阮世豪 上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师
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在住宅中，往往会设置消防楼梯或紧急避难通道等部分，而该部分的面积属于整幢楼的公摊面积，属于全体业主公共使用的部分，但在实务中，会出现业主们约定或物业与业主们协商楼梯间归某一部分业主进行管理（如楼长），有时开发商在预售时就约定由某一层某一户的业主负责专门维护该区域来减轻物业公司的管理义务，那么此类约定的存在是否符合法律规定，物业能否由此将楼梯间的维护义务转嫁给业主们呢？
注：下文中的“楼梯间”，如无特别表述，均指带有“紧急避难”等特殊用途的楼梯或通道。
根据建筑物在建时的设计备案，该等楼梯或通道是含有“紧急避难用”的特殊用途的，因此笔者理解该楼梯除属于该栋楼的共有部分外，还具有特殊性，为《消防法》所规定的消防设施中的安全疏散设施，因此该等楼梯的使用、维护等还应受消防法等规定约束。笔者列举了以下两种常见的，对楼梯间使用、维护管理的不合理约定：
全体业主约定楼梯间仅供个别业主使用的，可能因违反法律强制性规定而无效。
物业通过合同约定楼梯间由个别业主维护管理的，该约定无效。
《消防法》第十八条规定“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”
《上海市消防条例》第十七条规定“物业服务企业应当加强消防安全巡查，发现火灾隐患及时采取相应措施；做好管理区域内共用消防设施的日常维护保养工作。”
房屋预售合同中对楼梯间的使用权和维管责任的约定，对其他业主无约束力。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）款的规定，“紧急避难用”楼梯属于业主共用部分，该楼梯为整栋楼业主共有部分；根据《物权法》第七十六条以及上述《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，处分共有部分应经全体业主同意。同时该司法解释第十四条明确规定，如建设单位擅自处分业主共有部分，其他业主有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。
笔者进一步查阅了有关判例，就现有查阅到的判例情况看，司法实务中也基本上作相同认定。以笔者的理解，商品房预售合同仅是公司与业主之间的约定，并不约束合同外的其他同样享有公共面积的业主，因此在未按物权法第七十六条规定经整栋楼业主同意情况下，仅在预售合同中约定是无法将楼顶的楼梯中的其中一部约定为某一业主独享的。
楼顶空间属于全体区分所有权人共有，某一区分所有权人经审批在楼顶加建的房屋，除有相反证据证明外，应推定为全体区分所有权人共同所有、共同管理。
吴成功与叶秀凤所有权确认纠纷案（福建省泉州市中级人民法院〔2008〕泉民终字第440号民事判决）[1]
裁判要旨：《物权法》第七十二条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分具体包括：（1）建筑物的基本构造，如地基、支柱、楼顶；（2）建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、走廊；（3）仅为部分区分所有权人所共有的共有部分，如各层楼之间的楼板等。据此，全体区分所有权人对楼房的楼顶空间享有共有权，该空间应为全体区分所有权人共同占有、使用，任何一方不得独自占有、使用。
某一区分所有权人经审批在楼顶加建房屋，因楼房占地使用权属于全体区分所有权人，根据《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，在该区分所有权人未能提供相反证据证明的情况下，在全体区分所有权人共同享有的建设用地上加建的房屋应推定为全体区分所有权人共同所有。
建筑物楼顶空间及其架空层属于全体业主共有，房地产开发公司无权处置。
曾李嵘等15人与泉州市东兴房地产开发有限公司、泉州市丰泽区东淮房地产开发有限公司财产损害纠纷案（福建省泉州市中级人民法院〔2006〕泉民终字第342号民事判决）[2]
裁判要旨：建筑物区分所有权，作为一项重要的不动产权利，是一个综合型的、复合型的权利，由对专有部分的专有所有权，对共用部分的共有所有权及区分所有人对建筑物及居住于建筑物上的人的行为的管理权所构成。建筑物楼顶空间及其架空层的所有权归属于全体业主专有权之外的共有权，即全体区分所有权人所共有，房地产开发公司无权处置，只有全体区分所有权人才有权决定楼顶空间及其架空层的使用。
楼顶属全体业主共有，未经全体业主同意，擅自处理和改变楼顶使用权的，应承担相应的民事责任。
侯利敏诉梅州市艺之林广告有限公司、梅州市第二五金交电化工原料公司排除妨碍纠纷案（广东省梅州市中级人民法院〔2008〕梅中法民一终字第241号民事判决）[3]
裁判要旨：《物权法》规定的建筑区划内公共空间的权利归属原则，突出了业主权益的保护，限制了他人擅自处理和改变公共区域用途的行为。以自然物理属性和功能用途来看，楼房的全体业主对楼房的顶端拥有建筑物区分所有权。未经楼房全体业主同意，任何擅自处理和改变楼房顶端使用权的行为，均构成对业主权益的妨害，应承担相应的民事责任。
基于上述的案例及法律，“紧急避难用途”的楼梯等公共部分设施因其特殊性，应当遵照《消防法》等规定进行使用，且应当由物业管理企业承担维修管理的义务。任何违背前述规定的约定都可能被归为无效。
案例索引
[1]钟辉煌：《在约定翻建房屋的楼顶加建房屋的所有权归属》，载最高人民法院《人民司法.案例》2008年第22期。
[2]傅家顶：《曾李嵘等15人与东兴房地产开发有限公司、东淮房地产开发有限公司财产损害纠纷案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2006年第3辑（总第57辑），人民法院出版社2006年版，第171—178页。
[3]曾梅麟、赖昌仁：《楼顶的权属性质及业主的物上请求权分析》，载最高人民法院《人民司法·案例》2009年第14期。
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