自2015年起，国家开始大力支持住房租赁市场。经笔者梳理，对自2015年起至今与住房租赁相关的重要会议及主要政策（国家层面及北京、上海、浙江、广东、深圳等地区层面）分类及分析如下：

最早提出“购租并举”，并明确其为住房制度改革的主要方向，始自2015年底召开的中央经济工作会议。2017年10月，在党的十九大报告中，将之前的“购租并举”提为“租购并举”，报告中“租”的位置提到“购”之前，体现了发展租赁市场的紧迫性。各地随之陆续出台了落实租购并举住房制度的配套政策，使得租购并举住房制度的形成、建立和完善有所保障。

公共服务配套是推进“租购同权”目标逐步实现进程中必不可少的一环，现有地方政策基本涵盖了子女义务教育、居住登记、住房公积金、医疗卫生等最受关注的基本公共服务，但实施细则与适用标准有待进一步落实。

其中，公共租赁住房货币化补贴作为公共服务的一项重要措施，落实了“实物配租与货币补贴并举”的保障模式，一方面，实物配租模式需要筹集大量建设资金、建设周期长，房源供应较之实际需求具有明显的滞后性；另一方面，货币化补贴模式下相同资金所产生的保障覆盖面广、审核周期短，且增加了承租人对租房选择的自由度、灵活度。

目前有效土地供应途径主要包括：

(1)国有建设用地

a.住宅用地：现行政策主要通过要求“企业自持”、“配建租赁住房”的形式以增加新建住房中的租赁住房比例。其中，上海采取的方式是将土地用途限定为“租赁住房”，根据笔者统计的信息，截至本文发布之日，上海已成交租赁住房用地51块。此外，据中指院统计[1]，北京、上海、杭州、南京、广州2018上半年纯租赁地块几乎都由地方国企竞得。

b.商业用地[2]：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。对于通过商业用房改建长租公寓，土地用途调整（行政主管部门审批、签订土地使用权出让合同变更协议、补缴土地使用权出让金等）、规划审批（申请流程、审批流程）及消防验收（长租公寓消防验收标准、消防报验流程）等细化标准及流程，有待进一步明确。
c.工业用地：鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。与商业用房改建相类似，相关 细化标准及流程有待进一步明确。

（2）集体建设用地

集体建设用地直接用于建设租赁住房，是不经过国家征地环节，让农村集体用地可以直接进入房地产市场[3]，用以兴建租赁住房，使得建造成本和租赁成本大幅降低，让农民直接从中获益，以分享红利。其中北京出台的试点意见较为详尽，在项目申请、项目审批主体、租期、租金、建设资金、产权管理等方面均有具体规定。

鼓励新建租赁住房，允许改建房屋用于租赁。目前可用作租赁住房用途的建筑主要包括：

（1）住宅：鼓励新建租赁住房；成套住宅经改造或装修后用于租赁住房，应当符合结构、消防等安全要求，依法办理有关审批手续。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。

（2）非住宅：改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。

a.商业办公用房：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。上海、浙江、深圳等地出台了关于商办用房等按照规定改建用于住房租的原则性指导意见，与土地用途调整相类似，相关细化标准及流程有待进一步明确。

b.工业厂房：鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。国家层面政策肯定了国有厂房的可改建性，但目前地方层面缺少配套细化政策。

[1] 参见华泰证券研究报告《租赁风起，房企和中介具禀赋优势》，2018年10月14日。

[2] 2017年12月29日，上海市宝山区规划和土地管理局官网发布，区规划土地局积极对接市级部门关于加快培育和发展本市租赁住宅市场的会议精神和文件要求，牵头组织区相关职能部门对存量商业办公项目进行了梳理。经综合评估，宝山区BSPO-1004单元上港十四区（上港集团宝山码头）项目01-04地块和06-02地块、淞南镇N12-0102单元03-01地块、淞南社区N120402单元N3-03B地块等三个项目符合转型条件，经报请区政府集体决策，拟批准转型为租赁住宅。

[3] 根据中国指数研究院·每日资讯（2018.10.23）：2018年10月22日，华润置地控股公司有巢科技投资（深圳）有限公司以1.2503亿元竞得上海松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号租赁住房地块使用权，该地块是上海市首次通过土地市场推出的集体土地入市建设租赁住宅项目，出让面积20166.7平方米，规划容积率2.0，土地用途为租赁住房（R4），拟建设租赁住房不低于825套。

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