作者|杨文珺、陈鸣飞，上海邦信阳律师事务所
本文转载自微信公众号破房子
前言
2023年2月14日最高人民院审判委员会审议通过了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称《商品房消费者保护批复》），自2023年4月20日施行。批复具体内容如下：
最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复
（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）
法释〔2023〕1号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。
2023年4月20日
河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
1、《执行异议复议规定》第二十九条
在《商品房消费者保护批复》实施之前，管理人在处理房地产破产案件中小业主权利与其他权利（如工程款优先权、抵押权）冲突问题时通常是参照《执行异议复议规定》第二十九条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其管理能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
该条所针对的情况是在执行程序中，法院查封了房地产开发企业的商品房，但该商品房已经出售给了购房者，如果继续执行，购房者的权利将得不到保护，因此规定在满足三个条件下，购房者可以提出异议、排除执行（解除查封）。
因为此时商品房仍然属于房地产开发企业的财产，债权人对该财产有受偿权，而购房者对该财产有交付请求权，二十九条规定从性质上属于利益平衡规范，即解决谁的权利优先的问题。
2、《九民会议纪要》第125条
与此同时，如何认定消费性购房者，则按照《九民会议纪要》第125条的解释，“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
《执行异议复议规定》第二十九条与《商品房消费者权利保护批复》的关系
《执行异议复议规定》第二十九条仅仅规定了在执行程序中，如果查封的财产是房地产开发企业已经出售给购房者的商品房，则执行可被排除、查封措施可以撤销，该规范属于程序性规范。
《商品房消费者权利保护批复》则进一步涉及实体问题，该批复直接规定了在法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
从适用对象上，《执行异议复议规定》第二十九条与《商品房消费者权利保护批复》没有差异，均为商品房消费者，《执行异议复议规定》第二十九条所定义的消费者，可按《九民会议纪要》第125条确定，《商品房消费者权利保护批复》所作的定义，原文为“商品房消费者以居住为目的购买房屋”，虽可作扩大解释，但如严格其适用范围，应与《九民会议纪要》第125条同一范围。
其次，执行复议中要求已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《商品房消费者权利保护批复》则要求全额支付购房款，但只支付了部分价款的商品房消费者给到了一个宽限期，即在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。这个购房款支付的宽限期无疑避免了法律适用对于仅支付了部分房款的购房业主维权的尴尬和法律适用上的不公平。
关于商品房消费者的界定，有以下规范：
《执行异议复议规定》第二十九条第（二）项：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。
《九民会议纪要》第125条：“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有 1 套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
《商品房消费者权利保护批复》：商品房消费者以居住为目的购买房屋。
以上规范突出的均是“以居住为目的”，均无“实际居住”的要件，而且这类纠纷，多数情况是商品房并未交付，因此不可能以“实际居住”为要件。
《商品房消费者权利保护批复》同时还规定了商品房消费者主张价款返还请求权优先于建筑工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持，这一条款的适用有个前提条件是“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”才适用。这部分内容是完全新增且之前的法律适用中没有的，而且对建筑工程价款有限受偿权和抵押权影响重大。
小结
综上，《商品房消费者权利保护批复》相当于给了消费性购房者一个“超级优先权”，且这个“超级优先权”不但覆盖了物权期待权还包括购房款的债权，这对于破产的房地产企业来说，对建筑工程款受偿权和抵押权的影响可谓是致命的。
但我们应充分注意到《商品房消费者权利保护批复》出台的背景是“就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题”即是在“保交楼”的特殊时期背景下的利益平衡产物。且不论站在建筑工程单位和金融机构的角度，该批复在法理上是否经得住推敲，光从房地产市场下行、维护社会稳定的角度有其特殊的使命和意义。
而作为房地产案件破产管理人必须站在一定的高度严格按照批复的内容审查相关消费性购房者债权，并同时做好工程款债权人和抵押权人的情绪疏导工作，做好利益平衡，以期顺利解决房地产烂尾楼案件的难点。
yangwenjun@boss-young.com
上海邦信阳律师事务所合伙人、上海破产管理人协会破产重整业务研究委员会委员、上海仲裁委员会仲裁员、上海律协房地产业务研委会委员、上海工商联房地产商会法律分会会员、2017年度上海市巾帼建功标兵。杨律师专注于房地产建设开发、商业地产运营、破产清算、外商投资领域。
chenmingfei@boss-young.com
上海邦信阳律师事务所合伙人、浦东新区十大杰出青年律师”荣誉称号、上海律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会委员。陈律师专注于房地产建筑工程、仲裁案件，建设工程合同纠纷、内幕交易纠纷、股权转让合同纠纷领域。
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