建立多层次住房租赁市场，租赁住房业务的经营主体大体上可分为七类：

（1）住房租赁企业：扶持发展专业化住房租赁企业，住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为“住房租赁经营”；

（2）房地产开发企业：鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；

（3）中介机构：充分发挥住房租赁中介机构作用，盘活利用闲置、留存的各类房产资源，提供规范的居间服务；

（4）个人：鼓励个人依法出租自有住房，规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房；

（5）物业服务企业：物业服务企业开展、拓展住房租赁业务；

（6）村镇集体经济组织：村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房；

（7）国有企事业单位：引导各国有企事业单位开展规模化租赁业务。

现有行业标准多为租赁住房的设计和建设标准，与长租公寓经营管理、餐饮服务等相关的细分业态标准，待相关行业标准正式发布后方可直接适用。

政策鼓励加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽融资渠道：

（1）房地产投资信托基金（REITs）：鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展REITs，试点发行REITs。

（2）信贷：鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度。在今年北京、上海、杭州、长沙等地陆续发生长租公寓“爆雷”事件后，多地监管开始出手整治租金贷，浙江与深圳两地已出文严格规范租金贷业务。

（3） 公司信用类债券：支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券。租赁住房专项公司债券与资产证券化最大的差别在于租赁住房专项债是事前融资工具，即在项目建设之前就可以通过发债融资，资金用于项目的建设、装修、经营等。

（4） 资产支持证券：重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品。资产证券化要求项目在“基础资产符合相关法律法规以及负面清单的规定，权属明确，可特定化，可以产生独立、可预测的现金流”的前提下发行，即项目已经建成且能产生稳定现金流，资金多用于还债或扩张下一个项目，与发债相比的一个好处在于可以实现出表。

（5）保险资金：在所投资的长期租赁住房项目符合规定的前提下，保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构可通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。

现有监督监管体系，是在行政管理部门、行业组织与市场参与主体联动之下建立起来的：

（1）住房租赁信息政府服务平台：搭建住房租赁信息政府服务平台，是各市县房地产管理部门职能所在，推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。目前，北京、上海、杭州、深圳、广州等地均上线了住房租赁监管服务平台。

（2）住房租赁行业信用管理制度：建立健全房地产行业信用管理平台，记录房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构、房地产估价机构及从业人员的信用记录，并纳入全国信用信息共享平台，及时向社会公示，构建守信联合激励和失信联合惩戒机制。

（3）行业自律：通过成立住房租赁管理协会、制定行业标准等方式，加强行业自律，制定、完善相应的行规行约，促进住房租赁行业有序健康发展。

在国务院办公厅2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》规定的税收优惠政策基础上，上海、浙江、广东、深圳等地也在其配套实施意见相关文件中进行了贯彻落实，即：

（1）增值税

a.个人：按1.5%计算缴纳增值税，对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；
b.房地产中介机构：提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；
c.一般纳税人：出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（2）个人所得税

a.个人出租住房所得：减半征收个人所得税；
b.个人承租住房的租金支出：结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

综上所述，自2015年至今，住房租赁相关政策已逐步完善。从国家层面至地方层面，已初步形成了涵盖公共服务与住房租赁消费、土地供应、住房规划与建设、市场供应与经营主体、行业标准、金融支持、监督监管与税收优惠等方面的指导性原则。地方也通过出台细化标准及实践操作，进一步规范、发展、探索和创新住房租赁市场。前景可待，未来可期！

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