任杰 上海邦信阳中建中汇律师务所 律师助理

笔者作为一名法律工作者，从业期间为一些港资房地产开发企业提供销售领域专项法律服务。在该行业服务多年，笔者基本明白该行业里的一些“游戏规则”，以现在的房地产市场而言，购房者选中心仪的开发商销售房源后，一般先支付意向金，签署意向书或是定金合同，待选完房后在双方约定期限内支付房款及签署《上海市商品房预售（出售）合同》以下简称“正式合同”，签署正式合同这种行为行话中称之为“正签合同”。

鉴于现在大部分的港资开发商会把正签合同这步流程交由外部聘请的律师负责协助完成，律师的服务范围包括但不限于解释合同条款，协助草签合同（俗称“签署样张合同”）及正签合同，代为办理权证，代收代付税费等。买房需要先草签合同，在对合同内容无异议的情况下，开发商进行网签备案。在服务过程中，笔者时不时会碰到一些特别有意思的购房者，他们一般在洽谈完草签合同支付相应购房款后，心里顿时会有一种憋屈的感觉（心想：我不能签合同，这合同条款简直是霸王条款了！），此时的购房者会临时拒绝签字拒绝签署正式合同，继而产生退房心理，与开发商发生退房纠葛，进而上升到诉讼阶段，开发商与购房者都仅仅握有草签了的购房合同样张，在解决纠纷过程中，双方持有的草签合同则是关键性证据，它的法律效力如何呢？另一种情形是，截至今日国家仍对房地产市场进行调控，有些购房者暂时性的未符合当地购房政策要求，开发商就先与购房者签订草签合同，待该些业主符合限购政策后在安排签署正式网签合同，以符合购房资格。

接下来笔者就从几方面给读者梳理梳理购房草签合同注意事项。

我们知道新建商品房销售合同网上备案自2004年3月30日实施以来，在“信息公开、规范交易、便民利民”等方面取得了明显的成效，但也出现了随意开价或拒售商品房、网下签订预订合同和订立虚假合同炒卖期房等问题。政府有关部门为了控制此类事件，维护市场有序发展，为了进一步加强定金合同网上备案和预（销）售合同签署的管理，联合多部门制定并颁布了《上海市商品房预销售合同网上备案和登记办法》、《关于加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的通知》等规定。依据法律法规，“预购商品房，双方当事人应按照《上海市商品房预销售合同网上备案和登记办法》的规定，在网上签订正式合同并办理网上备案手续，由市交易中心按规定将网上操作系统楼盘表内的“可售”标识（绿色）变为“已售”标识（红色）。”这种网签模式大大改善了房地产市场的交易秩序，限制了开发商“一房二卖”的交易。

因为有这些政策文件的出台，笔者理解，新建商品房的正式合同就是开发商通过向市房地产交易中心备案过的网签系统中打印的，打印出来的正式合同在房管局系统上有备案（可查询），有合同条形码编号，有合同签署时间。买卖双方可在正式合同上签字并向有关部门提交该合同办理相关手续。买卖双方达成购买意向后，由开发企业委托的网签操作人员将在网签系统中录入合同文本相关信息，网签操作人员将合同电子文本信息提交到网签系统申请合同备案。申请备案的合同提交后，网签系统将即时对买卖双方确认提交的合同电子文本中的房屋信息载入登记薄，完成网上备案，生成合同编号。同时网签系统及网站上的商品房楼盘表中将公示该套商品房已售的信息。备案完成后，开发企业要即时在销售现场打印出已经备案的网签合同文本，买卖双方签字盖章后分别留存。另外，购房人也可以凭身份证明到交易登记机构查询合同确已备案的信息。

讲述了这么多正式合同事宜，那么草签合同是怎么产生的呢？为什么需要草签合同呢？目的是什么呢？笔者认为，草签合同其实就是正式合同的复印件，就是正式合同的影子。

草签合同产生的一个重要原因，就是从撤销的角度出发考虑，所谓网签系统的正式合同在撤销的程序上比较严格。根据通知规定，商品房销售合同网上备案后，在申领预告登记证明或者房地产权证前，双方当事人经协商一致，需要解除商品房销售合同的，应严格按照《上海市商品房预销售合同网上备案和登记办法》第十四条的规定执行，持解除合同的书面协议、房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同等材料，共同到房屋所在地区（县）房地产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请，区县房地产登记机构根据上述材料校核买卖双方的密码后方可受理，另撤销手续的办理有5天的期限。正式合同经过撤销解除后，对买卖双方的约束会产生一定的影响，如若任何一方反悔不买或不卖，都对交易双方的诚信产生影响，甚至严重的可能产生纠纷。而草签合同中信息后打印后如果仍有错误的地方，则可进行多次修改，直至最终版本的确认。

另外，从公平原则的角度考虑，购房者支付百万或者千万资产购买住房，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，如果不草签合同，购房者对合同的内容，没有足够的时间进行了解。所以草签合同，理论上买卖双方可对合同条款进行磋商，直至最终版本的产生。但纵观现今房地产市场领域，基本上开发商都处于强势地位，所拟定的合同基本都是格式条款合同，即开发商一般不会修改任何合同条款，购房者支付相应房款后对主体信息及房屋信息确认无误后即可签署正式合同。在这种情况下，草签合同对于签约的双方，在一定程度上都是有利的。

明白草签合同的由来后，我们来谈谈草签合同的法律效力，草签合同之所以在大多数业主心中所占“分量”不大，就是因为“草签”二字，草签即为“非正式”，加之在购房时，通常草签完成后要更换签署正式合同，所以，购房者更加认为草签合同就是无效的，而事实并非如此。

从合同法法规角度理解，草签合同，只要符合合同生效的要见，同样是具有法律效力的，合同生效一般要求符合合同双方当事人具备相应的民事行为能力、意思表示、不存在欺诈、胁迫等情形、内容不违法法律法规的强制性规定，不损害社会公共利益等要件。根据我国《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的合同无效：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。所以笔者认为在签订的时候要注意以下事项：首先，要核实确认对方当事人的主体资格。其次，要注意合同的形式。必须以书面形式签订合同;采用口头、信件、数据电文形式订立合同的，必须签订确认书并盖章签字;倒签合同要标明合同背景。最后，合同的必备条款要具体、明确，具体包括：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。且当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。草签合同只是相对于网签正式合同（录入房管局系统，有合同编号，及签署时间）的一种说法。从效力角度理解，草签合同与正式合同都具有合同效力，但草签合同的效力不能对抗第三人。

从登记角度而言，笔者说过草签合同只是正式合同的复制版，草签合同上未生成条形码，也未在交易中心网签系统中备案，对于购房者根本无法凭借草签合同至不动产所在地的不动产登记中心进行产权办理，也无法向税务部门进行契税申报手续。倘若买方以按揭贷款方式购买不动产的，贷款银行也无法按照草签合同向购房者提供按揭贷款。但是对于草签合同的双方主体来说，该合同是双方的真实意思表示，双方应当受草签合同约定的约束。

虽然买房没有规定必须签草签合同的，且草签的合同是有效力的，只要双方签字，没有违法因素，一般是有效的，应履行合同。商品房合同作为约束业主与开发商的重要依据，切莫过于草率。现今，开发商处于强势地位，而购房者们要做的是在保护好自己的利益的前提下做好取舍，所以，为减少纠纷和避免不必要的经济损失的发生且按照上海市住房保障和房屋管理局的相关文件规定，开发商一般在售楼处都公示着房屋的基本情况，包括但不限于房屋合同条款、五证、沙盘、楼盘情况、一房一价公示表等信息，购房者们最好在选购房前，要充分了解合同范本、考虑遇见的风险，以免日后出现购房纠纷。

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