文 | 李刚

签订房屋征收补偿协议后，征收方不履行协议的，被征收人或公有房屋承租人有权向法院提起行政复议或行政诉讼。笔者经办的即为此类行政诉讼，孙某签订房屋征收补偿协议后却无法获取征收利益，故孙某作为原告诉上海市某区住房保障和房屋管理局至上海某法院，具体案情如下：

那么，在此种房屋征收补偿协议签订后，因屋内有人而无法获得征收补偿利益的该何去何从呢？以下，我们将从六个方面进行探讨：

其一，关于签约人签约后丧失诉权的争论。上海市某区人民法院认为孙某已与被告上海市某区房管局签订房屋征收补偿协议，孙某丧失了诉权（也即孙某无权再以房屋权利人身份提前相应的民事诉讼）。据此，法院裁定驳回了孙某的起诉。对此，从物权角度来看，笔者认为此种观点有失偏颇。从合同角度来看，被征收人或公有房屋承租人与区县房管局及征收实施单位签订房屋征收补偿协议后，征收方和被征收方向形成的是债权债务关系。而提起排除妨害等侵权诉讼的权利基础是孙某对该房屋的物权（本案为公房承租权，笔者认为其为一种类物权）。尽管已签署房屋征收补偿协议，但在物权（或公房承租权）未变更之前被征收的房屋的物权（或公房承租权）仍应归原权利人所有。本案中，尚未有任何证据证明有此类物权（或公房承租权）之变更。据此，被征收人或公有房屋承租人理应有权提起相应的排除妨害的民事诉讼。

其二，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号，下称“71号令”）第41条第1款均明确规定，“实施房屋征收应当先补偿，后搬迁”。据此，在本案中，房屋征收部门及房屋征收实施单位应先行交付产权调换房屋及征收补偿款，再由被征收人或公有房屋承租人向房屋征收部门、房屋征收实施单位交付清空的被征收房屋。但是，需要说明的是：其一，71号令并非法律或行政法规；其二，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条亦非禁止性规定。据此，本案中房屋征收补偿协议中约定的先交房后付款及办理产权调换房屋进户手续，并不存在违反法律、法规禁止性规定，该约定合法有效，对合同各方均具有约束力。据此，被征收人或公有房屋承租人理应根据房屋征收补偿协议的约定，在未向房屋征收部门及房屋征收实施单位交付清空的房屋前，房屋征收部门、房屋征收实施单位有权拒绝向被征收人或公有房屋承租人交付产权调换房屋及/或房屋征收补偿款。

第三，有观点认为，可以考虑以房屋租赁合同关系向法院提起合同之诉，该观点认为，孙某等将房屋给其叔叔孙2使用本身构成了房屋租赁合同关系。据此，可以以房屋租赁合同纠纷起诉孙2，要求孙2搬离该房屋。笔者认为此种观点缺少了基本的权利基础。此种观点成立的逻辑前提是孙某对该房屋仍然拥有物权或使用权。假设孙某与其叔叔孙2之前形成房屋租赁合同关系，那么该合同亦只是一个有实际租赁关系但约定不明的房屋租赁合同，尤其是租赁期限不明，合同双方均有权随时解除该合同。据此，在孙某在拥有被征收房屋物权或使用权情况下，可以考虑以孙某与其叔叔之间有事实房屋租赁合同关系提起房屋租赁合同之诉，但一旦孙某不再拥有被征收房屋的物权或使用权，也就不存在孙某与其叔叔孙2之间形成事实房屋租赁合同关系的权利基础。除非孙某与其叔叔孙2有签订书面的房屋租赁合同，否则孙某亦没有向其叔叔提起合同之诉的事实或法律依据。更何况，本案中，就该问题上海市某区人民法院《民事裁定书》已明确“孙某已难以评价为与该案有直接利害关系”。孙某都已无权提起排除妨害之诉，又何来权利提起事实房屋租赁合同之诉。

第四，孙某称，已签订的房屋征收补偿协议中给孙某户补偿的产权调换房屋有两套，鉴于当前的困境导致孙某户搬出被征收房屋后无处安身，是否可以先行由房屋征收部门或房屋征收实施单位提供房屋征收补偿协议中约定的其中一套房屋让孙某户居住。对此，亦有可能无法实现。根据我国《行政诉讼法》的规定，房屋征收补偿协议纠纷属于行政诉讼纠纷，而根据行政法律最基本的依法行政的原则，在没有法律、法规规定的情况下，行政机关不得作出无关的行政行为。据此，在房屋征收补偿协议没有约定的情况下，房屋征收部门或征收实施单位亦无法向孙某户先行提供一套产权调换房屋。

第五，退一步说，按前述《民事裁定书》的逻辑，被征收人或公有房屋承租人因签订房屋征收补偿协议而丧失诉权，而房屋征收补偿协议的签约方主要包括三方，即，被征收人或公有房屋承租人、房屋征收部门、房屋征收实施单位（征收事务所有限公司），据此，在被征收人或公有房屋承租人向实际占用房屋的相关人员提起排除妨害民事诉讼时，如考虑同时追加房屋征收部门及房屋征收实施单位作为第三人，则对被征收房屋有权利的一方均在同一案件中，相应的，也必然有权向实施侵权的相关人员提起排除妨害之诉。

第六，以上观点基本都是围绕这征收补偿协议提出的打破僵局的方法。再退一步来说，如果倒推回去由征收人作出房屋征收补偿决定，是否有可能解决前述僵局问题？即，房屋征收部门、房屋征收实施单位、被征收人或公有房屋承租人经协商一致解除已签订房屋征收补偿协议，由房屋征收部门报请区人民政府作出房屋征收补偿决定，再由房屋征收部门向法院申请强制执行，将实际居住在被征收房屋内的孙某叔叔孙2强制搬出（如将其搬迁至房屋征收补偿决定的产权调换房屋）。但是，此种方法一方面耗时长，另一方面，征收人作出征收补偿决定的，则孙某户因未能在签约期内签订房屋征收补偿协议相应亦不再享有签约期内奖励。

综上，从切实解决问题的角度来看，前述第六点倒推回去由征收人作出征收补偿决定的路走通的可能性最大。但是，时间成本和签约期内奖励损失巨大，因此，并非佳选。就排除妨害之诉，结合前述第五点，笔者认为仍具有尝试的可能性。至于其他方面，均不具有可行性。相信随着我们法治化进程的不断深入，在法律、法规不断完善的基础上，未来或许会有更好的解决方案。

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