郑钰  上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师

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最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第九条约定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物……出租人……不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”但解释中却未明确何为“现值损失”。本文主要从上海司法实践出发，结合最高人民法院及上海高院的观点，论述什么是房屋租赁合同纠纷中装饰装修物的现值损失。

在《最高人民法院民一庭负责人就<关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>答记者问》（以下简称“《答记者问》”）中，对“《解释》就附合装饰装修的处理出现“现值损失”和“残值损失”两个名词，如何理解和区分这两种损失。”作出了解答，其中关于现值损失的主要内容为：

“现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称《理解与适用》）中“关于装饰装修物现值损失问题”是这样理解的：

“所谓装饰装修物的现值损失，是指附和装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。”

上海高院在《关于房地产审判若干问题的意见（2016年）民一庭调研与参考[2016]15号》（《2016意见》）中认为：

“现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，一般采用审计鉴定的方法确定。而残值损失是指在合同解除时，装饰装修的‘剩余价值’。通常通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。”

很明显，最高人民法院和上海高院均认为现值损失区别于残值损失^①，现值损失不需要按照租赁期限进行分摊，是承租人使用时间折旧后装饰装修尚存的实际价值即装饰装修的现存价值。

《理解与适用》中列举了三种常用方法，（1）费用支出法；（2）支出费用年度分摊法；（3）现存价值法。

费用支出法，是指承租人装饰装修实际支付的费用。

《理解与适用》认为，采取该种方法没有考虑“承租人实际使用时间，对于出租人有失公允。”

笔者认为，若承租人对租赁房屋的附和装饰装修已实际使用一定的时间，相对应的装饰装修已利用价值的确不应计算为损失，但若附和装饰装修未经过利用贬损，例如承租人尚未进入使用或装修尚未完成时房屋租赁合同被确认无效，则相对应的损失理应相当于承租人装饰装修实际支付的费用。当然，若出租人不认可承租人就装饰装修实际支付的费用即装饰装修造价，则一般是按照司法鉴定的造价作为最终认定金额。

支出费用年度分摊法，是指根据合同约定的租期，将支出费用平均分摊，计算纠纷发生时至租期届满间的剩余价值。

《理解与适用》认为，采取该种方法没有考虑“无效租赁合同中，出租人和承租人约定的租赁期限也是无效的情况，以租赁期限分摊装饰装修费用对承租人则不公平。”

《2016意见》对于“房屋租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物的现值损失如何计算，能否采用“支出费用年度分摊法？”的倾向性意见认为：“‘支出费用年度分摊法’是根据合同约定的期限，将支出费用平均分摊。就其采用的方式而言，与司法解释中确定残值损失的方式相同，故现值损失不应通过“支出费用年度分摊法”计算。”

笔者深以为然，支出费用年度分摊法更适合于残值损失的认定，只有在合同有效的前提下，考虑按照租赁期限进行分摊才符合逻辑。

现存价值法，是指对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。

《理解与适用》认为“采取第三种方法，以房屋租赁合同无效时，装饰装修物的实际价值确定……对于出租人和承租人双方也是公平的。……一般采用鉴定的方法确定附和装饰装修物现存价值。”

那么问题来了，笔者检索了上海司法判例，发现虽然实践中法院大多参考司法鉴定的结论认定现值损失，但司法鉴定采用的评估方法却未统一。

受限于检索工具、时间等维度，现笔者就上海司法判例中，被采纳法院的多种司法鉴定的评估方法罗列如下：

重置价值即为现值

所谓重置价值，是指按照当前的生产条件下，重新购建固定资产所需的全部支出。

主要案例：上海奉贤商业投资有限公司诉秦文凤房屋租赁合同纠纷一案

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2018)沪01民终13310号

裁判日期：2018.12.29

历史成本结合成新率确定现值

造价乘以成新率即为现值。成新率还分为年限法（以资产的尚可使用年限与其总使用年限的比率来确定成新率的方法。）、修复法（以修复资产损耗，恢复其原貌和原有全新功能所需要支出的修复费用占该资产的重置成本的比率确定成新率的方法。）和观察法（是指由具有专业知识和丰富经验的评估人员对资产的各主要部分进行技术鉴定，并综合分析资产的设计使用年限、实际使用状态、维护修理情况、资产的生产效用、技术进步等情况对资产的功能、使用效率带来的影响，来判断被评估资产的成新率的方法。）等。

主要案例：

侯爱凤诉莫卫明房屋租赁合同纠纷一案

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2018)沪01民终8300号

裁判日期：2018.09.14

方存平房屋租赁合同纠纷一案

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2017)沪01民终996号

裁判日期：2017.04.25

造价即为现值

装饰工程及安装工程所涉造价就是现值。

主要案例：

上海晟荣厨具设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2018)沪01民终2630号

裁判日期：2018.07.16

造价扣除折旧后为现值

房屋装修现值按审价结论扣除相应折旧计算，此处折旧会受到折旧年限（按租赁合同期限或装修工程一般使用年限5-15年不等）、折旧方法（直线折旧法等）等因素的影响。

主要案例：

日立物流(中国)有限公司、上海际华物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案

审理法院：上海市第二中级人民法院

案号：(2019)沪02民终2319号

裁判日期：2019.05.21

张仁民与章菊云房屋租赁合同纠纷一案

审理法院：上海市第二中级人民法院

案号：(2018)沪02民终6500号

裁判日期：2018.09.28

上海钰玺国际贸易有限公司诉上海金奉涂装设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2018)沪01民终4985号

裁判日期：2018.06.25

王敏诉上海纯荣化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2018)沪01民终5556号

裁判日期：2018.05.30

上海万春园投资管理有限公司诉上海晋建土石方工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2018)沪01民终3537号

裁判日期：2018.05.23

上海商鹏实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2018)沪01民终2041号

裁判日期：2018.05.22

杨国章因与上海昶泰实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案

审理法院：上海市第一中级人民法院

案号：(2016)沪01民终880号

裁判日期：2016.03.28

除以上方法外，仍有个别案例是按照租赁合同租赁期限为折旧期限予以认定现值损失，即与装修残值混同，确有些偏颇了。

综上，笔者认同最高人民法院的观点，在房屋租赁合同被确认为无效时，承租人对租赁房屋的装饰装修一般都已实际使用一定时间，而该段时间的承租人享有的利益价值，理应在损失中扣除。现值损失应按照装饰装修折旧后的现存价值予以确定。若实际使用时间为0，即装饰装修未经过利用贬损，则现值损失理应相当于承租人装饰装修实际支付的费用（或经司法鉴定或法院认定的造价）。结合司法实践，笔者认为比较合理的现值损失参考公式为：

现值损失 = 装修装饰造价 - 折旧额

其中，按装修装饰一般使用年限为n年进行折旧（参考实际装修情况5-15年）；平均每月折旧：每月折旧额 = 装修装饰造价为X *（1-净残值5%）/（12* n）月；折旧额 = 每月折旧额 * 实际使用时间。

注释：

①《最高人民法院民一庭负责人就<关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>答记者问》中，“残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，但因为《解释》确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销（消耗）的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则：如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定；如果未摊销费用低于现值，残值损失按照未摊销的费用确定。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销（消耗）的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。如装饰装修费用60万元，租期五年，合同履行三年后解除，则摊销费用为36万元，未摊销费用为60-36=24（万元）。如果装饰装修现值为20万元，残值损失应当确定为20万元；如装饰装修现值为30万元，残值损失应当确定为24万元。”