郝维国 上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师助理
2019年3月1日，《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》将开始施行。笔者就新修改后的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《管理规定》）与之前法规相比较，梳理与分析、阐述此次修改后所重点调整的内容。
新修订的《管理规定》从原来的88条增加到95条，整体上来看，此次修改主要是针对物业管理现实中存在的业主大会组建难、决策难、执行难，小区停车难，以及公共收益收支不透明和维修资金渠道不畅通等问题，在条块管理职责、业委会组建和运作规范、物业服务质量和收费、公共收益规范、小区停车、维修资金续筹及列支等方面，作了进一步修改完善，当然也有根据上位法作的调整。
一
明示了业主的权利和义务
与修改前的对应条款相比，《管理规定》中对于业主的权利和义务都作了大量的扩充，但从扩充的具体内容看，修改的主旨不是创设新增业主的权利和义务，而主要是借助进一步明确业主的权利和义务，达到更加便于业主了解知晓自身权利和义务内容，以利于业主行使权利和履行义务的目的。对于业主享有的权利，此次修改《管理规定》第12条主要是将国务院《物业管理条例》第6条有关内容作了重复性强调；对于业主应履行的义务，该条在国务院《物业管理条例》第7条规定的基础上，结合此前法规已规定内容并根据上海实际需要强调的内容，增加了遵守临时管理规约和专项维修资金管理规约要求、履行其承担的房屋使用安全责任等义务，并将原法规中“提供联系地址和通讯方式”的单款要求纳入义务条款一并表述。同时，将《物权法》第72条中的“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”作了再次强调。
二
完善了业委会相关制度
与修改前的对应条款相比，业委会部分调整是这次修改的重点，涉及篇幅较大。针对业委会运作中的实际问题，完善了从组建到换届改选的全过程内容，主要涉及十大方面：
（一）第20条第1款在保留现行业委会由5人以上单数组成和任期为3至5年规定基础上，增加了针对建筑面积在1万平方米以下的面积较小的住宅小区，可以减至由3人组成的例外性规定。
（二）第20条第2款针对业委会委员选任条件，一方面，在国务院《物业管理条例》规定条件的基础上，从利害关系角度，增加了“本人、配偶及直系亲属未在该小区的物业服务企业任职”的条件；另一方面，对于“不得担任业委会委员”限制条件的适用，在原有“有损坏房屋承重结构、违法搭建等情形且未改正的”的规定基础上，进一步明示“只要有情形之一”即不得担任业委会委员，可以避免实际操作中引发争议；同时明确业主大会可以决定增加“其他情形条件”。
（三）第20条第3款引入承诺制，即规定业委会委员候选人必须书面承诺符合规定条件，全面履行工作职责、不得以权谋私，并在第23条中增加将书面承诺作为业委会选举产生备案要件；同时针对业委会履行职责，第20条第4款在原法规规定职责基础上，增加了执行业主大会决定、处理业主大会的日常管理事务，拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案、拟订印章管理和财务管理及停车管理等多项职责内容。
（四）第20条第5款在原“业委会接受业主大会和业主的监督”的规定基础上，进一步强化了接受相关行政管理部门、乡镇政府或街道办事处、居（村）委员会的“指导和监督”的要求。
（五）第21条对业委会委员候选人的“产生”作了更为具体的制度设计。首先规定由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生业委会委员候选人；其次要求筹备组审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡镇政府或街道办事处，同时将基本信息在物业管理区域公告；主任、副主任在业委会委员中推选产生，同时要求筹备组自选举完成之日起3日内，在物业管理区域内公告业委会主任、副主任和其他委员的名单。
（六）完善业委会选举产生后的备案制度。第23条在原备案提交文件“业主大会会议记录和会议决定、业主大会议事规则、管理规约、业委会委员名单和基本情况”基础上增加了“专项维修资金管理规约、书面承诺、业委会委员培训记录”，同时明确备案证明应载明业主大会名称以及业委会名称、届别、任期、负责人和办公地址，并明确业主委员会印章印文应当包含届别，以区别于往届业主委员会印章，这可以一定程度上解决换届选举后原业委会成员拒不移交或擅自使用印章所带来的问题。
（七）建立了业委会委员津贴制度。第24条明确提出了业委会委员津贴问题，将是否给予业主委员会委员津贴的决定权赋予了业主大会，同时明确津贴来源渠道为公共收益中列支或者其他方式筹集，以提高业主委员会委员的工作积极性。
（八）结合实际操作，第26条对业委会定期和临时会议的召开等作了更加具体的程序性设计，明确业委会定期会议至少每2个月召开一次；经1/3以上委员提议，应当召开临时会议；同时明确会议须有全体委员过半数出席，还需邀请居（村）委派员列席和业主旁听；业委会作出的决定也需要全体委员过半数签字同意。
（九）针对有业委会委员因主动辞职、拒不履职、无法履职、无故缺席、违反承诺以及不再是该小区业主、出现不得担任情形等特殊情况的，《管理规定》第31条设定了自然终止或者经业主大会决定终止的不同情形，如此一定程度上应当可以解决实践中业委会委员“退不出”的问题。
（十）完善了业委会补选和提前换届的相关要求，第32条区分补选与提前换届改选进行规定，将原有“业委会委员人数不足二分之一或其他无法正常运作的应当启动补选或者提前换届改”的笼统表述，分款修改为：业委会出现委员不足但超半数的，业主大会可以补选；出现委员人数不足半数的、业委会连续6个月未开展工作的、业主委员会作出的决定严重违反法律法规的以及因其他原因导致业主委员会无法正常运作的，应当启动提前换届改选程序。同时，明确业主大会决定对业委会提前换届改选的，乡镇政府或街道办事处应当依法组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会选举新一届业委会。
三
扩展了业主共有配套设施设备的范围
对于小区的共有配套设施设备，原法规规定了物业管理用房，门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、公用走廊，物业管理区域内按规划配件的非机动车车库，物业管理区域内的共有绿化、道路、场地，建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业等，此次《管理规定》第43条增加1项“单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的停车位”。
按照《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，地下车位并未直接明确纳入共有范围。此次明确将“单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的停车位”确定为业主共有，将“地下产权车位”一并明确为业主共有，属于一个创新。其中需要说明的是，对于“单独选址、集中建设的共有产权保障住房的地下车位”问题，在2016年市政府规章《上海市共有产权保障住房管理办法》中已经明确为归全体购房人所有。此外，对于“业主共有的地下产权车位”是否可以转让给小区内业主等问题，目前法规中均未涉及，日后可能还需要进一步明确。
四
完善了物业服务收费价格机制
在物业服务收费上，《管理规定》第48条作了如下修改：首先将原有的“实行政府指导价和市场调节价”予以调整，删除了其中的“政府指导价”。因为2014年12月，国家发展改革委发布《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）放开了“非保障性住房小区”的物业服务收费。其次《管理规定》明确市房屋行政部门应当定期发布住宅小区物业服务标准；物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。如此规定，对于业主与物业服务企业协商确定收费时，可以起到指导、引导和参考的作用。
再者，《管理规定》要求物业服务企业将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公告。其中实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当每年向业委会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告；实行包干制收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用收支情况或经第三方机构评估的收费标准向业委会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。
五
补充了公共收益制度规范
小区“公共收益”是指利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所获得的收益。对“公共收益”的规范，原法规仅明确主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定用于业委会工作经费或物业管理方面的其他要求。
《管理规定》第51条在此基础上，从利用物业共用部分从事经营活动的程序要求以及具体补充维修资金的比例等方面作了补充和完善：首先，该条第1款规定利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告，同时业主大会也可以授权业委会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。
其次，第2款在原先明确公共收益归业主所有的同时，突出“单独列账”，相应第82条对违法挪用的情形设定了罚则。最后，第51条第3款明确公共收益按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于50%；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业委会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。这一完善，应该是结合了2016年市住建委发布的配套补充性文件《关于加强本市住宅专项维修资金续筹工作的通知》中的相关规定和实践操作。
六
创设了临时物业服务保障制度
“临时物业服务保障制度”是此次修改中的一项制度创新设计，主要与近年来出现的小区物业服务企业交替中物业断档进而影响居民正常生活秩序的情况相关。《管理规定》第52条即对此作了具体规定：当物业服务企业退出且业主大会尚未选聘新公司的，由业委会报乡镇政府或街道办事处在区房管部门建立的临时物业服务企业预选库中选定来提供临时服务；未成立业委会的，经20%以上业主提请，由居（村）民委员会报乡镇政府或街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。需要特别说明的是，临时物业服务的期限不超6个月，费用由全体业主承担。
七
针对“停车难、停车贵”作了制度性优化
住宅小区机动车停车难、停车贵问题，目前确实是社会关注的焦点和物业管理工作的难点。尤其在国家发展改革委2014年12月发文放开住宅小区停车服务而实行市场调节价后，个别小区因停车收费价格涨幅过大还引发了比较激烈的矛盾。据《上海交通行业发展报告（2018）》显示，2017年底，上海市注册机动车保有量390.5万辆，较上年增长8.5%。截至2017年6月，全市居住类停车缺口达84.9万个（引自:http://sh.eastday.com/m/20190214/u1a14603804.html）。
此次修改回应了这一问题，在停车资源共享、车位（车库）的租售价格管理、停车收费标准、出租要求等作了完善。《管理规定》新增要求：第一，第61条第1款对停车位购买和附赠作了数量限制，规定建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，1户业主只能购买或者附赠1个；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，1户业主可以多购买或者附赠1个。第二，第61条第3款规定建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，应当向区房屋行政管理部门备案。第三，第61条第4款明确了全体共用部位停车位的收费标准，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。第四，第62条规定建设单位尚未出售的停车位，明确不得以“只售不租”为由拒绝出租；停车位有空余的，可以临时按月出租给小区外的单位、个人。第五，第63条专条规定了停车共享，对区政府、乡镇政府和街道办事处都提出了职责要求：区政府要组织区交通、公安、房屋、建设等部门建立停车资源共享协调制度。对于停车位与停车需求矛盾突出的小区，周边商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，乡镇政府或街道办事处可以提出错时停车方案，实现区域停车资源共享。同时鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。
八
完善维修资金管理制度
在作为物业“养老金”的住宅专项维修资金制度上，此次《管理规定》重点针对续筹和紧急维修时的列支两个方面作了完善。
对于维修资金续筹的完善，此次《管理规定》在原法规有关分期缴纳和一次性交纳两种方式的原则性规定基础上，第65条中进一步明确业主大会未在“90日内”作出决定的，明确了具体程序和要求，包括业委会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。同时明确业主应当自收到交款通知之日起90日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的50%。如此规定，可以有效避免因业主大会难以或者不作出续筹具体方式的决定，导致维修资金续筹难的问题。此外，还明确业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业委会可以依法向人民法院提起诉讼。
对于紧急维修，《管理规定》第73条一方面对紧急维修的适用情形作了增加完善，将原来“电梯、水泵故障，影响正常使用的”情形分为两项，修改完善为“水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的”“电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的”；将“消防设施损坏，消防部门出具整改通知书 ”细化修改为“火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书的”；并对“外墙墙面有脱落危险，严重影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的”作了修改完善，其中增加了“建筑附属构件有脱落危险”的情形，同时删除了原先需同时具备的“严重影响房屋使用”要求。另一方面，明确突出先组织实施、后审价列支，同时还打通代履行时维修资金列支渠道，明确对已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，而业委会在7日内未审核同意维修更新方案、区房管部门组织代为维修的，维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房管部门出具的支取通知在专项维修资金中列支。
此外，《管理规定》还对原法规中的 “物业服务企业资质和物业服务项目经理资格”“物业自行管理要求”“物业保修金”“物业承接查验”等内容作了相应删除或修改。
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