在商业地产运营中，开发商为尽快回收资金，往往会将部分商铺分割出售给小业主，部分商铺自持。此时，便会出现商业综合体（统称为“商场”）产权由部分开发商自持+部分小业主所有的局面。
而作为商场的运营管理方（统称为“商业公司”），其运营商场的作用和目的就在于将商场整体进行规划运营、业态布局，以通过专业的运营能力、实现商场营收最大化。
故对于小业主商铺，商业公司也需要取得一定控制权、将其纳入商业公司统一管理范围中。
一般来说，商业公司为实现对小业主产权商铺的运营管理，会采取两种方式：一种为转租模式，一种为委托管理模式。
所谓转租模式，即商业公司向小业主承租商铺，然后再由商业公司统一规划、招商后，将商铺进行出租给租户。
所谓委托经营管理模式，即由小业主委托授权商业公司对其所有的商铺进行管理，商业公司根据委托授权将商铺出租给租户。
这两种模式，因在法律关系上存在本质区别，进而导致法律特征及商业效果上也会存在较大区别。本文拟通过对这两种模式的简要分析，为商业公司为实现商业目的提供法律建议。
转租模式中，小业主是先将商铺出租给商业公司，然后再由商业公司转租给实际租户进行实际经营。各方之间签订的都是租赁协议，即小业主与商业公司之间是租赁合同关系，商业公司与实际租户之间也是租赁合同关系。
委托管理模式中，小业主系将商铺的运营管理委托给商业公司，再由商业公司根据委托授权，将商铺出租给实际租户。此过程中，小业主与商业公司之间属于委托合同关系，与实际租户之间属于租赁合同关系。
而且在与实际租户这层租赁合同关系中，如商业公司是作为出租人身份签署租赁合同，则租赁合同主体为商业公司与实际租户；如果商业公司是作为小业主受托人签署租赁合同,则租赁合同主体是小业主与实际租户。
1. 商业公司法律地位不同所带来的商业公司运营自主权大小区别
转租模式中，商业公司的法律地位，对于小业主来说属于承租人，而对于实际租户来说，商业公司又属于出租人。
商业公司承租了小业主的商铺后，其转租是独立的，租赁条件包括商户品牌、租金、租期等由其自行和实际租户约定即可，商业公司具有完全的自主运营权。
委托管理模式中，无论与实际租户之间签署的租赁合同是约束商业公司还是小业主，商业公司在法律上的地位实质都为小业主的受托人，其系根据小业主的委托及要求来进行商业运营管理，商业公司与实际租户之间签署的租赁合同的租赁条件，需要受限于小业主的授权范围。
因此，一般情况下，商业公司在转租模式中的运营自主权更大，而在委托管理模式中的运营自主权会有所受限。
2. 商业公司所取得收益大小及风险大小的区别
转租模式中，商业公司的收益方式主要为赚取商铺租金差价，即商业公司收取的实际租户的租金与商业公司交给小业主的租金之间的差额部分。该租金差价为商业公司的主要收益。
该种收益模式也意味着高收益和高风险并存，无论实际租户支付商业公司多少租金，商业公司均需向小业主支付固定租金。而这种收益模式也导致疫情当下，商业公司很容易出现亏损情况。
委托管理模式中，商业公司的收益方式主要为完成委托经营管理事务而获得的佣金报酬，而非租金差额，包括固定佣金或提成佣金等多种模式。
该种收益模式的收益相对固定，但利润较少。
因此，一般情况下，转租模式中商业公司收益可能更高、但风险也更高，盈亏自负，委托经营管理模式中则收益可能相对更低、但该收益为固定收益，风险较小。
3. 房屋占有使用保护强弱的区别
转租模式中，商业公司与小业主之间属于租赁合同关系，根据合同法和2021年即将生效的民法典规定，任意一方不享有单方解除权，也就是说，即便小业主拟违法解约（即小业主承担解约违约金情况下），作为承租人的商业公司只要在能够实际占有房屋情况下，如果要求继续履行合同，商业公司基本上是能够实现继续履行合同、继续占有使用租赁房屋的。
委托管理模式中，商业公司与小业主之间属于委托合同关系，根据合同法和2021年即将生效的民法典规定，委托人或受托人享有单方解除权（当然解约造成损失的应当赔偿损失）。
也就是说，只要小业主承担商业公司损失（即支付一定违约金），小业主理论上是有权解除委托合同、收回商铺的，商业公司在法律上缺少强行要求继续履行、继续使用租赁房屋的依据。
因此，一般情况下，转租模式中商业公司基于承租人身份，对于房屋占有使用的保护更强，而委托管理模式中商业公司基于受托人身份，对于房屋的占有使用保护相对更弱。
综上所述，转租模式的优点在于对房屋占有使用的相对更强的保护、更大的经营自主权（使得商场整体规划、招商更大的自主权和吸引力），缺点在于商业公司需盈亏自负、风险自担。
委托管理模式的优点在于商业经营的风险由小业主承担，商业公司取得固定收益，缺点在于对房屋占有使用的保护相对更弱、经营自主权受限于小业主的授权（对商场整体规划、招商掣肘更多）。
商业公司需结合特定阶段的商业目的，对比两种模式上述法律上的特征后，决定采取何种模式。
不过，虽两种模式法律关系和特性上有所不同，对于大部分商业公司而言，其诉求应在于取得房屋使用占有强保护的同时，以相对低的风险取得相对高的收益。
因此，建议无论采取哪种模式，商业公司均可在相应协议上尽可能增强对商业公司自身保护的条款，以尽可能实现上述两个目的的平衡与兼顾。
如采取转租模式的，可尽量在租赁合同种约定“逃生条款”，即如商铺空铺无法转租达一定时间，商业公司可在承担一定违约责任情况下单方解除合同的条款。
如采取委托管理模式的，可尽量在委托管理合同种约定小业主单方解约更高的违约责任，以及对于受托人（即商业公司）约定更大的运营自主权。
