1. 项目备案文件

（1）是否取得备案证。根据《分布式光伏项目管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”）第十条规定，分布式光伏发电项目实行备案管理。具体备案办法由各省级人民政府制定。因此，项目备案证是屋顶分布式光伏项目不可或缺的文件。从笔者团队参与的尽调项目来看，不少省份诸如山东、湖北等已将备案权限下放至（区）县能源主管部门，即（区）县发展和改革局。

（2）备案证有效期限。暂行办法第十四条规定，在年度指导规模指标范围内的分布式光伏发电项目，自备案之日起两年内未建成投产的，在年度指导规模中取消，并同时取消享受国家资金补贴的资格。一般备案证上都有标明有效期限。因此，在尽调过程中，应注意核查备案证是否逾期或频临逾期。

（3）备案证上信息核实。暂行办法第十三条规定，各级管理部门和项目单位不得自行变更备案文件的主要事项，包括投资主体、建设地点、项目规模、运营模式等。确有变更，由备案部门按程序办理。笔者团队在尽调过程中就曾发现备案证上地建设地点与项目公司实际建设地点不符的情况。因此，在尽调过程中，应将项目公司提供的资料如房屋权属证明、接入电网的函中的信息与备案证上信息一一进行比对，确保相符未发生变更。

2. 环境评价文件

虽然暂行办法第十一条规定，项目备案工作应根据分布式光伏项目特点，尽可能简化程序，免除发电业务许可、规划选址、土地预审、水土保持、环境影响评价、节能评估及社会风险评估等支持性文件。

但是，依据《建设项目环境影响评价分类管理目录》中第三十二栏记载，分布式光伏发电属其他能源项目发电类别，仍应填报环境评价登记表。如建设单位未填报环境评价登记表的，依据《环境影响评价法》第三十一条规定，建设单位未依法备案建设项目环境影响登记表的，由县级以上环境保护行政主管部门责令备案，处五万元以下的罚款。从笔者团队参与的尽调项目来看，项目公司大多都会忽略填报环境评价登记表。因此，在尽调过程中，应注意核查目标项目是否填报环境影响评价登记表。

3. 电网企业出具的相关文件

在实践中，备案部门在项目备案前通常会要求项目公司提供当地电网企业原则同意项目并入电网的意见函。该函也是项目备案的支撑性文件之一。从笔者团队参与的尽调来看，该函一般是由设区市供电公司出具。项目建成后，需要在当地电网企业办理相应并网验收手续，并网验收通过后，电网企业会出具网验收意见，并签署相应购售电协议等。因此，如投资已建设完成的项目，应注意核查是否具有上述文件。

4. 相关专业机构出具的验算报告

屋顶分布式光伏项目因建设在建筑物屋顶，因此屋顶荷载能力对于项目安全来说极为重要。暂行办法第十七条也规定，分布式光伏发电项目的设计和安装应当符合有关管理规定、设备标准、建设工程规范和安全规范等要求。实践中，屋顶分布式光伏项目在建设前，一般都会委托具有相应资质的设计、建设单位出具的专业的验算报告，如《荷载验算报告》、《刚架计算书》、《PKPM计算书》等。因此，在尽调过程中，应注意核查是否具有相应资质专业机构出具的上述文件。

实践中，租赁他人所有的建筑物屋顶进行屋顶分布式光伏项目建设一般是较为常见的做法。因此，对于租赁屋顶所在建筑物及租赁合同的尽职调查，往往是屋顶分布式光伏项目尽职调查的重中之重。

1. 出租主体是否适格

（1）根据“物权法定”原则，屋顶并不是物权法规定的独立客体，而是不动产的一部分。因此，按理来说屋顶所在建筑物所有权人当然有权处分建筑物屋顶。但是，在尽调过程中，经常会遇到屋顶为所在建筑物多个业主共有的复杂情况。如住宅楼、商场等建筑物的屋顶，并非是存在唯一的所有权人。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，屋顶应当认定为是建筑物区分所有权中共有部分，按照“解释”第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，在尽调过程中，如碰到项目建设在该类型建筑物屋顶上的，应注意核查出租人是否经过合法有效的内部程序后进行租赁。

（2）如出租人不是屋顶所在建筑所有权人，而是承租人转租的，根据《合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，在尽调过程中，应注意核查出租人的转租行为是否经过原出租人授权或同意。

2. 屋顶所在建筑物合法建设手续

（1）核查国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收证明、房产证等建筑物建合法建设手续。屋顶分布式光伏项目建设在屋顶上，故保证屋顶所在建筑物的长期有效存续是屋顶分布式光伏项目的基础。《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑、房屋、构筑物，属于违章建筑，县级以上城乡规划部门，有权要求限期拆除，没收实物或违法收入，并处罚款。从笔者团队所参与的尽调项目来看，较多项目屋顶业主不能提供完备的产权证明。因此，在尽调过程中，应仔细核查上述证明，尤其是建设工程规划许可证，否则，屋顶所在建筑物随时面临被拆除风险。

（2）核查消防验收证明。《消防法》第五十八条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。因此，在尽调过程中，应注意核查屋顶所在建筑物是否有消防验收证明，否则，屋顶分布式光伏项目可能随时面临停止使用风险，并且有可能导致无法并网发电。

3. 屋顶所在建筑物权利限制情况

（1）是否存在查封。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。如在签订租赁合同前屋顶所在建筑物存在查封情况的，可能存在房屋被法院强制执行后影响租赁合同履约的风险。因此，在尽调过程中，应注意核查在签订租赁合同之前，屋顶所在建筑物是否存在查封。

（2）是否存在抵押。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

如抵押设立在签订租赁合同之前，可能存在抵押权人实现抵押权后影响租赁合同履约的风险，承租人只能向出租人要求承担违约责任，并不能要求抵押权人继续履行租赁合同。因此，在尽调过程中，应注意核查在签订租赁合同之前，屋顶所在建筑物是否存在抵押。

4. 租赁合同或合同能源管理协议重要条款约定

（1）租赁期限条款。屋顶分布式光伏项目的运营周期一般为25年。但是《合同法》第二百四十条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。笔者团队所参与的尽调项目中发现，较多项目公司在租赁合同中约定：合同期限为20年，到期租赁合同自动续租5年。根据相关司法判例，超出20年自动续租的部分很可能存在会被法院认定为无效的风险。因此，在尽调过程中应注意核查合同中对租赁期限的约定是否存在无效条款。

（2）拆迁补偿条款。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

由此可知，如屋顶所在建筑物被政府拆迁，承租人一般是较难获得补偿的。当然，在实践中，各地方政府可能会对承租人按照一定标准进行补偿，如《上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。但是，对于屋顶分布式光伏项目来说，该补偿可能远不足以弥补损失，何况，各地方法规中的补偿主体、补偿标准也不尽相同。因此，事先在租赁合同或合同能源管理协议中约定出租人在屋顶所在建筑物在面临拆迁时应给予承租人较高的补偿费用就显得极为重要。

从笔者团队所参与的项目尽调来看，有项目公司在租赁合同中约定拆迁补偿依照国家法律法规处理，这样约定在屋顶所在建筑物遭遇拆迁征收时对于承租人是极为不利的。在尽调过程中，应注意核查租赁合同或合同能源管理协议是否对拆迁补偿进行了明确且利于承租人的约定。

5. 屋顶所在建筑物业主背景状况

如之前所述，屋顶分布式光伏项目中屋顶所在建筑的存续最为关键，并且如项目与业主签署的是合同能源管理协议，业主可能也是项目合作开发方。因此，在尽调过程中，应对业主背景情况如经济实力、信用状况进行调查。如业主为个人的，应调查业主的相关涉诉信息、执行信息、银行征信信息、名下股权信息等。如业主为公司的，应调查业主的工商登记信息、股东信息、银行征信信息、涉诉信息、执行信息等。

目前，投资屋顶分布式光伏项目虽然有着投资风险相对较小、投资收益回收相对较快等优点，但仍存在一定法律风险和政策性风险。根据目前国家相关法律法规，严禁倒卖备案文件行为。如《国家能源局关于进一步加强光伏电站建设与运行管理工作的通知》（国能新能[2014]445号）第六条规定，禁止买卖项目备案文件及相关权益，已办理备案手续的光伏电站项目，如果投资主体发生重大变化，应当重新备案。

因此，建议能源投资者在投资屋顶分布式光伏项目时，事先对项目进行尽职调查，设计相应的投资方案如采取债权加股权抵押等方式，以实现投资目的，减少法律风险和政策性风险。