郑钰  上海邦信阳中建中汇律师事务所 律师助理

 合同无效

案例分享

案例一 违法建筑

吴先生与落日集团就上海市某科技园区4层楼房签订了房屋租赁合同，合同约定该楼房的性质是商铺，吴先生可在该楼房开设健身中心，并同意吴先生于合同签订后进场装修。于是，吴先生在签署租赁合同后按约进场装修。历时3个月，在花费数百万的装修费后，却换来的是消防不通过的一纸文书，原因是，该楼房第四层是违法建筑。

案例二 无权转租 

马女士通过中介与房东陈先生就某套公寓房签订了房屋租赁合同，租期三年，押二付三，一次性支付了相当于五个月的租金给陈先生。可才入住一个多月，马女士就被产权人李先生赶了出来。原来，那个自称房东的陈先生仅是该套公寓的租客，其未征得李先生的同意，擅自将房屋转租给了马女士。

风险提示

除了《中华人民共和国合同法》第五十二条①的五条基本规定外，在房屋租赁过程中，经常会碰到以下导致房屋租赁合同无效的“坑”。

(一)   就违法建筑签订的房屋租赁合同无效

案例分析

案例一中，吴先生承租的楼房属于违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“最高院房屋租赁解释”）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”以及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”的规定，吴先生与落日集团签署的房屋租赁合同属于部分有效（一到三层）、部分无效（第四层）合同。

何为违法建筑？

最高院房屋租赁解释和《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、四十一条、六十六条②规定表明，未取得规划许可证的城乡建筑和违反临时建筑管理规定的临时建筑，都属于违法建筑。笔者为大家翻译成白话文，就是说，房产证上没有的部分是违法建筑，建筑与批准的规划或产证上记载的内容不符的部分是违法建筑，临时搭建的建筑没有得到批准或批准过期了，都属于违法建筑。

(二)   转租期限超限或未经出租人同意的转租合同无效

案例分析

根据最高院房屋租赁解释第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”规定，案例二中，原承租人陈先生未经产权人即出租人李先生的同意，将房屋转租给马女士，马女士与陈先生之间的转租合同属于无效合同。

若李先生同意陈先生转租，但转租期限超过了陈先生的剩余租赁期限的，例如李先生与陈先生约定的租赁期限到2019年2月28日，但陈先生转租给马女士的合同里约定的租赁期限到2020年2月28日，则根据最高院房屋租赁解释第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，超时限部分（即2019年3月1日至2020年2月28日期间）的约定无效。

(三)   合同无效后果

租赁房屋的目的无法达成

有看官会说，不管合同有效无效，只要能租能用就可以了。笔者对于这样的想法，只能说三个字“太天真”。

案例一中，因为租赁房屋是违法建筑，吴先生无法通过相应的消防检查，并且吴先生也无法在租赁房屋上注册合法的营业执照。对于吴先生而言，无证无照且不符合消防等规定而开设的健身房，时刻面临的就是被工商、消防等部门查处、罚款的不利局面。开门营业是不可能的，营利就更不可能了。

案例二中，因原承租人陈先生擅自转租，产权人李先生有权解除他们之间的租赁合同，并有权要求马女士腾退房屋。

无效的合同自始没有法律效力，承租人基于无效的合同是无法达到其租赁房屋的目的的，所以，谨防合同无效的情形出现才是重中之重。

装修装饰、经营活动的补偿有限

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效的情形下，损失由过错方承担。

问题来了，合同无效的过错责任到底由谁承担？按照大家的惯常思维，违法建筑、无权转租等原因导致租赁合同无效，其过错责任肯定在于出租人。但，笔者在这里，只能再次唏嘘，“太天真”。在司法实践中，通常都会认定出租人承担主要责任、承租人承担次要责任。也就是说，一般情况下，承租人的经济损失，需要自负一部分。

另外，关于装修装饰的损失认定，承租人肯定感觉更冤枉了。最高院房屋租赁解释第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”、第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”做了明确规定：未经同意装修的，承租人自负损失。经同意装修的，能拿走的承租人拿走，不能拿走的可折价归出租人，或按照过错分担现值损失。

但，骨感的现实告诉我们，经司法鉴定的现值损失真的“瘦骨如柴”。尽管最高人民法院民一庭负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问中提出最高院房屋租赁解释中现值损失和残值损失有区别：“现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。”即前者是现存价值，后者是剩余价值，要通过分摊折旧来确定。可是在司法实践中，鉴定机构一般只会按照工程造价×折旧率或成新率（其中折旧率（或成新率）为租赁物剩余使用年限与合同约定的租期的比例）来评定现值损失。按照上述公式评定的限制损失等同于残值损失，真正的所剩无几。比如案例一中，吴先生投入的装修费用共计人民币200万元，租赁期限共计8年，而自租赁期开始到法院委托鉴定机构鉴定装修现值损失（有的法院会按照承租人实际返还房屋作为时间节点）期间已经过了2年，鉴定公司会先评定装修造价，一般会少于200万元，然后再以评定的装修造价×折旧率（折旧率=剩余年限（8年-2年）÷租赁期限8年），如此鉴定下来，装修现值损失大概也就100万出头，再按照吴先生应承担的次要责任进行分担——尽管吴先生从未使用过租赁房屋，装修都是新的，但最后他获得的装修赔偿费用可能连100万都不到。

还有经营活动的损失补偿，例如经营投入、购置设备、经营利润等方面的损失，在法律层面均未有明确规定，各地法院都是按照事实情况酌定判决。在这种情况下，承租人的损失得到支持的部分极其有限。

风险防范与救济手段

(一)   看产证拉产调

承租人在签署房屋租赁合同前，应确定租赁房屋不属于违法建筑，可以通过查阅不动产权证书，来验证租赁房屋的合法性，其中坐落位置、附记、面积等记载都可以比对出端倪。而且现在很多城市的不动产登记中心都会记录违法建筑，提前要求出租方拉一下产调，查看租赁房屋是否被标记为违法建筑，很有必要。

笔者提醒：不要脸皮薄不好意思提出来，所谓先小人后君子，前期风控不做好，后期狂吃补药也无济于事。

(二)   转租授权或同意证明

在查阅不动产权证书和产调时，可以明确获知产权人是谁，如果出租人不是产权人，那就需要出租人提供其有转租授权或转租同意的证明。

另外，要提醒的是如果不仅有一层转租，而是有好多层转租，比如A出租给B，B出租给C，C再出租给D，那A同意B转租且A同意次承租人可以再转租，以及B同意C转租的证明都要层层齐全。

(三)   补偿条款设置为独立条款

可以在房屋租赁合同里约定补偿条款为独立条款，在合同无效时，虽然法院不能直接适用，但可起到一定的参考作用。如果是部分有效和部分无效的合同，在合同因无效部分不能继续履行，那该条款的设立，更有助于补偿获得。笔者建议，在补偿条款里明确补偿范围范围（比如装修装饰物折价归出租人所有，经营投入、购置设备、经营利润、追讨支出等费用）、标准（比如装修装饰折价的计算公式等。

(四)   弥补措施消除无效情形

因违法建筑（含违法临时建筑）导致的租赁合同无效的，在一审法庭辩论终结前，违法建筑（含违法临时建筑）取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或批准临时建筑延长使用期限的，人民法院应当认定合同有效。也就是说，在限期前，能提供建筑合法证明的，即可消除无效情形。

至于无权转租的情况，承租人如果能证明租赁物权利人知道或者应当知道转租，但在六个月内未提出异议的，即可消除无效情形。

合同签订与履行

案例分享

隐瞒抵押③

2000年6月1日，甲公司以其拥有产权的某号房屋作抵押与工商银行某支行丙签订200万元最高额贷款抵押合同，抵押期限自2000年6月至2002年6月，甲公司办理了他项权证。

2000年9月1日，甲公司在未告知出租房屋已抵押给丙的情况下，与个体工商户乙签订房屋租赁合同，租期十年，还约定：任何一方不得以该房屋进行抵押担保；如甲公司违约，赔偿乙租期内的实际经营损失。

2001年12月1日，甲公司与丙签订协议，将出租房屋给并用于抵债。2001年12月30日，甲公司将出租房屋过户至丙名下。

2002年6月9日，某房地产公司丁通过拍卖取得上述房产后，随即开始开发。

2002年7月1日，甲公司向乙发出“解除房屋租赁合同通知书”。

2003年9月1日，乙被强制搬迁出承租房屋。

 风险提示

(一)   共有人不同意出租，导致合同无法继续履行

目前上海的司法实践，多是根据《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”的规定，认为在没有约定或约定不明确的情况下，共有人之一出租房屋的，不影响房屋租赁合同的效力，也不影响其履行。但若有约定需其他共有人同意方可出租的，则其他共有人有权提出解除合同，最终导致承租人无法继续租赁房屋。

(二) 一房数租，导致合同无法继续履行

根据最高院房屋租赁解释第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”的规定，如果出租人一房数租，那承租人在未合法占有租赁房屋的情况下，极大可能会无法租赁房屋。

(三)   先抵押或查封后出租，不适用买卖不破租赁

案例分析

案例中，在签约租赁合同时，甲公司未告知乙房屋已抵押的事实，从而导致房屋先被抵债后被拍卖，丁拟拆除租赁房屋重新开发，不愿继续履行租赁合同，有权将乙强制搬迁出承租房屋，最终导致合同解除。

买卖不破租赁的限制

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条 “租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”规定了买卖不破租赁制度，即产权人将租赁房屋出售后，新产权人承继租赁合同出租人的权利义务，无权将承租人赶走。但该项制度是有限制的。首先，有约定的从约定；其次根据最高院房屋租赁解释第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，先抵押或查封后出租，不适用买卖不破租赁。最后，在破产程序中，一般也是不适用买卖不破租赁的。下面笔者用简单的公式，给大家做一个概括。

抵押在先 + 租赁在后 = 抵押权优先于承租权 → 买受人可以不继续履行租赁合同

查封在先 + 租赁在后 = 查封优先于承租权 → 买受人可以不继续履行租赁合同

(四)   约定不明，导致合同履行发生争议

无法办出证照

承租人租赁房屋用于办公、经营等需求，按照我国的法律规定，需要注册对应的营业执照，特殊经营的类似餐饮、娱乐场所，还需办理出相应的许可证。实践中，经常会碰到因租赁房屋不符合办证要求或出租人无法提供办证所需材料，导致承租人无法办理出证照，合同无法继续履行。但由于租赁合同未对办证要求和材料做约定，导致后期双方扯皮，互相指责对方违约。

同样，居住用房也会发生类似的情形，现在很多外省市户籍的承租人在上海都有办理居住证的需求，部分城区都需提供租赁合同，并需出租人配合。如果在签订租赁合同时未对相关内容做约定，由于该配合义务并非法定义务，出租人有权拒绝。

交付和返还状态不明

交付和返还状态不明，导致租赁双方按照最高院房屋租赁解释的规定处理装饰装修时，对恢复原状中的“原状”以及哪些是承租人添附的装修装饰争执不下，从而致使承租人损失一部分补偿或加重承租人恢复原状的义务。

 未约定租期或租期超过20年

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定未约定租期属于不定期租赁，出租人可随时提出解约，而超过二十年的部分无效，承租人的租赁权无法得到保护。

风险防范与救济手段

(一)   看产证拉产调

共有人、抵押和查封状态，都可以从产证和产调中获取信息，为避免落入租赁合同无法继续履行的窘境，承租人在签订租赁合同前，很有必要先行查阅上述文件。

(二)   尽快合法占有租赁房屋并办理租赁备案登记

为防止一房数租，建议可在签订租赁合同后，及时办理房屋交接手续，从而坐实占有租赁房屋的合法性。同时，可以在不动产登记中心或居住证受理点办理租赁备案登记，以完成公示。

(三)   合同约定明确

承租人在签订租赁合同时，建议在合同内明确约定以下条款：

1) 要求出租人承诺：保证租赁房屋产权清晰、权属明确，无抵押，无司法、行政查封等限制情形存在，并承诺其有权出租。

2)  约定发生共有人不同意出租、一房数租、隐瞒抵押或查封等情形的，承租人有权要求出租人赔偿损失，并明确损失范围、标准。

3) 明确约定出租人配合办理证照义务：在合同中罗列清楚，办证所需基本材料以及租赁房屋应具备的条件。同时约定，若因租赁房屋不符合办证要求或因出租人原因无法提供办证材料的，承租人有权解除合同，并且明确以此解除合同的，承租人不承担任何违约责任。

4)明确约定租赁房屋交付和返还时的状态、出租人保修责任和租期。

5) 最好能约定承租人拥有转租权。

6) 合同提前解除、届满、无效的状态下，违约责任、租金、保证金、赔偿损失以及装修装饰的处理问题需分别约定明确。

(四)   谨慎履约尊重契约精神

租赁合同履行过程中，也有很多地方需要注意，方能避免风险。比如，在装修进场前，将装修图纸、方案报出租人审批，由出租人书面出具类似同意的证明文件，可证明承租人装修是经过出租人同意的，否则装修损失将得不到赔偿的；每次支付租金等费用时，注明费用明细以及对应的年月，避免今后产生租金未付的争议等等。

以上，供各位看官参考，希望对大家能有帮助。

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