任杰  上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师助理

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近日由著名房地产开发企业于上海城市副中心核心位置精心规划打造的地标式城市综合体，推出全新住宅预售项目，由于购房者热情势不可挡，市场反应热烈，销售成绩斐然。笔者以法律工作者的身份参与到该住宅项目的预售活动以及之后的签约事项中。在整个签约事项中，最重要的一环即是协助开发商与购房者签署《上海市商品房预售合同》以下简称“预售合同”，其中不乏有些购房者提出了某些法律问题但最多的仍是商业条款，在此不一一举例，笔者就提及最多的话题“可否在预售合同上增加配偶或子女姓名？”展开讨论。

以笔者实际触碰到的案例举例，购房者余小姐预向某楼盘房地产开发企业以下简称“开发商”购买一套商品房，经与开发商商榷《预售合同》中拟定条款无异后，开发商登录网上房地产的打印合同系统对该房屋《预售合同》进行网上确认备案，余小姐即以自己名义与开发商签署了经网上备案的《预售合同》。在双方签订合同的3日后，余小姐强烈要求在《预售合同》中增加一位当事人，故请求开发商在《预售合同》主体部分将该当事人信息添加。作为知名房地产开发企业，为了不影响开发商的品牌形象且为了购房交易有序合理合法的进行，开发商愿意协助配合购房者余小姐完成此事，并向笔者咨询处理此次事件否是存有法律风险及操作规程。

笔者查找相关法律法规及咨询有关部门后了解，根据上海市关于商品房买卖交易网签合同的操作规程，从行政操作角度而言，开发商客观上无法直接在《预售合同》中予以添加当事人的主体信息，一经网上确认备案的《预售合同》无法再次对签约系统中的合同文本进行修改或添加，交易双方必须先到房屋所在地的不动产交易中心办理撤销《预售合同》备案的登记，后双方可再次重新签订该房屋出售合同。

依据不动产登记中心颁发的“《关于加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的通知》沪房地资权[2005]36号”的通知，商品房销售合同网上备案后，在申领预告登记证明或者不动产权证前，双方当事人经协商一致，需要解除商品房销售合同的，应严格按照《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》（沪府发[2004]12号》第十四条的规定执行，持解除合同的书面协议、不动产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同等材料，共同到房屋所在地区（县）不动产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请，区县不动产登记机构根据上述材料校核买卖双方的密码后方可受理。

一方当事人委托另一方当事人办理注销合同备案和撤回登记申请手续的，除应当提供前款规定的材料外，还须提供经公证的委托书和委托方身份证件（原件）；一方当事人向不动产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请手续时，不能提交经公证的委托书和委托方身份证件（原件）的，应按照《上海市不动产登记条例》等有关规定，在本市主要报纸和“网上房地产”网站上公告。公告期满无异议的，方可持相关文件材料办理注销合同备案和撤回登记申请手续。市不动产登记机构应加强对注销合同备案和撤回登记申请的管理，在上述手续办理后，应及时修正网上公示的该新建商品房预销售楼盘交易信息（包括面积和均价），并直接公布注销和撤回登记申请的预（销）售合同面积和均价。

笔者从不动产登记机构处了解，依据不动产登记机构撤销合同操作要求，若双方撤销《预售合同》需基本撤销材料外还需提供一份其内容为双方因某种原因而要解除此合同的解除协议方可予以撤销合同，撤销合同的办理期限为5个工作日。余小姐经与开发商友好协商，依次与开发商签署了解除协议及一份补充协议，并一起前往不动产交易中心办理该房屋《预售合同》的撤销手续，待《预售合同》撤销且该房屋网上恢复至可销售状态后，双方再次重新签署了新《预售合同》。

笔者认为，就上述案例，当事人要求房屋产权上增加一人，目的旨在变更合同主体内容并不是因不愿履行合同而与开发商解除《预售合同》，但按照交易中心的操作需要双方签署一份解除协议，凭此撤销已经签署的原《预售合同》，待《预售合同》撤销且该房屋网上恢复至可销售状态后，双方应当再次重新签署新《预售合同》。那么，对当事人而言是违背了当事人的本意；对买卖双方而言，开发商对当事人是出于善意而同意当事人在合同中增加另一位当事人，但如果在解除《预售合同》后任何一方反悔不愿意重新签署新《预售合同》了怎么办？且撤销合同的办理期限为5个工作日，若在5个工作日内该房屋发生法院查封问题了怎么办？这即是本文重点要议论的需解除合同达到变更合同内容将存有的法律风险，那么该如何控制法律风险呢？

笔者认为解决一方反悔不愿意重新签署新合同这个问题，建议买卖双方可以签署一份特别协议，其主要内容可约定双方解除原《预售合同》是为了签署新《预售合同》，并约定解除合同后一但网上恢复至可销售状态后重新签署，还可协议约定双方对房价款如何处理、约定违约情况发生后的赔偿违约金及由政策原因导致无法重新签署的法律后果等等。另一个风险是在撤销合同的办理期限内遭遇查封事宜的，双方都应知晓该风险的存在，且这可能是不可控的风险，双方可通过协议来约束该风险发生后的赔偿等责任。

就本案例进一步提示，购房人或者开发商需因解除合同而到达变更合同内容的，除须考虑是否能控制任何一方反悔不愿意重新签署《预售合同》的因素，而最终规避风险的方法则建议买卖双方就解除该房屋《预售合同》事宜另行签署相关特别协议用以约束双方。

回顾以往，由于房地产市场的火爆，除市面上出现了部分楼市中的黄牛外，个别楼盘甚至出现加价买号购房的行为，其不仅影响了房地产市场交易的秩序，更加损害了购房者的利益，因此在笔者参与的该房地产开发商销售房源方案中，早已在定金合同中明确约定条款“该房屋定金合同及补充条款一经签署，即不可更名（转名、加名、减名）”的条款以达到合同不能更名的目的。

现今，根据政府部门的要求及政策因素，依据房管局颁发的“《关于商品房网上备案和登记有关问题的处理和操作口径的通知》沪房地资权[2004]322号”的通知，房地产开发企业在严格执行“公开、公平、公正”和透明的原则以及有关管理规定的前提下，妥善安排好商品房预（销）售工作。对于预售面积较大、预计需求大于可供房源的商品房项目，可试行采取由公证部门主持的“登记摇号”等方式确定购房人。这样既可防止某些销售公司的不法人员卖号赚钱行为，也规范了房地产开发商的售房活动。