邦信阳律师事务所

楼盘烂尾，购房者可否强制停贷的法理视角分析

2022-08-06

中共中央政治局在今年7月28日召开会议，分析研究当前经济形势和部署下半年经济工作，会上特别提及“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”

在最高层会议上，非常罕见地将“保交楼”作为下半年经济工作的重点内容，可以想见最近全国各地出现的楼盘烂尾事件已然成为社会的巨大毒瘤，不仅损害了普通老百姓的民生福祉、也不利于维护社会稳定，故而引发最高层的关注及重视。

近期，网络上不断涌现购买了烂尾楼盘的业主群体联合发出的要求强制停贷的告知声明，一时间，有关所购楼盘烂尾后购房者能否断供停贷成为热点法律问题，相关专业分析文章很多，大多数文章立足于商品房买卖司法解释（2020年修正）第20条、第21条规定，引用了包括最高院（2017）最高法民终683号、（2019）最高法民再245号等在内的典型裁判案例进行了较为充分的说理。笔者接下来想着重从法理视角谈一谈对题述问题的认识。

楼盘烂尾之所以会牵涉到断供停贷，是源于商品房的消费信贷模式、也就是通常所说的按揭购房模式。以下从七个方面逐层展开分析：

PART 1

一、按揭购房的操作过程是怎样的？

按揭购房的操作过程一般是：购房者与开发商先签订商品房买卖合同（“购房合同”）并向开发商支付一定数量的定金和首付款，购房者在开发商的指导或协助下再与贷款银行签订商品房担保贷款合同（“贷款合同”），由贷款银行代替购房者向开发商支付余下的购房款，开发商在收到贷款银行的款项后将房屋产权转移登记在购房者名下，贷款银行在该房屋上设定抵押，购房者向贷款银行按期偿还贷款本金及利息。

PART 1

二、按揭购房模式下有哪些参与者？存在哪些法律关系？

在按揭购房交易模式下，存在着三方当事人、至少两类合同：购房者和开发商之间签订的购房合同、购房者和贷款银行之间签订的贷款合同。当然，在购房合同和贷款合同中还包含着若干其他法律关系类型，如委托法律关系（即购房者委托贷款银行将其所贷的除首付款以外的购房余款直接打给开发商）、抵押担保法律关系（即购房者在其购得的房产上为贷款银行设定抵押，以担保其向贷款银行偿还贷款）、保证法律关系（即开发商为保证购房者向银行清偿贷款向银行提供保证担保，在期房按揭中较为常见）等等。

PART 3

三、按揭购房模式下各参与方的权利义务有哪些？

在购房合同中，购房者负有向开发商支付购房款的义务，享有请求开发商交付无瑕疵的房屋并及时转移房屋所有权的权利；开发商负有向购房者交付房屋并及时转移房屋所有权的义务，享有请求购房者支付房款的权利。在贷款合同中，贷款银行负有向购房者提供借款的义务，享有请求购房者向其按时返还借款本金及利息的权利；购房者享有请求银行向其提供借款的权利，同时承担将银行借款限制用于购买房屋及到期向银行偿还借款本金及利息的义务。在委托法律关系中，购房者在与贷款银行签订贷款合同之后，购房者则委托贷款银行将其贷与的借款直接支付给开发商，这是基于银行和开发商之间的合作协议，使得开发商能尽快回笼资金获取商业利润，同时也是银行为防范购房者将贷款用于其他用途可能带来的风险进行的考虑。在抵押法律关系中，购房者在所购买的房屋上设定抵押，用于担保其向银行偿还借款本金及利息，购房者为抵押人，银行为抵押权人，所购房屋即为抵押物。保证法律关系并不必然会出现在所有的按揭购房中，保证关系发生在开发商和贷款银行之间，基于双方之间的约定，开发商对购房者向银行偿还贷款本金及利息承担连带保证责任。

PART 4

四、按揭购房模式下，购房合同和贷款合同之间存在何种联系？

在按揭购房模式下，关于购房合同和贷款合同之间的关系存在一种认识上的误区，有不少观点会认为购房合同和贷款合同是主从合同关系，即购房合同是主合同、贷款合同为从合同，贷款合同依附于购房合同而存在。

之所以说主从合同的认知存在误区，原因在于购房合同和贷款合同至少在两方面不满足主从合同的法律特征，一是不满足合同存续上的从属性、二是不满足合同消灭上的从属性。

从合同的存续上来说，当购房合同因法律规定的原因被宣布为无效或被撤销以后，此时并不必然存在法律规定的使得贷款合同被宣告无效或被撤销的事由。因此，购房合同的无效或被撤销并不必然会导致贷款合同的无效或被撤销，贷款合同在此种情况下存续与否取决于贷款合同双方当事人之间的约定。如购房者愿意继续贷款并提供新的担保，银行在审查后也愿意继续放贷，则贷款合同仍然存在。贷款合同在存续上对购房合同并不必然具有从属性。

就合同消灭而言，在购房者依约向开发商支付了购房首付款并委托贷款银行将所贷款项支付给开发商，且开发商将房产交付购房者并协助购房者办理完毕产权证书后，购房合同就因全面履行完毕而归于消灭，但贷款合同却依然独立存在，并且只有当购房者在经过数十年或几十年还清贷款后，贷款合同才会最终归于消灭。所以贷款合同在消灭上对购房合同不具有从属性。

由以上分析可以得出结论：购房合同与贷款合同并不构成合同法上的主从合同关系，二者相互独立存在。但是，二者又并不是绝然分离、完全独立，二者之间的最大关联在于，购房者之所以选择和贷款银行签订贷款合同，其目的是为了向开发商履行购房合同项下除首付款之外剩余购房款的支付义务，因此贷款合同只有在购房合同有效成立的前提下才会得以签订；同时，开发商和贷款银行之间存在某种合作关系，突出表现在贷款银行是由开发商向购房者推荐、开发商对于贷款合同的签署起到一定的促进作用。在民法理论上，购房合同和贷款合同之间的这种关系被称为“关联关系”，二者构成“关联合同”。

PART 5

五、购房者能否基于购房合同中对开发商的抗辩权来对抗贷款合同中的贷款银行？

如以上分析，购房合同和贷款合同构成关联合同，而关联合同中存在一个重要的制度运用，此即抗辩权延伸制度。所谓抗辩权延伸，简单理解意为消费者可以基于其对销售者的抗辩权来对抗贷款人，在按揭购房模式下，购房者可以基于对开发商的抗辩来对抗贷款银行。但是尤为需要注意的是，抗辩权得以延伸需要满足如下几个要件：

第一、购房者向贷款银行申请贷款的目的是为了向某一开发商支付购房合同的剩余价款。购房者的贷款目的需限于购买特定房屋。商品房作为大宗的商品，具有价值大、建造周期长、建造条件严格等特点，因此，相较于一般商品，为购房者提供购买商品房的贷款融资便存在着较大风险。贷款银行基于控制风险、及时回收贷款本金及利息考虑，必然要对商品房的开发商及开发楼盘有所了解，特别是对开发商的主体资格、开发资质、销售条件、贷款条件、商品房质量、开发商信用状况等进行考察，以防范任何可能出现的问题。

第二、开发商在贷款合同的签订过程中起到一定的促进作用，这种作用往往体现在开发商和贷款银行之间既存的商业合作关系上。这种商业合作关系体现的形式多种多样，可能为购房者所知悉，也可能不知道，但在购房者选择贷款银行及签订贷款合同中，开发商必须起到一定的推动作用，例如开发商在购房合同中明确要求购房者需向某银行申请贷款，或者开发商与贷款银行已事先通过协议约定由开发商向银行推荐符合贷款条件要求的购房者，由开发商为借款人向贷款银行提供连带责任担保等等。如果在商品房消费信贷中，贷款银行系由购房者自主选定，并未经过开发商的推荐，开发商自始至终未参与到贷款合同的订立过程，则此种情况下，购房合同和贷款合同便欠缺了关联性。

第三、购房者基于购房合同对开发商享有有效的抗辩权。购房者对开发商的抗辩权可以是基于合同履行的瑕疵抗辩，如开发商交付的房屋存在质量问题；也可以基于购房合同无效、被撤销、被解除的抗辩，如开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证导致预售合同无效；并且这种抗辩权仍有效存在，例如开发商已经对质量不合格的房屋完成修复，则购房者的抗辩权不复存在，当然也无法向贷款银行主张。

第四、购房者基于对开发商享有的有效抗辩权必须向开发商主张无果。购房者享有的抗辩权必须先行向开发商主张，只有在开发商拒绝履行或者不完全履行的情况下，才能向贷款银行行使该抗辩权。一般认为，购房者向开发商主张的形式应该是诉讼或仲裁。

PART 6

六、贷款合同事先约定由购房者承担楼盘烂尾等类似情况下的贷款返还义务，该约定是否有效？

抗辩权延伸制度在我国大陆地区的最早运用体现在最高院2003年4月28日颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（“商品房买卖司法解释”）第23条、24条和25条之中，该部司法解释经最高院修正后于2020年12月29日发布，涉及到抗辩权延伸的条文除序号调整外，内容几无变化。

根据商品房买卖司法解释（2020年修正）第20条、第21条第2款规定，如商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。在商品房担保贷款合同同时也被解除情况下，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

根据上述司法解释规定，购房者因楼盘烂尾解除商品房买卖合同（可以基于约定解除事由、也可以基于法定解除事由）后，有权同时单方解除贷款合同已不存在任何争议，存在争议的问题在于，贷款合同解除后，购房者（同时作为贷款合同的借款人）是否负有向贷款银行返还贷款款项义务？特别是有些贷款合同会明确约定购房合同解除后应由作为借款人的购房者承担贷款本金、利息等相关费用的返还义务。

对该问题，最高院（2019）最高法民再245号再审判决书分别从司法解释条文规定、格式条款适用以及公平原则三个角度进行了较为充分的说理，结论是购房者不负有贷款返还义务。根据最高院在该案中的裁判要旨，即便贷款银行与购房者事先约定由购房者承担楼盘烂尾等类似情况下的贷款款项返还义务，该约定应为无效。可以说，该案裁判观点对于地方各级人民法院审理类案提供了裁判方向指引。

PART 7

七、购房者在不解除购房合同情况下，能否向贷款银行主张强制停贷？

商品房买卖司法解释以及前述最高院（2019）最高法民再245号判决书仅针对购房者同时解除了购房合同和贷款合同情况下购房款和购房贷款应由开发商作为义务主体分别返还给出了明确意见，但是对于购房者不主动解除购房合同（购房者不解除的原因往往是担心房财两空）时是否有权暂停支付按揭贷款这一问题却鲜有涉及，司法实务中对此存在较多争议，这一点也是近期楼盘烂尾事件中集中暴露出的最为核心的法律问题。

购买了烂尾楼盘的业主以贷款银行存在违规发放贷款（声称的违规行为包括在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金转入开发商的非监管账户、怠于履行监管义务等）为由，联合发表强制停贷告知书，在法律上购房者要求停贷是否具备正当理由？其自身将面临着哪些法律风险？

对此问题，笔者认为有必要考量贷款银行自身是否存在过错进行区别分析。

如果贷款银行自身存在过错情况，且其过错行为与楼盘烂尾之间存在一定的因果关系，笔者倾向于认为购房者有权暂停还贷。持该种观点的典型案例见于广东省高院（2018）粤民申7516号民事裁定书中的相关认定：“招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄一婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当”。

这里有一个需要探讨的问题，为什么在贷款银行存在过错情况下，购房者有权暂停还贷？分析购房者和贷款银行之间的法律关系，除了存在金融借款法律关系外，双方还存在委托法律关系，购房者在与贷款银行签订贷款合同之后，对于本应由贷款银行支付给购房者的借款，实则由购房者委托贷款银行将该借款直接支付给了开发商。无论贷款合同中是否有明确约定，贷款银行作为购房者的受托人将借款支付给开发商时，需严格遵循相关监管政策的要求，应将购房者的贷与款项支付至开发商的受监管账户，如怠于履行该项义务导致开发商将资金擅自挪作他用进而造成楼盘烂尾，贷款银行构成瑕疵履行，依据《民法典》第929条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。”据此，购房者有权要求贷款银行赔偿损失，并享有暂停还贷的抗辩权。

如贷款银行自身并不存在任何过错，基于贷款银行已经善尽贷款合同下的全部义务，笔者认为此时购房者若以开发商未履行按期交房义务从而主张暂停偿还贷款合同项下到期的本金及利息，似乎没有法律依据可循，如未及时还款，购房者自身或将面临贷款合同下的违约法律风险，个人征信也将受损。

FINAL

结语

以上分析侧重于法理角度，从按揭购房模式中涉及到的交易主体、主体之间的法律关系、相互间权利义务、购房合同和贷款合同构成关联合同、关联合同中的抗辩权延伸制度及其在商品房买卖司法解释中的具体运用等方面展开。希望能对实务中认识和处理楼盘烂尾导致的还贷争议有所帮助。

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