2008年12月3日，甲与乙签订《借款合同》，约定：甲向乙借款300万元，月息3.5％，到2012年12月2日止，担保人为丙公司。2013年5月31日，因甲及丙公司到期未偿还债务，乙与丙公司约定：丙公司自愿以其开发的某小区一套房屋抵顶所欠乙某债务，双方于2013年5月签订《商品房买卖合同》。后丙公司向乙开具了购房发票，并于2015年3月向乙交付了案涉房屋。但案涉房屋一直登记至丙公司名下，丙公司未向乙办理案涉房屋的过户登记手续。法院在审理债务人丙公司与债权人戊公司借款合同纠纷一案过程中，于2015年8月查封了丙公司名下的案涉房屋，并作出戊公司胜诉的生效判决。戊公司申请强制执行，请求法院依法拍卖、变卖案涉房屋以偿还丙公司欠戊公司的借款。乙某以诉争房屋已于2013年抵顶给乙某为由，提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。
以物抵债协议达成后，债权人未实际受领抵债物，该债权人主张对抵债物排除强制执行能否被支持？
在司法实践中有不同观点：一种观点认为可以排除强制执行，理由是：以物抵债协议，即传统民法所谓的代物清偿协议，是指债权人与债务人约定，以他种给付替代原来给付，因其意在消灭债权债务关系，具有类似于清偿的效果。以物抵债协议成立后，不管是否实际受领，可以主张排除对抵债物的强制执行。另一种观点认为不能排除强制执行，理由是以物抵债协议不同于代物清偿制度，代物清偿应当包含代物清偿协议（以物抵债协议）与履行行为两部分。以物抵债协议属于诺成合同，达成以物抵债协议只是以物抵债协议成立生效，未履行物的交付，抵债物的所有权不发生变动，不能产生对抵债物排除强制执行的效力。
上述案例法院裁判认为：乙与丙公司签订的《武汉市商品房买卖合同》实为以物抵债协议，而非单纯的买卖房屋。在案涉房屋移转登记至乙名下之前，如乙基于以房抵债协议享有的权利可排除戊公司对丙公司合法债权的执行，则有违债权平等原则，故判决驳回乙的全部诉讼请求。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”基于不动产提起的案外人执行异议之诉，一般情况下，大多数案外人都满足上述第（一）项条件；关于第（二）项条件，法院一般会审查有关案涉“以物抵债协议”的真伪，包括所谓“代物清偿协议”的债权是否真实存在、是否合法有效等，房屋买卖协议是否存在“倒签”，名为房屋买卖实质是否为让与担保，是否存在流质契约，买受人与出卖人之间是否存在恶意串通、逃避债务等；关于第（三）项条件“该权利能否排除执行”，笔者认为需从以下两个方面判断：
第一、是否发生物权变动。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。由于涉案房屋此时仍登记在出让人名下，因而涉案房屋未发生物权移转，受让人对房屋不享有所有权。且根据最高人民法院相关裁判观点：对于债务清偿期届满后当事人达成的以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人不履行或无法履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，应驳回其诉讼请求。
第二、案外人对标的房屋是否享有物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、买卖财产的规定》第十七条之规定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应满足：与被执行人就执行标的签订以所有权移转为内容的协议、已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错的要件。案外人作为基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，仅享有普通债权请求权，该债权请求权不能满足法定物权变动的要求，因而不能直接取得上述房屋的所有权。同时，鉴于该以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权的范畴，并无任何物权化的属性，且该抵债物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，故在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。
因此，由于以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立，案外人仅享有债权请求权，而非物权请求权。如果以物抵债协议实际履行，抵债物的权属已经发生变动，案外人主张排除对抵债物的强制执行，应予以支持。但以物抵债协议成立后未实际受领的，不能作为对抗强制执行的正当理由，不能排除申请执行人的强制执行。但需要注意的是，若案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在合法有效的建设工程施工合同，且被执行人尚欠案外人的工程价款已经到期，案外人基于建造这一原始取得方式取得的债权，该工程价款债权与被执行人订立的合法有效的以物抵债协议，以此来主张其已支付了相应对价，请求排除执行的，一般能够排除申请执行人的强制执行。
