明主债权数额，当抵押权人要求就抵押物超出主债权数额部分的价值优先受偿或后顺位的抵押权人要求就超出部分优先受偿，又或者是债务人的其他债权人跳出来要求就超出部分共同受偿，就会发生冲突，在实践中还是有争议的。

笔者了解到，江苏省高级人民法院则认为属于担保的最高限额（参考2013年江苏省高级人民法院在《关于当前商事审判若干问题的解答》第6问）。该院认为被担保主债权数额是担保的最高限额，严格遵守了《物权法》第16条规定的“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，维护了不动产登记的公信原则。抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。

与此不同，我们着重看看上海高院的案例观点，从上海高级人民法院发布的2014年度金融商事审判十大案例，其中案件为中国农业银行股份有限公司上海金山支行诉郑家棉等金融借款合同纠纷一案。“郑某因购房需要向甲银行申请按揭贷款172万元，并以其和肖某共有的房产提供抵押担保，同时办理了抵押登记。抵押合同中约定抵押担保范围包括借款本金及利息、罚息以及实现债权的所有费用，但抵押登记权利证书仅载明债权金额为172万元。后因郑某连续拖欠贷款本息，银行宣布借款提前到期并诉至法院，请求判令郑某立即归还剩余贷款本金、所欠利息以及相应的罚息和复息；若郑某不能偿付上述贷款本息，则请求对抵押房屋实现抵押权。”

一审由上海市金山区人民法院审理，判决“一、郑某应归还甲银行借款本金168万余元以及相应的利息、罚息、复利。二、如郑某届期不能履行上述付款义务，则甲银行可与郑某、肖某协议，以抵押房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在172万元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额的部分归郑某、肖某所有，不足部分由郑某继续清偿。”但银行不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。

上海一中院经审理后认为，根据我国担保法第四十六条的相关规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；抵押合同另有约定的，按照约定。故在抵押借款合同法律关系中行使抵押权，当以合同约定的抵押担保范围作为确定抵押物处理后所得价款的优先受偿范围，而涉案房地产抵押登记证明上所登记的“债权数额172万元”并非本案合同约定的抵押债权的全部，仅指系争抵押物于登记时的购买价格，原审法院以房地产登记的债权数额作为判决依据，与上诉人的实际债权数额并不相符，该项判决法律依据亦不充分，二审法院对此予以调整。审理判决“维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项并改判为：若郑某届期不能履行上述付款义务，则甲银行可与郑某、肖某协议，以抵押登记证明载明的房地产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在上述判决第一项的债权范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额部分归郑某、肖某所有，不足部分由郑某继续清偿。”上海市高级人民法院认为债权数额并非担保的最高限额，而是设定抵押时担保的主债权数额，抵押权人有权就超出登记的债权优先受偿。笔者认为上海市高级人民法院的做法可能更符合实践的需求。

对于上海市高级人民法院以及江苏省高级人民法院的同案不同判，笔者更赞同上海法院的理解，《物权法》第一百八十五条第二款规定了抵押合同一般应当包括的条款，其中第一项为“被担保债权的种类和数额”，第四项为“担保的范围”。抵押合同中的“被担保债权的数额”与“担保的范围”是作为两个不同的条款内容分别规定的，不能彼此产生替代关系。因此“被担保债权的数额”或“被担保主债权的数额”与“担保范围”并非相同概念，那么登记机关在他项权利凭证所记载的“债权数额”，并不等同于“担保范围”。法律适用的不统一，违背了法律面前人人平等的原则，损害当事人的合法权益，说大一点就损害了司法权威以及司法的公信力。尽可能地规范法律适用，也能够起到保障当事人权益的作用。

通过理解，笔者认为可以通过某途径在实务操作中建议债权人将登记中的债权数额写大一点。

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