近十年来，我国城市化进程取得显著成绩，各地高楼林立，城市里不停诞生一个个新的办公区、新的商区、新的住宅小区。伴随着新的建筑而来的是近十年来一直保持较高关注度的拆迁，多少人因为拆迁家破人亡，又有多少人因为拆迁摇身一变从一无所有到家财万贯。从拆迁到征收，从非法强拆到依法强制执行，我国拆迁制度逐渐成熟，人民的生命财产安全得到了更大程度的保障。

说起拆迁，似乎人人都知道，却又不尽知道。结合笔者为上海市部分区拆迁管理部门及房屋征收事务实施部门的服务经验，本文将以问答形式，对拆迁进行相关问题做简要介绍。

有相同之处，又不尽相同。本文所讨论的拆迁和征收，指的是上海市国有土地上房屋的拆迁和征收。整体上，拆迁和征收都是从房屋产权人或公房承租人处取得房屋产权或房屋再进行补偿安置，但是二者又存在众多差异，此处仅简要罗列几点主要的差异：

其一，征收和拆迁前提条件

拆迁和征收的前提就不一样，征收的前提是“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，而拆迁并没有这样的要求。

其次，征收和拆迁主体

征收的主体必须是区\县人民政府，而拆迁人是“取得房屋拆迁许可证的单位”。

第三，征收和拆迁标准

征收必须严格按经过评估确认的房屋面积进行补偿，而拆迁不是，拆迁可能会涉及到大家最熟悉的“数人头”的概念，即按人头进行拆迁安置补偿。

第四，是否可以强迁

拆迁过程中，如果有被拆迁人不配合拆迁的，司法途径上没有妥善给出解决通道，主要依托于行政机关的“强制执行”。而征收过程中，如果被征收人或公房承租人拒不配合征收的，是可以通过司法途径解决。

我国的拆迁制度自2001年国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“拆迁条例”）以来，已有十几年的历史。2011年之前，上海市的拆迁主要由《拆迁条例》和上海市颁布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称“拆迁实施细则”）调整，2011年国务院颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“征收条例”）及上海市颁布《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称“征收实施细则”）后，《拆迁条例》和《拆迁实施细则》被废止。2011年以后新的房屋征收与补偿工作中，已没有拆迁的概念，取而代之的是征收的概念。

拆迁人或区（县）人民政府。

已失效的《拆迁条例》和《拆迁实施细则》规定，拆迁人负责对被拆迁人进行补偿、安置，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。也即，谁取得了拆迁许可证谁就事拆迁人，而是拆迁人并不必然是政府机关。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。这里具有拆迁资格的单位通常就是早年的拆迁公司，这也就是为什么我们之前一直看到是拆迁公司在负责拆迁工作的原因。

现行有效的《征收条例》和《征收实施细则》规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，“市房屋行政管理部门是本市房屋征收与补偿工作的主管部门”，“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作”。也即，征收主体是人民政府，征收与补偿工作主管部门为房管局，房管局可以委托非营利性的征收事务所来开展征收补偿工作。实践中，征收事务所中有不少都是原来的从事拆迁实施工作的拆迁公司演变的。

自2011年1月《征收条例》和《征收实施细则》生效至今，已有五年多的时间，可实践中，我们仍能看到上海部分基地在开展拆迁工作。《征收实施细则》规定“《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”，所以如果有项目是在2011年1月之前取得《拆迁许可证》且拆迁许可证至今有效（关于拆迁期限，拆迁人可以申请延期）的，那么拆迁（征收）工作仍然要适用《拆迁条例》和《拆迁实施细则》的规定。

2011年以前拆迁的有可能，2011年后征收的不能。

早年拆迁过程中，有俗称为“数人头”和“数砖头”的概念。数人头，即按房屋内有效的户口进行安置补偿，数砖头，即按房屋建筑面积进行安置补偿。对于施行拆迁制度的项目，仍然存在按房屋内户口进行安置补偿的可能。对于2011年后施行征收制度的项目，已经没有“数人头”的概念，而是严格按被征收房屋的建筑面积进行补偿。

不能。

早年及电视剧里，大家看到有些“被拆迁人”拖到最后得到的拆迁安置补偿最多。电视剧一般为虚构的内容，没有讨论的意义。早年施行拆迁制度的时候，确实存在有的开发商为了推进项目进程，给最后的“钉子户”更优厚的安置补偿。而在2011年新的征收制度施行以后，做“钉子户”已经不再能获得比先签征收补偿协议的被征收人或公房承租人更多的补偿。《征收实施细则》明确规定了被征收的房屋的补偿按房屋建筑面积进行，结合评估机构评估的被征收房屋的房地产市场评估单价，加上征收补偿方案确定的价格补贴，最终确定被征收房屋的补偿金额。至于征收协议早签还是晚签，并无影响。

实践中，每个征收项目都会有征收补偿方案，补偿方案中会有规定签约期，被征收人或公房承租人签约期内签订房屋征收补偿协议的，一般会有额外的奖励。超过签约期签约的，奖励会相应减少。也即，在当前的征收制度中，拖的越晚（签补偿协议）不仅不能获得更多的补偿，相反，补偿相对会较少。

法律上并没有强迁这一概念，实践中，强迁指的是在拆迁人或征收人无法与被拆迁人或被征收人、公房承租人达成拆迁/征收补偿协议的，区县人民政府责成房管局和公安局等机关强制拆除房屋，或者申请人民法院作出准予执行的裁定后强制拆除房屋。

在拆迁制度时期，根据《拆迁实施细则》第二十条规定：“拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决”，第二十五条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，经区、县房地局申请，由区、县人民政府责成区、县房地局和公安机关等有关部门强制执行；或者由区、县房地局依法申请人民法院强制执行”。而关于拆迁裁决的《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》只规定了区、县房地局和公安机关等有关部门强制执行的程序，而没有提及申请人民法院强制执行的程序。

可见在实施拆迁制度时期，拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经拆迁人申请，会由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决，并最终由区、县房地局和公安机关等有关部门强制执行。也即，一旦拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，绝大部分会被作出拆迁裁决的房地局及公安机关等部门强迁，极个别的会由区、县房地局依法申请人民法院强制执行后被强迁。

2011年以后的征收制度中，强制拆迁已完全被纳入到司法通道。根据《征收实施细则》的第四十二条的规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区（县）人民政府作出补偿决定。第四十三条规定，被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区（县）人民政府依法申请人民法院强制执行。人民法院对补偿决定裁定准予执行的，一般由区（县）人民政府组织实施。

新的征收制度中，区、县人民政府作出补偿决定，人民法院受理强制执行申请并出具裁定，强迁程序中各部门的权利有了相应制衡，进一步保障了被征收人、共有房屋承租人的合法权益。

但是，如果是《征收条例》第八条第一款第五项规定的因旧区改造而征收的情况，则可能会存在征收决定终止的情形。根据《征收实施细则》第二十一条的规定，“因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%”。

可见旧城区改建需要征收房屋的，如果达不到区（县）人民政府规定的签约比例，区（县）人民政府不仅不能强迁，征收决定都会终止执行。

根据《征收条例》第二十四条第二款的规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。

实践中即便被认定为违法建筑或者超过批准期限的临时建筑仍会有一定的补贴，其主要是对无证建筑面积建筑材料残值的补贴，具体以相关项目的征收补偿方案为准。

根据《征收实施细则》第二十七条规定，征收居住房屋的，补偿、补助包括：“（一） 被征收房屋的房地产市场评估价格；（二） 价格补贴；（三） 特定房屋类型的套型面积补贴；（四） 居住困难户的保障补贴；（五） 搬迁费和临时安置费”，对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人房屋征收部门还会给额外的奖励。实践中，奖励费一般包括搬迁奖励费、建筑面积奖励费、签约奖励费、协议生效奖励费等。此外，还有家用设施移装费、无证面积补贴等。

根据《征收实施细则》第三十四条规定，征收非居住房屋的，补偿、补助包括：“（一）被征收房屋的市场评估价格；（二）设备搬迁和安装费用；（三）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用（四）停产停业损失补偿”，对按期搬迁的被征收人、公有房屋承租人房屋征收部门也会给额外的奖励。实践中，奖励费一般包括搬迁奖励费、签约奖励费等。此外，还有无证建筑物补偿费、构筑物补偿费、无法恢复使用机器设备价值、物质搬迁费用、绿化、苗木价值、消退费及其他补偿等。

根据《征收实施细则》第二十六条和第三十四条的规定，“征收居住（非居住）房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。

实践中，征收居住用房的，被征收人、公有房屋承租人可以有前述两个选择，而征收非居住用房的，被征收人、公有房屋承租人一般只能选择货币补偿。具体法律依据为《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》（沪府办发[2014]号）第三条：“企事业单位房屋补偿一般以货币补偿为主……”。

实践中，常常会有被征收房屋已经没有房产证且交易中心亦没有被征收房屋建筑面积登记信息的情况。能收集到的资料可能仅仅有《国有土地使用证》、相关建设工程申请或批准文件等。对于此类被征收房屋建筑面积的确定，《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）第六条有规定：“对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准”。

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