新冠肺炎疫情再次席卷而来，本轮受新冠肺炎疫情封控的影响比2020年有过之而无不及，旅游、住宿餐饮、批发零售、交通运输、文化娱乐、会展等企业的生产和经营陷入停滞，大部分企业面临较大的经营风险和财务风险。为此，政府部门出台了诸多支持政策，其中较受瞩目的就是房租减免政策，本文将以上海地区为例，介绍与解读上海市政府关于租金减免的一系列政策，与业内同行一起探讨，并希望能帮到租赁双方共渡难关。
政策解读
（一）国家发展改革委等部门于2022年2月18日发布了《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（发改财金〔2022〕271号），以下简称“政策”，该政策重点规定2022 年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，减免期限分为两档，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。
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国家发展改革委等部门于2022年2月18日发布了《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（发改财金〔2022〕271号）
4、2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。对减免租金的房屋业主，2022年纳缴房产税、城镇土地使用税确有困难的，鼓励各地可根据条例授权和地方实际给予减免。
（二）上海市人民政府办公厅于2022年3月28日发布了《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（沪府办规〔2022〕5号），以下简称“措施”， 该措施发布时，上海全市封控停摆已超过1个月，减免期限仍分为两档，与国家发展改革委等部门发布的《政策》有所不同的是，上海市的房屋租金减免对象从国家规定的服务业拓展到所有行业。对于符合条件承租国有房屋从事生产经营的小微企业和个体工商户，最多可以要求减免6个月租金。此外，该措施强调了租金减免应确保落实惠及最终承租方。
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上海市人民政府办公厅于2022年3月28日发布了《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（沪府办规〔2022〕5号）
（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金……
（三）上海市国资委、住建委、房管局制定并于2022年3月31日发布《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》，以下简称“实施细则”，本实施细则的实施主体为上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。上海市集体企业可参照执行本次免租政策。实施细则第四条中重点规定，针对最终签约承租实施主体自有经营性房产和使用权房（使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由上海市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。）从事生产经营活动的小微企业和个体工商户免除2022年部分租金，分三个月及六个月两档执行，而大中型企业集团及下属的子企业、国有企业最终承租经营的，不在本次免租政策适用范围之内。
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上海市国资委、住建委、房管局制定并于2022年3月31日发布《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》
（二）适用房屋
实施主体自有经营性房产和使用权房。其中，使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。
（三）减免对象
最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户（以下简称最终承租方）。其中，小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。
（四）减免期限
实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。
第一档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。
第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。
（四）上海市财政局于2022年4月2日印发《关于做好2022年上海市市级行政事业单位减免小微企业和个体工商户房屋租金相关工作的通知》（沪财资〔2022〕6号），以下简称“通知”，该通知除了实施主体（市级行政事业单位）与《实施细则》不同以外，两者中小微企业与个体工商户的参考标准也存在一定的区别，市级行政事业单位房屋的承租方应为《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号）规定的小微企业（详见附件一）和《个体工商户条例》（国务院令第666号）规定的个体工商户，而《实施细则》中，小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》（详见附件二）、《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定（详见附件三），个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。
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上海市财政局于2022年4月2日印发《关于做好2022年上海市市级行政事业单位减免小微企业和个体工商户房屋租金相关工作的通知》（沪财资〔2022〕6号）
一、减免政策
市级行政事业单位将自有房屋出租给从事生产经营活动的小微企业和个体工商户（含服务业小微企业和个体工商户，以下简称“承租方”），2022年全年免除承租方3个月租金；承租方位于2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。
二、适用范围
（一）市级行政事业单位与承租方签订房屋租赁合同并正常履行，合同租赁期限涵盖2022年1月1日至12月31日中任一时段。
（二）市级行政事业单位房屋的承租方应为《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号）规定的小微企业和《个体工商户条例》（国务院令第666号）规定的个体工商户。
（三）疫情中高风险地区以国家卫生健康委、上海市卫生健康委、上海发布、上海市新冠肺炎疫情防控新闻发布会等官方渠道公布的信息为准。因落实防疫要求严重影响经营活动的情况，是指承租方按有关部门防疫要求，承租房屋被封控、停业、被临时征用等影响经营活动正常开展的情况。
以下为截取的部分中小企业/大中小微企业划分标准：
附件一：《中小企业划型标准规定》（部分）
附件二：《统计上大中小微型企业划分标准》
附件三：《金融业企业划型标准》
（五）上海市人民政府于2022年5月29日印发关于《上海市加快经济恢复和重振行动方案》的通知（沪府规〔2022〕5号），以下简称“行动方案”， 本行动方案共计四部分，50条政策措施，其中第4至第6条规定了最新的减租政策。一方面，积极推动国有房屋免租政策，2022年的免租期限统一延长至6个月，不再按地区区分减免期限；另一方面，针对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，也可参照小微企业和个体工商户的相关政策免除6个月房屋租金。与此同时，鼓励非国有房屋业主或经营管理主体为小微企业和个体工商户减免6个月房租，由市区两级财政积极实施非国有房屋免租补贴政策。该行动方案自2022年6月1日起施行，有效期至2022年12月31日(具体措施明确执行期限的，从其规定)。市政府3月28日发布的措施继续有效。国家有相关规定的，从其规定。
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上海市人民政府于2022年5月29日印发关于《上海市加快经济恢复和重振行动方案》的通知（沪府规〔2022〕5号）
4.对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金。推动在沪央企、其他省市在沪国有企业参照我市规定，为小微企业和个体工商户减免房屋租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。
1、针对经营性租赁：先免后补，政府补贴减免部分的30%，最高补贴300万元
面对商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，就新冠肺炎疫情期间的租金减免事宜，虽未做强制性规定，但政策坚持共担风险、利益平衡的原则与精神，充分考虑双方的利益诉求，鼓励出租方减免租金，基于出租方的减免行为给予一定的税收减免及政策补贴。
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上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》
问题5：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
（二）上海市人民政府关于《上海市加快经济恢复和重振行动方案》的通知（沪府规〔2022〕5号），2022年5月21日。
4.对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金。推动在沪央企、其他省市在沪国有企业参照我市规定，为小微企业和个体工商户减免房屋租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。
5.鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。对符合条件的非国有房屋业主或经营管理主体，按照减免租金总额的30%给予补贴，最高300万元，由各区政府负责实施，补贴资金实行财政预算总额控制，由市、区两级财政共同承担。受疫情影响严重且在沪注册的餐饮连锁企业，分公司或门店符合小微企业条件且承担房租费用的，可视作小微企业享受房屋租金减免。
6.对减免房屋租金的国有、非国有市场主体，采用非接触式办理和简便操作流程，减免相应的房产税和城镇土地使用税。引导银行对减免房屋租金的出租人视需要给予优惠利率质押贷款等支持。
2、针对居住性租赁：非承租人原因导致房屋实际无法使用房屋可申请减免
如因出租方主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租方实际无法使用房屋，承租方提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租方居住使用房屋，且承租方不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租方提出减免租金请求的，一般不予支持。承租方需注意的是，在申请租金减免时应尽可能提供“因出租方主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租方实际无法使用房屋”的相关材料。
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（一）上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》
问题7：居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。
3、针对次承租方是否有权申请减免租金：减免政策应落实到最终承租人
根据相关政策规定，转租人需把国企房东所减免租金的全额给予最终承租人进行减免。虽未有相关政策就承租非国有房屋时次承租方的租金是否应做减免做明确规定，笔者建议参照承租国有房屋租金减免的政策指引，根据政策精神平等协商，合理分担疫情带来的损失，让租金减免的优惠政策实实在在落实到实际经营者。从政策指引来看，转租方不作为实际经营者无法享受减免政策，但对于以转租作为经营业务的承租方，笔者认为，其与出租方（也即大房东）之间的损失分担，可对租赁期限、租金的支付方式等进行合理协商与约定。
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上海市人民政府办公厅于2022年3月28日发布了《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（沪府办规〔2022〕5号）
（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金……
共渡难关
疫情期间，笔者收到了分别来自商场和承租人关于疫情期间减租的法律咨询并分别给到了根据最新政策解读的法律意见和应对策略，最终发现，虽然作为承租人的中小微企业的确很难需要一定的扶持，但作为出租方的商家因疫情带来的损失和危机其实更大更难以估量。好在6月1日，上海的商场已全面复工开业，商场面临的问题是商场内的商家是否还活着能如期开业，但有没有想过，如果一味地让商场让利，那么商家最终可能面临的问题是商场倒闭歇业。所以，商场和商家在疫情面前是一对难兄难弟，除了国有商场背后有国家的鼎力支持，大部分市场主体的商场这两个月的现金流是惨不忍睹的。因此，只有让商场和商家都能活下来，才是共渡难关的首要目标，才有可能迎接或有的报复性反弹。
（一）出租方角度——公平原则为主、减免部分申请补贴，力保继续履约。
1、应积极关注国家相关政策，目前对于国有房屋，明确规定了租金减免要求，而对于非国有房屋，相关政策多为倡导式规定，但在司法实践角度，从公平合理、风险共担原则及鼓励经济发展的精神来看：
在2022年4月至5月上海地区被封控而导致承租方无法实际使用租赁房屋期间，法院及相关政策均比较倾向于由出租方减免一定的租金，出租方在仍有余力时，建议根据国家政策指导减免承租方一个月的租金，出租方可就减免部分向政府申请30%补贴，但最高不得超过人民币300万元；
自2022年6月1日起，各大商场、商铺已逐步恢复运营，在承租方能够实际使用租赁物业经营的基础上，已不必然享受租金的减免，出租方与承租方应就该部分的租金支付、减免事宜进行友好协商并达成一致。与此同时，出租方应保留为承租方减免租金的相关文件，以作为后续申请减免税费等支持政策措施的材料；
2、考虑到新冠肺炎疫情对于出租方来说也是一个巨大的打击，当出租方确实无力减免承租方租金时，可在双方充分沟通的基础上，从延期履行、缓交租金、延长或缩短租赁期限等多方面综合考虑解决方案，笔者认为，减免租金的目的是为了继续履行合同，若承租方一味地要求既要减免租金又要解除租赁合同，那么则与促进交易、风险共担的宗旨相悖；
3、出租方应当根据各承租方实际情况的不同，制定不同的应急预案。如承租方确实无法继续经营决意解除租赁合同的，建议出租方先行接收房屋，避免损失的扩大。
（二）承租方角度——缓缴优先、协商减免、谨慎解约。
1、在2022年4月至5月上海地区被封控而导致承租方无法实际使用租赁房屋期间，承租方应积极关注相应租金减免政策，及时就租金缓缴、减免事宜与出租方进行沟通，与此同时，引用的政策规定应尽可能正确；
考虑到2022年6月1日起，各大商场及商铺已逐渐恢复运行，对于承租方来说，虽经营收入会受到一定的影响，但对于出租方来说租金减免并非是必须的，故在承租方尚未与出租方就租金减免或者合同解除达成一致前，建议承租方暂按租赁合同的约定按时、足额缴纳租金，避免承担不必要的违约责任；如确有困难，可申请缓缴租金；
2、积极与出租方进行沟通，如确实因疫情原因导致经营不善而无法支付相应租金，充分利用法律依据，与出租方就租金的支付达成一致，变更合同条款；
3、承租方应及时收集受疫情防控影响无法使用租赁房屋、疫情防控导致支付能力下降以及与出租人沟通的聊天记录等，做好证据的收集固定工作。
小 结
新冠肺炎疫情的冲击，对于整个社会的影响都是前所未有的，在当前疫情形势下，无论是承租方还是出租方，在面临房屋租赁纠纷时，双方都应当秉持互谅互让、互惠互利的原则，为了维护双方的合作关系，在公平合理的范围内共担风险，租金的支付应以缓交为主、减免为辅，任何一方都不应将疫情带来的风险全部转嫁给另一方，过多的风险转移终究损害的是双方的利益，互相体谅，才能携手共渡难关！
